兩個“第八十一條”的區別

某市不動產登記機構詢問：《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第八十一條規定了登記機構在發現不動產登記簿記載錯誤時，可以進行更正登記，但是《物權法》只規定了“權利人、利害關系人……可以申請更正登記”，并沒有規定登記機構可以直接更正登記，因此，《細則》的這一規定是不是超出了《物權法》所規定的范圍？此外，《細則》第八十一條的規定和《房屋登記辦法》第八十一條的規定有什么區別？如果人民法院生效的判決書能夠證明申請人是以提交虛假材料獲取房屋登記的，我們現在是否還可以依照《房屋登記辦法》的這一條規定撤銷原房屋登記？

金紹達：一、《物權法》第十九條規定了：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。但同時也規定了“不動產登記簿由登記機構管理”（第十六條）。因此，不動產登記機構可以依照法定的程序、通過進行包括更正登記在內的各種登記來更新登記簿的記載。

規定登記機構可以依職權更正登記并不是《細則》第一次做出，《房屋登記辦法》第七十五條就規定了登記機構可以依職權進行更正登記；《土地登記辦法》第五十八條也規定了“土地登記簿記載的事項確有錯誤的”，可以進行更正登記。全國人大法工委在其編寫的《中華人民共和國物權法釋義》中明確：“更正登記有兩種方式：一種是經權利人（包括登記上的權利人和事實上的權利人）以及利害關系人申請的登記；另一種是登記機關自己發現錯誤后做出的更正登記”（第58頁）。因此，《細則》的這一規定完全符合《物權法》的規定。

二、《細則》第八十一條規定的是更正登記，而《房屋登記辦法》第八十一條規定的是在一定條件下對登記的撤銷。撤銷登記和更正登記都是登記機構糾正登記錯誤的一項措施，而且都要考慮已登記的權利是否被第三人取得。但兩者有明顯的區別：

一是更正登記屬于登記的種類，而撤銷登記并不是登記的種類；

二是在更正登記時，應當在登記簿上記載真正的權利狀況，而錯誤的登記被撤銷以后，只是自然恢復到登記前的狀態（如錯誤的初始登記被撤銷）；

三是依職權更正登記應當按《細則》規定的程序進行，而撤銷登記應當由登記機構做出書面決定，并收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢。

三、《房屋登記辦法》并未廢止，仍然適用于房屋登記。如果司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記。

陳品祿/責任編輯