一線城市新一輪樓市調(diào)控的政策成因及其成效

盧新海+姜旭

2016年以來，我國一線城市房屋價格急速上漲，部分二線城市也緊隨其后。根據(jù)國家統(tǒng)計局的住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，在70個統(tǒng)計樣本中，25個城市都出現(xiàn)了房價上漲情況，上海、深圳等城市漲幅較大。以上海市為例，2016年2月份的新建住宅價格環(huán)比上漲2.4%，比去年同期上漲20.6%。二手房交易價格的變化則更加明顯。根據(jù)上海市周統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2016年1月3日到2016年3月27日的十三周內(nèi)，上海二手房價格從35918元/平方米上升到41027元/平方米，期間漲幅達14%。為了緩解房價猛增的狀況，同時與國家“去庫存”的宏觀政策目標一致，地方政府紛紛出臺調(diào)控方案，其中上海、深圳最為典型，以期改變目前一線城市房價激增的局面。

一、調(diào)控政策

這一輪的樓市調(diào)控以上海市的《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“滬九條”）和深圳市的《深圳市人民政府辦公廳關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）為代表。這兩個地區(qū)樓市出現(xiàn)的房價上漲情況也最為突出。“滬九條”主要通過增加住房供地、實行嚴格的差別化信貸政策等措施對供給側放寬，對需求側進行必要的限制以實現(xiàn)平穩(wěn)房價的目的。與之類似，《意見》通過加大住房供給、完善住房保障體系、實現(xiàn)差別化住房信貸政策、完善購房政策等方面達到限制樓市價格飆升的政策目標。

總體來說，2015年國家宏觀政策相對寬松，一線城市的住房需求依然延續(xù)著前幾年的熱度。與之相反，三四線城市的房屋供需狀況則沒有這種熱度，而且在中國當前的經(jīng)濟發(fā)展格局下，三四線城市的資金傾向于流向一線城市和部分二線城市，這在一定程度上加劇了一線城市住房供需兩側的矛盾，進而抬高房價。在這種住房供需格局下，如果一線城市住房市場放開，三四線城市的大量需求將涌向一線城市。2016年初，一線城市房價猛漲的背后與前一年的住房政策不無關系。

上海和深圳在2016年初房價猛漲后發(fā)布的這輪調(diào)控政策目的就在于限制這種需求的流動，盡量緩解城市內(nèi)住房供給的壓力。《意見》和“滬九條”中信貸的調(diào)整，實行差異化住房信貸政策，對購房者是否為本地戶籍和是否為二套房進行區(qū)別對待，這些政策都屬于限制性的調(diào)控。那么在國家宏觀政策積極號召“去庫存”的背景下，為什么還要限制人們的購房需求呢？這輪調(diào)控政策的效果會如何呢？

二、調(diào)控政策的政策成因

隨著我國戶籍制度改革的不斷深入，政策對于人們居住地和工作地的限制越來越少，人口流動也越來越頻繁。在突破戶籍的限制以后，我國的人口流動呈現(xiàn)出中西部地區(qū)往東部地區(qū)流動、三四線城市往一二線城市流動的特點。那么，當這種人口流動作用于城市住宅市場時會產(chǎn)生怎樣的影響呢？這里將“虹吸理論”納入到這種人口空間轉移的分析框架。

“虹吸理論”是基于20世紀60—70年代由區(qū)域經(jīng)濟學家克魯默和海特創(chuàng)立的產(chǎn)業(yè)梯度轉移理論，引進物理學現(xiàn)象發(fā)展出的一種空間效應理論。它是指對于在某些要素上存在差異的兩個地區(qū)之間，會存在要素趨向平衡的傾向，就像物理學上的連通器效應。筆者將這種理論納入到全國城市，特別是經(jīng)濟發(fā)展程度不同城市的住房需求分析中。因為在經(jīng)濟水平差異較大城市之間，這種跨區(qū)域的轉移效應會更加明顯。

由于我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展程度的差異，東部沿海地區(qū)，包括“長三角”“珠三角”經(jīng)濟增長迅猛。這些地區(qū)本身的地理位置優(yōu)越，加上國家改革開放政策的扶持，經(jīng)濟發(fā)展程度和城市的基礎設施完善程度要遠超過大部分中西部地區(qū)城市。近些年人口流動方向就反映了地理空間上的經(jīng)濟水平差異的狀況。久而久之，在一線城市和部分二線城市長期經(jīng)濟增量的累計作用下，人們更加傾向于在這些城市居住和就業(yè)。在一些三四線城市，人口逐漸往外轉移，資本也流向一二線城市。人口和資本向一線和部分二線城市流動意味著在這些城市形成更多的住房需求和更多來自于外部的購房資本，這對于當前全國樓市供需格局的形成有深遠的影響。

前兩周對樓市的調(diào)控出現(xiàn)較多的一個詞是“因城施策”，這與當前我國樓市格局密切相關。一線城市和部分二線城市與三四線城市面臨的需求壓力相反，這種狀況的產(chǎn)生很大程度上是由于一二線城市對人口和流動資本的虹吸效應。如果繼續(xù)按照全國城市“去庫存”的思路進行下去，一二線城市的房價將繼續(xù)上漲。同時，人口和資本的外流對三四線城市的樓市將造成重創(chuàng)，“去庫存”的目標將更難實現(xiàn)，甚至可能造成全國大部分城市的衰落。

因此，一二線城市這一輪新的調(diào)控政策實際上是通過具體的措施限制需求的跨區(qū)域流動，并增加城市內(nèi)部的住房供給，盡量在城市內(nèi)部實現(xiàn)住房的供需平衡，抑制這種經(jīng)濟發(fā)展不平衡造成的虹吸效應。

三、調(diào)控前后一線樓市價格對比

在調(diào)控政策出臺前，一線城市的商品住房價格從2015年下半年一直處于穩(wěn)中有升的上升階段，特別是在2016年初價格陡然上升，一直持續(xù)到三月份。根據(jù)上海、廣州、深圳、北京等一線城市房價走勢圖的分析發(fā)現(xiàn)，四個城市的樓市絕對價格可能存在差異，但是兩地的房價增長趨勢卻非常相似。從2015年4月到2016年3月的統(tǒng)計期間內(nèi)，上海新房均價由32509元/平方米上升到39035元/平方米，漲幅超過20%；二手房均價由30638元/平方米上升到36565元/平方米，漲幅超過19%。同期深圳新房均價由31495元/平方米上升到48963元/平方米，漲幅達到55%；二手房均價由29935元/平方米上升到47253元/平方米，漲幅接近58%。廣州、北京的房價增長顯得平穩(wěn)一些，但在2016年3月份也都出現(xiàn)了較大的增幅。一線城市房價出現(xiàn)的這種陡增顯然與國家房地產(chǎn)政策的變化有關。2016年3月的“兩會”中提出，房地產(chǎn)要“去庫存”，進而推動供給側改革的順利進行。一些地方政府按照中央政府的調(diào)控思路推出樓市新政，以期與中央政策保持一致。這些政策的出臺，從供需方面都放松了對樓市的管控，這對前幾個月一線城市的房價飆升有一定的推動作用。

在這一輪樓市新政發(fā)布以后，地方政府根據(jù)各地樓市的具體情況因城施策，防止一線城市房價的過快增長。在全國樓市格局下，對一線城市和部分二線城市加強調(diào)控力度，限制來自三四線城市的購房需求流向這些城市，這對2016年政府工作目標的“去庫存”是有幫助的。試想，如果一線城市不采用限制的調(diào)控手段減弱人們在一線城市的購房需求，那么在“去庫存”總目標的前提下，從三四線城市流入的資金一方面會加劇一線城市房價上漲，更重要的是三四線城市的需求被一二線城市吸走，這對于中央的“去庫存”工作目標顯然不利，甚至會增加三四線城市的房屋積壓。

這次的調(diào)控政策從短期來看對一線樓市的房價還是起到了一些作用。從3月27日到4月3日這一周內(nèi)，上海二手房平均房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下跌。在3月25日上海調(diào)控政策出臺后，3月27日上海二手房均價為41027元/平方米，，隨后在4月3日下跌到39896元/平方米，環(huán)比上周下跌2.8%。深圳也于3月30日緊急出臺了調(diào)控政策。深圳市二手房價格在今年1月份以后也在迅速上漲，在統(tǒng)計時點3月13日、3月20日、3月27日和4月3日的均價分別為39341元/平方米、40489元/平方米、41019元/平方米、41572元/平方米。在截止到4月3日前的一周內(nèi)房價環(huán)比上周上漲1.3%，相比去年同期上漲72.9%。從深圳市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，深圳市的調(diào)控政策似乎還沒有達到預期的調(diào)控效果，這可能是政策發(fā)布不久的原因。

從長期的政策效應來說，這一輪調(diào)控政策通過差異化信貸政策嚴格限制非本籍居民貸款資格和提高住宅用地的供地比例，從供需兩端出發(fā)，一方面增加住房供給，另一方面限制過剩的住房需求，從而抑制一線城市房價過快上漲。通過上海市在政策發(fā)布后的兩周內(nèi)房價的變化情況來看，調(diào)控政策還是發(fā)揮了作用。深圳市的房價應該會在未來的一段時間內(nèi)出現(xiàn)下跌的情況。上海、深圳是一線城市中房價上漲最快的，也是調(diào)控政策發(fā)布最早的。北京、廣州兩地的房價水平也出現(xiàn)了迅速上漲的情況，但在調(diào)控政策出臺前，這種上漲勢頭還會保持下去。

四、本輪調(diào)控政策的啟示

這一輪的樓市調(diào)控政策對于三四線城市庫存減少有無幫助，仍有待檢驗。但是，“因城施策”的調(diào)控思路確實值得以后借鑒。回顧我國過去幾輪調(diào)控，幾乎都是由中央政府制定調(diào)控目標和政策。雖然采取的調(diào)控手段更加多樣，范圍更加廣泛，但成效并不明顯。調(diào)控政策沒達到預期的效果原因可能有很多，但不可否認對全國樓市采用“一刀切”的辦法對調(diào)控效果確實會有影響。新一輪對樓市的調(diào)控區(qū)別了一線城市和其他城市，在一線城市監(jiān)控需求，抑制房價過快上漲；三四線城市盡量釋放需求，降低樓市庫存，這種思路在以后的政策制定中應該學習和借鑒。

李求軍/責任編輯