淺析原因行為是否失去效力的登記錯誤的更正

徐圣玉

案例：甲乙為兄妹，2008年時為了改善其父母的居住條件，乙向遠在他國的甲提議合力為父母購買一套約90平方米的住房。由于考慮到乙經濟能力有限，雙方商定由甲一人出資購買，《商品房買賣合同》的簽訂及所有權登記皆以甲的名義。甲出具了經我國駐所在國使領館公證的授權委托書，委托乙代理簽訂《商品房買賣合同》和申請房屋所有權登記的法律行為，并匯購房款40萬元予乙。后來，乙以自己的名義簽訂了《商品房買賣合同》，并將房屋所有權登記至自己的名下。2015年春，甲回國得知其情，在與乙商量無果的情況下，向合肥市廬陽區人民法院提起確權之訴，訴求確認該房屋權利歸甲所有，該法院作出生效的確權判決，支持了甲的訴求。

一、分析

甲憑生效的確權判決向登記機構申請房屋所有權登記。在登記類型及是否要履行完（免）稅手續的選擇上存在兩種觀點。一種觀點認為，應為更正登記并無需辦理完（免）稅手續；另一種觀點認為，應為轉移登記并需辦理完（免）稅手續。筆者贊同第二種觀點。

《物權法》第十九條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。這里的登記簿記載錯誤應作廣義上的理解，即登記簿記載與真實狀況不一致。具體有三種錯誤形式：一是登記機構登記時的筆誤而導致的登記錯誤；二是登記的原因行為失去效力而導致的登記錯誤；三是登記后新的法律事實出現而導致的登記錯誤。相對于廣義的登記錯誤，更正登記也應作廣義上的理解，其廣義的更正登記應包括狹義的更正登記和轉移登記。當錯誤的形式為前述一、二種，更正后的權利歸屬不變或權利回歸原登記的權利人的，稱之為狹義的更正登記。當錯誤的形式為前述第三種，更正后的房屋權利歸屬原權利人或第三人的，應為廣義上的更正登記即轉移登記。涉及到是否履行完（免）稅手續的廣義上更正登記的錯誤只有前述二、三種情況。

1.原因行為失去效力的登記錯誤的更正

原因行為失去效力包括原因行為被確認無效、撤銷、解除，屬狹義上的更正登記。《合同法》第五十六條規定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。第五十八條規定，合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產應當予以返還。第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀。由此可見，房屋登記原因行為失去效力的法律后果是，自始無法律約束力，房屋權利返還至原權利人名下。應按《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）第七十四條的規定，收取確認原因行為失去效力的法律文書以及登記簿記載的權利人同意更正（實為雙方申請登記）的書面材料作更正登記。當登記簿記載的權利人不同意更正時，原權利人可申請異議登記，后向人民法院提起給付之訴并申請強制執行，憑協助執行通知書，按《辦法》第八十條的規定，單方申請“相應登記”中的更正登記。也可在具備無善意取得的條件下，依據《辦法》第八十一條的規定，向房屋登記機構申請撤銷或提起行政復議或行政訴訟，訴求撤銷房屋登記行為，使房屋權利更正登記至原權利人名下。

按稅收征管規范性文件的規定，以房屋為征稅客體的營業稅、契稅及其附加稅是發生在房屋交易流轉環節的稅種，不交易流轉則不產生以上稅種。房屋登記的原因行為失去效力的法律后果是，自始無法律約束力，房屋權利返還原權利人。自始無法律約束力則相當于未發生交易流轉的法律行為，房屋權利返還原權利人應屬“返還原物請求權”的實現，非交易流轉環節，故無需履行營業稅、契稅及其附加稅的完（免）稅手續。本案中，生效的法律文書未確認原因行為未失去效力，故不屬于無需履行完（免）稅手續的情形。

2.原因行為未失去效力的登記錯誤的更正

該種形式的登記錯誤即為新的法律事實出現而導致的登記錯誤。所謂新的法律事實出現就是房屋登記所依據的原因行為未失去效力，房屋登記行為合法，但有新的證據證明房屋登記結果錯誤的情況。本案就屬于這種情況。生效法律文書未確認乙以自己名義簽訂的《商品房買賣合同》失去效力，即未確認原因行為失去效力，不產生“自始無效、返還原物”的法律后果，故不適用狹義的更正登記。生效的法律文書只對法律事實進行了認定，采信了委托購房授權委托書及購房款為委托人所付的證據，并依據這一法律事實，作出了確認本案中訟爭的實體房屋所有權歸甲所有的判決。法律事實出現導致生效的法律文書所確認的房屋權利與登記簿記載的房屋權利不一致，應更正，其登記類型應為廣義上的更正登記，適用《辦法》第八十條的規定，為“相應登記”中的轉移登記。在程序上可依《不動產登記暫行條例》第十四條及《辦法》第十二條的規定，單方申請登記。

由于適用的登記類型為廣義上的更正登記，即轉移登記，其外部表現為交易流轉的特征，依據稅收征管規范性文件的規定，應履行完（免）稅手續。

二、評述

為了能把握與本文案例相類似的登記問題的處理方法，應在理論上理解如下兩個問題。

1.要厘清《物權法》中更正登記概念與《辦法》中相關更正登記概念的邏輯關系

如圖1所示，《物權法》第十九條使用了更正登記（A）的概念，《辦法》第七十四條使用了更正登記（B）的概念，第八十條使用了“相應登記”（C）的概念，第八十一條使用了撤銷登記（D）的概念。厘清這幾個概念之間的關系，是準確選擇狹義更正登記還是廣義更正登記（轉移登記）的前提。其以上概念間的關系見歐拉圖。具體為：《物權法》第十九條中更正登記（A）的概念，包含《辦法》第七十四條中更正登記（B）及第八十條中“相應登記”（C）的概念；《辦法》第七十四條中更正登記（B）的概念，包含《辦法》第八十一條中“撤銷登記”（D）的概念；《辦法》第八十條中“相應登記”（C）的概念與《辦法》第七十四條中更正登記（B）的概念屬交叉關系，與轉移登記（E）的概念為包含關系。換句話說，“相應登記”既包含《辦法》第七十四條更正登記（狹義）中的部分，又包含轉移登記（廣義更正登記）。

2.應分清是否履行完（免）稅手續

人民法院、仲裁委員會生效的法律文書就廣義上的更正登記有如下表述：“返還房屋”“將房屋所有權更正登記至×××名下”“房屋權利歸×××所有”等。登記機構對當事人依此生效法律文書申請房屋登記時，是否履行完（免）稅手續有三種觀點。第一種是肯定說，即認為一律履行完（免）稅手續。理由是，完（免）稅是稅務部門的法定職權，登記機構不可越俎代庖，否則為超越職權行為。第二種是否定說，即認為一律不需履行完（免）稅手續。理由是，法定的更正登記是對登記簿登記錯誤的更正，非交易行為。第三種觀點是折衷說，即認為應分清情況區別對待。筆者贊同第三種觀點。

判斷是否履行完（免）稅手續，應看其物權是否完成了交易流轉環節。在廣義的更正登記情勢下，判斷其是否完成了交易流轉環節的唯一標準是“房屋登記的原因行為是否失去效力”。失去效力，則持否定說，未失去效力則持肯定說。登記人員在受理涉及廣義更正登記法律文書時，既要看裁判結果，又要看裁判文書的理由部分，有的則要看另案的法律文書，以便準確把握原因行為是否失去效力的問題，進而區別對待。不可只看裁判結果而望文生義加以判斷。如“原因行為未失去效力”的情勢下“返還原物”“將房屋所有權更正登記至×××名下”，與“原因行為失去效力”情勢下的“返還原物”“將房屋所有權更正登記至×××名下”，其內涵不同，屬同一語言表示的不同概念，不可混為一談。持否定說的可能導致收件錯誤，稅收流失，當流失的稅收達到瀆職罪認定數額時，可能受到刑事處罰。持肯定說的，對于不需要履行完（免）稅手續的申請人而言，增加了申請登記的時間成本，且也增加了稅收征管機關的行政成本。甚者，會導致稅收征管機關和房屋登記機構因理解不同而相互推諉，造成不良的社會影響。

綜上所述，原因行為是否失去效力的登記錯誤的更正，涉及兩個問題：一是登記類型的選擇，二是是否履行完（免）稅手續。原因行為失去效力則應選擇狹義上的更正登記，無需履行完（免）稅手續。原因行為未失去效力，僅是登記后新的法律事實出現導致登記的權利狀況與法律文書所確認的權利狀況不一致的，應選擇轉移登記（廣義上的更正登記）并履行完（免）稅手續。

陳品祿/責任編輯