不動產登記部門在律師查詢資料時應區分對待

牟偉+于磊

《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）于今年元旦發布，新聞媒體對不動產登記資料的查詢再度熱炒，雖然沒有當年的不準“以人查房”那么熱，但給人印象是只有權利人、利害關系人、司法行政機構三類人員可以查詢。《實施細則》第九十七條規定，國家實行不動產登記資料依法查詢制度。權利人、利害關系人按照《不動產登記暫行條例》第二十七條規定依法查詢、復制不動產登記資料的，應當到具體辦理不動產登記的不動產登記機構申請。權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的，依照本條規定辦理。

其中并無律師對檔案查詢的規定，對律師利用不動產登記資料中的身份問題，不動產登記部門存有疑惑，是否需要提供立案證明才能讓律師直接使用被代理人的身份更是爭論不已。《不動產登記暫行條例》第三十二條規定，不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。導致不動產登記機構對外查詢時慎之又慎，甚至存有“寧可不作為不可亂作為的”想法。

從2015年下半年開始，政法委、最高法等部門出臺了一系列針對律師權益和權利的有關規定，依法依規保障律師申請調取案件證據的權利。山東省高級人民法院等十三部門、北京高院等四部門更是明文下發通知，要求保障律師相關查詢的權利。山東通知第二十五條規定，律師同時憑下列證件可以向有關單位調查與承辦法律事務有關的情況：（一）律師執業證書；（二）律師事務所證明。除上述證件外，有關單位不得附加其他條件，不得以其他借口拒絕律師依法查詢相關材料，但法律法規另有規定的除外。

一、不動產登記資料并非不動產登記簿

《物權法》第十六、十七條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。這是我國首次在法律層面提到不動產登記簿，并且明確不動產登記簿是物權最高效力的憑證，取代了房產證的地位。不動產登記簿是登記機構制作的，是記載不動產權利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。

不動產登記資料是權利人在申請不動產登記時向登記機構提交的反映其產權來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關材料，可見，登記資料是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎的證據材料。不動產登記資料主要是指登記案卷。登記案卷內除了當事人向登記機構提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構在核準該項登記時審核過程的記錄以及申請人的一些身份證明資料。

不動產登記簿集中體現不動產權利狀況，主旨體現物權公示。設置不動產登記簿的目的是物權公示，應當允許公開查閱，提供驗證信息后，任何人可以對不動產的自然狀況和權利狀況以及不動產是否設定抵押和地役權等情況進行查閱。不動產登記資料中有一些涉及當事人個人隱私的內容，諸如婚姻、收養、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。因此，建立不動產登記簿后，交易人欲知悉不動產權利狀況，通過查詢不動產登記簿即可，無須查詢登記資料。

不動產登記簿是不動產登記資料內容的集中體現，源于登記資料，但又不是簡單的登記資料的復制匯總，而是經過登記機構審核制作后，旨在體現不動產的權屬和權利狀況，并且對個人隱私內容進行了選擇性屏蔽，不動產登記資料則是全部的不動產登記信息。兩者在查詢方面有明顯區別，登記資料的查詢要比不動產登記簿嚴格很多。以前的《城市房地產權屬檔案管理辦法》和現在的《不動產登記暫行條例實施細則》都要求，登記資料的查詢者必須是所有權人或利害關系人或辦法明確規定的相關部門。

二、法律法規對不動產登記查詢的相關內容

《檔案法》第二十條規定，中華人民共和國公民和組織持有合法證明，可以按照有關規定，利用檔案館未開放的檔案以及有關機關、團體、企業事業單位和其他組織保存的檔案。《律師法》第三十五條規定，根據案情的需要律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。《物權法》第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

三、《實施細則》出臺前房屋登記資料的查詢情況

不動產登記查詢中，涉及房屋查詢的約占律師查詢需求的八成以上，《實施細則》出臺前，房屋登記資料和登記簿查詢的相關規定對不動產登記查詢有很深的影響意義。

《房產登記簿管理試行辦法》第十四條規定，個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權利限制狀況；權利人提供身份證明材料、利害關系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關系人的材料等，可以查詢、復制該不動產登記簿上的相關信息。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第八條、第十條對哪些部門可以查詢原始資料進行了范圍明確，同時規定可以委托他人查詢原始登記憑證，第十一條對非本人查詢進行了范圍限制，仲裁、訴訟案件的當事人應當提交仲裁機構或者審判機關受理案件的證明，受理的案件須與當事人所申請查詢的事項直接相關；委托查詢的，除按上述規定提交材料外，受托人還應當提交載明查詢事項的授權委托書和本人身份證明。

四、律師查詢時也應嚴格區分不動產登記資料和登記簿

首先，要區別律師的代理身份，如果是所有權人的代理人，可以查詢所有權人的任何不動產登記資料。

其次，如果是代理非房屋所有權人，要區分是否是利害關系人。從法律到部門規章對不動產相關查詢的規定很明晰，律師在查詢不動產登記簿時是不需要立案證明，但需要查詢原始不動產檔案資料時，如律師只是普通民事代理人，是受委托人，并不是不動產登記資料中的利害關系人，由于牽扯到申請人的一些隱私，必須提供立案證明，才能對登記原始資料進行查閱復制。

山東高院等部門的聯合通知第十五條規定，受委托的律師可以按照法律規定收集與案件有關的證據材料。律師收集、調取證據確有困難，且擬調取的證據可能影響案件罪名和事實認定的，可以書面申請人民檢察院、人民法院依法收集、調取，人民檢察院、人民法院認為確有必要的，應當依法收集、調取。可見有些資料的整理收集必須是法院等司法或者其他行政部門才可以，對不動產登記資料中的部分資料，不能不受任何限制的對外提供，很多時候只能提供給有公信力的政府和司法部門。因此，對待律師的查詢要區別對待委托關系和是否是利害關系人。

陳品祿/責任編輯