中國首次出現(xiàn)房地產(chǎn)板塊輪動現(xiàn)象

楊紅旭

讓房價過熱的少數(shù)一二線城市降溫，讓板塊輪動更快更穩(wěn)地向部分二線和多數(shù)三四線城市擴展，既是政府工作目標，也是市場內(nèi)部需求。

2016年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個新名詞：房地產(chǎn)板塊輪動。這也是筆者根據(jù)中國樓市過去幾十年首次出現(xiàn)的新事物、新現(xiàn)象，進行的概念界定。

首先，回顧我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史。以前從未出現(xiàn)過區(qū)域房地產(chǎn)市場的板塊輪動，基本特征是多數(shù)區(qū)域同步變化，同漲同跌。1992年至1993年，海南、廣西北海等南方少數(shù)地區(qū)曾出現(xiàn)樓市爆熱，但當時全國房地產(chǎn)市場化程度低，多數(shù)地區(qū)仍處于福利分房時代。

真正全面的住宅商品房、市場化是始于1998年房改。其后，從區(qū)域差異來看，各地房地產(chǎn)發(fā)展速度和發(fā)育程度，存在東中西部、一二三四線城市的梯度差別，這與經(jīng)濟和社會發(fā)展程度有關(guān)。

房改之后的十幾年，全國樓市“鐵板一塊”時候較多。比較典型的幾個年份：2005上半年、2007年、2009下半年、2010年，全國普遍較熱。2008年、2011年、2014年，全國普遍較冷。

而2015年以來，罕見的出現(xiàn)板塊輪動現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：一線城市先熱，以滬深為典型，去年二季度即啟動；二線后熱，以南京、蘇州、合肥、廈門為典型，去年下半年至今年一季度表現(xiàn)顯著，而原來偏弱的二線如天津和杭州也在去年四季度開始上漲；三線也慢慢復蘇，70城中房價止跌的三線城市快速增多。

這種情形，其實過去也曾出現(xiàn)過。但沒有出現(xiàn)過的是：今年3月下旬滬深調(diào)控升級之后，市場開始降溫，北京沒出嚴厲新政，也有所降溫，但二三線城市繼續(xù)升溫。

另外，一線城市內(nèi)部的輪動史無前例的典型：去年二季度深圳房價起飛，三季度上海房價發(fā)力，四季度北京加速漲，今年一季度廣州上漲。

還有，三大都市周邊樓市的輪動火爆，也遠超過去。比如，深圳樓市火爆之后，東莞接著大漲，甚至擴散至中山與惠州；北京通州房價高漲之后，燕郊房價也暴漲，香河、大廠也跟著大漲，固安也小漲，近期居然連離天安門廣場80公里外的保定淶水也沾光；上海周邊的昆山，四五年房價不漲，上海限購升級后，反而加速上漲。

這種現(xiàn)象，非常類似于股市中的板塊輪動，一個接一個的板動，登臺表演，而當所有板塊都輪動完的時候，牛市也就接近尾聲了。

從市場運動的內(nèi)部機制來看，輪動的前提是分化。上文有述，在2011年之前，我國各地房地產(chǎn)市場共性多、差異少，只有發(fā)展節(jié)奏與成熟度方面的區(qū)別，而無市場波動上的區(qū)域分化。

然而，2011年是個分水嶺。這既然是黃金十年與白銀時代的分水嶺，也是區(qū)域分化的時間窗。此后，三四線城市和部分二線城市樓市降溫，成交萎縮，庫存高企，房價低迷。而一線城市和部分二線城市，在2011年同步低迷之后，2012年下半年和2013年出現(xiàn)了一個短周期性質(zhì)的繁榮，而這個“繁榮期”，卻與三四線城市基本無關(guān)。

世事有輪回，區(qū)域樓市亦如此。在經(jīng)歷2011至2015年，長達四五年的降溫與調(diào)整之后，部分原來弱勢的城市，開始復蘇了。比如蘇州、杭州、無錫、昆山、天津、青島等城市。

也許有人會質(zhì)疑：憑什么認為低迷四五年就應該反彈？日本樓市都低迷20多年了，也沒見重新上漲呀！

對此，筆者想說明兩點：其一，全世界只有日本獨此一家，大泡沫破滅之后，房價持續(xù)低迷了20多年，憑什么中國會重蹈日本覆轍？其二，當今中國經(jīng)濟面、金融面、城鎮(zhèn)化率、住房需求量等因素，不支持樓市長期低迷，一線和部分二線城市活力仍在，憑什么三四線和部分二線城市會一直處于低迷？

從外部環(huán)境看，從2014年開始，全國房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，貨幣政策大幅寬松，多次降息降準，社會資金充裕，流動性過剩。而且，這種寬松程度皆超過了2012年下半年和2013年，那時候三四線城市房價沒有反彈，既與上述寬松程度不夠有關(guān)，也與其樓市自身調(diào)整的時間長度和深度不夠有關(guān)。

而2015年下半年以來，尤其是今年以來，三四線和弱二線城市的房地產(chǎn)市場，逐漸企穩(wěn)，部分已開始復蘇。苦熬四五年之后，終于開始進入板塊輪動、市場向上的時間窗口。

從市場數(shù)據(jù)來看，已初露端倪。比如，易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國35個典型城市的住宅庫存，自2011年開始增長，其中一線和部分二線城市曾經(jīng)在2012年下半年和2013年出現(xiàn)了庫存減少，但三線樣本城市的庫存持續(xù)增長，直至2014年四季度，一二三線城市的庫存同步見頂，其后振蕩式下滑，雖然三線城市下滑的幅度明顯小于一線，但畢竟開始慢慢下行了。這也就意味著：三線城市的市場供求也開始慢慢改善了。

去年12月的中央經(jīng)濟工作會議，將房地產(chǎn)去庫存列為五大經(jīng)濟工作目標之一，能否順利推進這一目標，關(guān)鍵要看三四線城市的去庫存情況。

過去一年，已初見成效，但離去庫存目標仍有較大差距。讓房價過熱的少數(shù)一二線城市降溫，讓板塊輪動更快更穩(wěn)地向部分二線和多數(shù)三四線城市擴展，既是政府工作目標，也是市場內(nèi)部需求。對此，各方都應持樂見其成的態(tài)度。