房地產庫存的計算方法及2015年底庫存數

2015年底，中央經濟工作會議提出，2016年中國經濟有“三去一降一補”五大任務。其中，用重要篇幅闡述了化解房地產庫存的要求。于是，各方面提出了房地產市場庫存的各種計算數據。根據媒體報道，以時間為序有：中國社科院——《住房發展報告2015-2016》的住房39.96億平方米；國研中心王一鳴的80.68億平方米；中國社科院財經院倪鵬飛的21億平方米；北師大金融研究中心鐘偉的大于80億平方米；穆迪評級報告的住房大于51億平方米；上海社科院張泓銘的66.72億平方米；等等（以上數據來源并非直接，除了張泓銘之外，全部來自媒體報道）。

以上計算者，都是有一定影響的專業機構人士。由于計算方法和口徑的不一致，或許加上報道有誤，導致結論大相徑庭。這無疑影響了數據的可信度及對于問題認識的準確性。

全國兩會以后，有幾位友人質疑我66.72億平方米的結論。我聽取他們的意見，并同從事房地產統計的人士反復討論相關指標的含義和口徑，經過重新計算，得出2015年底廣義房地產庫存（現房加期房）為小于54.55億平方米的結論。現將計算方法以表1演示如下，并予以解釋。

問題的關鍵，在于對第2欄施工的理解。它應該包含當年的“新開工+竣工+上年結轉未完成施工”，共三個部分。

在當年的銷售量中，不僅有現房，還有期房。竣工了的房屋，銷售掉的進入了銷售統計，銷售不掉的進入現房庫存統計，比較簡單。不過，期房比較復雜，銷售掉的雖然進入了銷售統計，但銷售掉的只要沒有竣工依然結轉進入下年施工統計，甚至拖進2015年的施工統計，只有到它竣工以后的下一年不再進入施工統計。所以，在計算真實的庫存時，要把銷售了的期房仍留在2015年施工統計量中刨掉。

第6欄，是我推算的各年銷售的期房量。我假設當年竣工量全部銷售完畢，因為，要計算準確的現房、期房銷售量，需要一個個樓盤計算，那是不可能的。其實，各年竣工量不會全部銷售完畢，會形成現房庫存，比如2015年的7.18億平方米（為避免重復計算錯誤，我在最后不把7.18億平方米加進廣義庫存）。這樣推算的期房銷售量會小于實際量，但是攤入各年影響不大。而對于銷售總量沒有影響。

第7欄，是我推算的各年銷售期房中，一直拖到2015年仍未竣工，還需要納入2015年施工量比例的數據。各年的比例，是我的主觀經驗，并希望各年的比例曲線比較光滑。可能同實際有偏差，但不會太大。當然，適度考慮了由于計算中現房銷售量擴大，推算的各年期房銷售量數據偏小的因素。比如，2010年的期房銷售量還安排了5%的比例進入2015年的施工量，其他各年類似。

第8欄，是我將第7欄納入2015年施工量比例，換算成實際量。

第9欄，是將當年施工量73.57億平方米減去當年銷售量12.85億平方米，再減去前面各年已經銷售的期房重新進入2015年施工量統計的6.17億平方米，它的差54.55億平方米就是廣義庫存。2015年的現房庫存7.18億平方米，不再計入計算，因為在計算時假設竣工量全部銷售完，并縮小了期房銷售量。

54.55億平方米的廣義庫存，還要有些折扣。因為，在施工量中還可能包括應該被銷售量所分攤、但還來不及分攤的公共面積。但相信量不會太大，也無法弄清。所以，2015年小于54.55億平方米的廣義庫存可能大體成立。這不僅是我對朋友的回應，也是我對3月份66.72億平方米（有諸多媒體報道）的修正。修正之大，出乎想象。以此文向幫助我的友人表示謝意，向社會表示歉意！如對此文還有疑問，請不吝指教。

王春敏/責任編輯