500只房貸類P2P產品平均收益率11% 回暖期仍需警惕房價下跌等潛在風險

王宇

目前房地產市場處于去庫存、房價整體趨于上漲的背景下，房貸類項目其風險相對較小。但房貸類項目由于涉及抵押貸款業務，也面臨著風控處理不當和房價下跌等風險

近期，國內一線城市房價回暖，引起全國樓市“漲聲一片”。《投資者報》記者采訪的多位P2P行業人士認為，這將給P2P房貸類的產品以及平臺帶來更多的機會。在投資者看來，房貸類資產在 P2P 市場受歡迎程度相對比較高，原因是有不動產作為抵押，風險相對較小，尤其在一線城市更是如此；并且相比其他資產，房產更“拎得清”，普通投資者更容易理解。

那么，目前P2P房貸類產品以及平臺發展怎樣呢？目前房地產市場的表現是否會影響到平臺房貸項目資產的質量？投資該類P2P平臺要注意哪些細則？帶著這些問題，記者采訪多家P2P平臺高管以及行業分析師，盈燦咨詢行業研究員陳曉俊告訴記者，目前國內有近500家平臺存在房地產投資項目，根據2016年1-5月的平臺房產項目統計，該類平臺及產品收益率約為11%。目前房地產市場處于去庫存、房價整體趨于上漲的背景下，房貸類項目其風險相對較小。但房貸類項目由于涉及抵押貸款業務，也面臨著風控處理不當產生房產重復抵押及其他債務風險，以及房價下跌產生的風險。

房貸類產品及平臺受歡迎

網貸之家統計數據顯示，2015年國內有房貸產品的正常運營平臺至少在664家，涉及到的產品有首付貸、贖樓貸、賣房貸、按揭貸款、裝修貸等，基本上涵蓋了個人和企業在房地產融資方面的需求。而盈燦咨詢給記者的最新數據顯示，到目前為止，國內有近500家平臺存在房地產投資項目，根據2016年1-5月的平臺房產項目統計，該類平臺及產品收益率約為11%，平臺數及收益率比起去年有所下降。

在業內人士看來，一方面由于P2P行業整體環境開始凈化，實力不足的平臺逐漸退出所造成。另一方面則是由于監管部門的介入，利息較高的平臺受到限制逐漸下降。但近期樓市的回溫，則給P2P房貸類產品以及平臺更多信心。

盈燦咨詢的數據顯示，P2P房貸產品已覆蓋了個人和企業在房地產融資上的大部分需求。 據《投資者報》記者了解，像宜人貸、平安旗下的平安好房、鏈家理財、搜易貸、溫商貸等都有房貸類產品。這類產品的期限長短不一，像首付貸一般在1-3年，贖樓貸在3-12個月，裝修貸則更靈活，有3個月、6個月、12個月、24個月及36個月。在借款人利率方面，根據具體平臺的資金來源不同而高低不一，平均在年化20%左右。

業內人士告訴記者，房貸類資產在 P2P 市場受歡迎程度相對比較高，原因是有不動產作為抵押，風險相對較小，尤其在一線城市更是如此；并且相比其他資產，房產更“拎得清 ”，普通投資者更容易理解。

而從P2P平臺的房貸來說，鏈家最具代表性，鏈家理財90%以上的數據來自房貸標的，它也是P2P行業最大的房貸平臺。記者查詢鏈家理財的數據顯示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金額分別為14.1億、20.5億、25.2億元，呈大幅飆升態勢。2月鏈家卷入調查風波，疊加春節假期因素，其數據略有下降，但也維持在17.1億元水平。

根據記者從盈燦咨詢拿到的最新今年P2P房貸類產品及平臺TOP5顯示，鏈家理財排在第一位，今年以來成交107億元。

房產抵押類業務之所以同時得到投資人與平臺的雙重歡心，其原因很簡單，房貸的項目由于抵押物是房產，看得見摸得著，如果出現違約，可以通過各種渠道變賣房產減少損失，而且房屋的保值變現能力又非常強。

此外，借款人用足額房產作為借款抵押物，本身就是一種反擔保，試想這年頭，有誰會將自己好不容易辛苦攢錢買來的“家”，拱手“便宜”別人呢！這在一定程度上也提高了借款人的違約成本，因此項目的安全性也很高。

曾因“首付貸”飽受爭議

今年2月底3月初，鏈接理財的“家多寶”產品受到質疑。在鏈家理財平臺上發行的“家多寶”產品中，有不少項目的用途是湊齊購房首付。有人認為首付貸放大購房貸款的杠桿，不僅與房地產調控政策相悖，更加大了購房者的壓力，放大了風險。

盡管鏈家隨后已澄清了資金池、自擔保、平臺合法性等問題。但在一線樓市持續高燒的大背景下，有關樓市場外配資，首付貸等問題推高房價、增加樓市風險的問題成為此番輿論核心。

與此同時，諸多有著“首付貸”產品的平臺也一起面臨質疑。爭議之后，鏈家理財在合規方面有哪些改進，對于此問題，記者聯系到鏈家理財內部工作人員進行采訪，該人士表示，鏈家理財目前低調應對媒體采訪，對此事不方便回應。而搜易貸CEO何捷告訴記者，3月12日，搜易貸已停止接受首付貸借款申請。

就在3月12日舉行的十二屆全國人大四次會議記者會上，中國人民銀行行長周小川、副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝在回答記者提問時稱，P2P平臺、房地產中介機構、房地產開發商提供的首付貸，存在自擔、自融、資金池風險。在自辦金融業務之時，上述機構尚未取得開展金融業務資質，屬于違法開展金融業務。這類行為不僅加大了居民購房杠桿，還削弱了宏觀調控政策的有效性，同時也增加了金融和房地產市場的雙層風險。

此外，潘功勝還稱，央行將與相關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平臺合作開展的金融業務開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

“沒有金融業務資質、違法開展金融業務，加大居民購房杠桿，削弱宏觀調控的有效性。”上述幾項指責，給過去兩年多來房地產市場為促成交易廣泛開展的配資、借貸以及P2P業務定了性。這次發言或將意味著新的調控政策將以打擊房地產類互聯網金融業務為開端，逐層展開。

而在緊隨其后的全國兩會上，“樓市場外配資”也成為會議討論熱點，期間全國人大代表、重慶市長黃奇帆在兩會上直接炮轟首付貸，暗示可能引發美國“次貸危機”那樣的大崩盤。另有多位參會代表表示，針對樓市杠桿現象，政府應該出臺政策實行管控。

房地產市場回暖投資端風險小

2016年，房地產行業從2014-2015年的下行行情中恢復。

從2014年年初開始，受調控政策和庫存過快增長等因素影響，全國房地產市場開始進入調整期，房價在長達一年半時間、房地產投資增速在長達兩年時間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開始，隨著政策環境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準，地方出臺稅費減免舉措，樓市回暖基礎逐漸形成。

在國家統計局最新公布的4月70個大中城市房價數據中，4月新房環比價格上漲的城市有65個，成為2011年國家統計局公布房價數據以來，上漲城市最多的月份。70個大中城市里，二線城市房價上漲幅度也非常明顯，新房市場中，二線城市環比漲幅已經全面取代一線城市，4月首次成為房價上漲的先鋒。融360分析認為，房價領漲城市正在從一線城市向部分重點二線城市轉移，地方限購政策可能將回歸。此外，夾雜在改善和置換購房者人群中的投資客，在政府去庫存鼓勵住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房價出現快速上揚。另一方面，購房需求的旺盛，更增強了開發商高價拿地的信心。

展望房地產行業發展前景，房地產市場將迎來一輪景氣行情。盈燦咨詢行業研究員陳曉俊分析認為，目前房地產市場處于去庫存、房價整體趨于上漲的背景下，房貸類項目其風險相對較小。一旦出現違約，在需求仍然較為旺盛的背景下，項目房產也容易變現、房價更不會出現大跌，不容易使得投資本金、收益出現虧損。而且由于房地產市場良好的表現，諸如贖樓、過橋等房產業務也會獲得較大的需求，而相對應的投資端風險也會相對小些。

但是業內人士也指出，從長期看，受去庫存壓力較大、部分地區房價過快上漲催生泡沫、地方政府推地規則未明確等不利因素影響，房地產行業的潛在風險也不容忽視，P2P房貸類產品會受到相應的影響。

若房地產價格下跌風險就會暴露

從與房價有關的數據來看，在個人房貸產品上，買房有首付貸（包括新房和二手房）和按揭貸款（如二手房按揭貸款）、賣房有賣房貸（滿足賣房者臨時的短期資金需求）和贖樓貸（幫助業主付清貸款本息，方便其賣出房產）。此外，還有抵押貸款等產品。

在樓市向好的情況下，記者采訪的P2P平臺都表示，目前首付貸、贖樓貸等相關產品基本沒有壞賬率。然而如果樓價大幅下跌，有業界人士則擔心此類業務會出現系統性風險。

盈科律師事務所合伙人倪燦認為，若房地產價格下跌，P2P房貸類產品風險就會暴露。投資人一般將首付貸貸款的資金用來投機購買房產，但這房產是抵押登記給銀行的，P2P公司無法得到房產抵押權。同時從政策方面看，該類產品也不是很符合。

陳曉俊表示，房價下跌產生的風險，還包括流行性風險及抵押率過低的風險。雖然目前看全國大面積的房價下跌可能性極小，但是會出現諸如部分地區房價大跌的情況，那么一旦抵押率過低的情況下，選擇這些地區的房產項目投資容易出現無法覆蓋本金、利息的情況。同時，房價在下跌時變現難度很大。

具體情況是，后期如果借款人出現逾期，涉及到的房產處置問題。因為進入司法程序，由法院強制執行，其過程比較漫長，最短的也得半年，最長時間達兩年也是有的。而且抵押房產一般金額都比較大，因此對貸款機構的資金考驗也非常大。

對于投資者來說，投資時有哪些細節需要注意呢？銀率網分析師閆博鍇認為，有房產作為抵押擔保物的投資標的是相對靠譜的，但也需要注意一些事項，第一，投資項目的真實性，這些項目是否真實存在，平臺所展示的資料是否真實準確。第二，所抵押房產是否存在重復抵押、滿額或超額抵押。第三，借款人是否具有償還能力。第四，仔細了解房產項目產權性質、來源和屬地，判斷是否具有應有的價值。

在現代信用體系里，風險控制最核心的因素是還款意愿，排在第二位的是收入和居住的穩定性。也就是說，即使投資人有抵押物，不還款的風險依然存在。所以對于P2P平臺投資者來說，首先應關注平臺是否合規，其次是投資標的的借款方，最后才是融資方所提供的擔保物。