二手房的心路歷程

張佳竹

北京二手房從春節(jié)后開啟的瘋漲勢頭，終于在4月剎車。鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月首周，北京二手房住宅市場的網(wǎng)簽量和成交均價同時出現(xiàn)了5周來的首次下滑，5136套的成交量，環(huán)比下降了近四成；成交均價為39660元/平方米，為春節(jié)后的首次回落。

在經(jīng)歷了跳漲、坐地起價、哄搶之后，北京二手房市場開始趨于理性，一些“趕不上趟”的買家或期待區(qū)域價值再提升的賣方開始了新一輪的觀望。北京二手房市場呈現(xiàn)出冷熱不均的局面。

觀望風(fēng)來，成交普降

春節(jié)以后，一路瘋漲的房價“嚇退”了不少購房者。

“房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我的支付能力，”在機(jī)關(guān)工作的劉國統(tǒng)告訴記者，今年3月，他看上了一套遠(yuǎn)洋山水的127平方米三居室，業(yè)主在其看房后直接將價格往上提了50萬元，變成了750萬元。“周邊小區(qū)的房價都在跳漲，簡直一天一個價，我們只能暫時放棄購房計劃。”

和劉國統(tǒng)同樣想法的人不在少數(shù)，觀望的情緒開始擴(kuò)散。

“跟3月份相比，4月簡直可以用清閑來形容。”海淀區(qū)五道口附近一位鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人談起最近的市場時表示，4月以來咨詢和看房的客戶明顯減少，4月一整月他帶看客戶不到30組，成交僅1套。

“房價漲得太厲害，很多客戶開始重新觀望，有時工作日一組看房的都沒有，我們閑得在店里聊天打發(fā)時間。”而3月份時，他還為了帶客戶看房，忙得一天下來連吃飯的時間都幾乎沒有。

這只是市場轉(zhuǎn)冷的一個縮影。記者在采訪中了解到，在西城、大興、朝陽、海淀等區(qū)域都出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

“3月初時，門店最多一天就能成交兩套。眼下想要這個業(yè)績就難了。”朝陽北苑區(qū)域一中介門店經(jīng)理感嘆，以區(qū)域里成交最好的華貿(mào)城來說，3月份成交了七八十套。但是進(jìn)入4月份以來，第一周華貿(mào)城才成交不到5套房源。“之前優(yōu)質(zhì)房源消化了一大批。價格漲上去之后，不少購房人都開始猶豫。如果照這個速度下去，4月份肯定是趕不上3月。”

昌平北苑一鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他所在的區(qū)域最近出了兩套報價較低的房源。如果放在3月份肯定一掛上來就被訂走了。可是看房的客戶不多，看完也不急于下定金。

市場的冷淡反映到數(shù)據(jù)上，便是4月北京二手房成交量銳減。北京住建委二手房交易數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房網(wǎng)簽總量為29502套，環(huán)比3月下跌18.46%，日均網(wǎng)簽量達(dá)983套，其中單日網(wǎng)簽量最高為1670套。

值得注意的是，4月以來，北京二手房市場的新增房源和新增客源同時在下降。鏈家的最新統(tǒng)計顯示，新增房客比已低于3。而市場的常規(guī)判斷是，新增房客比低于4時，意味著市場進(jìn)入了低迷狀態(tài)。

市場或?qū)⒗錈岱只?/b>

由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，實際上，北京樓市在2月底3月初就已經(jīng)顯現(xiàn)出降溫趨勢，據(jù)我愛我家內(nèi)部統(tǒng)計，從2月29日至今，北京區(qū)域二手房實際交易量已經(jīng)連跌7周。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，一系列利好樓市的政策出臺，引發(fā)了購房需求的大量入市，尤其是去年9-10月份大量資金流向樓市，進(jìn)一步刺激了二手房市場的持續(xù)升溫。購房需求的大量釋放使得今年3月份的二手住宅網(wǎng)簽量突破了3萬大關(guān)。但是，購房需求的大量釋放，也嚴(yán)重透支了后市的購房需求，所以3月份以來二手房實際交易量的持續(xù)下滑也是在情理之中。

在成交量下滑的同時，根據(jù)中介反饋的二手房成交價格也有所松動。偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京二手房成交均價為43513元/平方米，比3月下半月下降了1.4%。

中原地產(chǎn)和鏈家網(wǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房房價環(huán)比依然上漲，但漲幅明顯縮小，由3月份的5.2%變?yōu)?%。

成交均價的松動，反映出賣方對于市場的預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，4月第二周，新增二手房房源掛牌價為42685元/平方米，較上周有6.8%的大幅下降，成為2013年以來的最大降幅。

鏈家網(wǎng)研究院張旭表示，目前上調(diào)房源報價的二手房賣方占比下降到總體的一半以下，成為2016年最低值。同時，新增房源量連續(xù)6周下滑。“業(yè)主的心理價位在下降，報價逐漸向市場價回歸，接受降價的業(yè)主占比也在增加，可見其對市場的預(yù)期回落。”

同時，買方的入市腳步也有所放緩。鏈家網(wǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月第2周新增客源有12.5%的下滑，新增客房源比下降到3.29，供需矛盾較前兩周有所緩和。

胡景暉預(yù)計，如果沒有更直接的利好政策出臺，從4月份開始北京二手房市場將迎來新一輪降溫周期。二季度，二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊掷m(xù)回落，房價逐步止?jié)q。下半年，北京二手房市場或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，房價穩(wěn)中有降。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京二手房市場或?qū)⒗錈岱只恍┦芮嗖A的學(xué)區(qū)和勁松、潘家園這樣的價值洼地的房價將持續(xù)上漲。

鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在石景山區(qū)域，由于景山小學(xué)石景山校區(qū)的存在，該區(qū)域的二手房依然很受關(guān)注。“遠(yuǎn)洋山水小區(qū)里的一居室和兩居室最受歡迎。一些總價在350萬元以內(nèi)的小兩居，周末每天的帶看量能達(dá)到五六組。”

房價趨平，議價空間加大

事實上，即使如今市場轉(zhuǎn)淡，房價漲幅有所回落，但北京二手房的房價依然高聳入云。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房成交均價45802元/平方米，環(huán)比上月上漲3.3%，同比去年上漲27.61%；掛牌均價為48193元/平方米，環(huán)比上漲3.33%，同比去年上漲29.86%。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，商品房用地在近兩年持續(xù)減少的影響已經(jīng)在市場供應(yīng)中日漸顯現(xiàn)。北京純商品住宅的供需比目前已經(jīng)低至1：3，加之北京執(zhí)行的嚴(yán)格限購，旺盛的購房需求正在向其他市場蔓延。

而二手房已經(jīng)成為承接這些購買需求的最大市場。

“雖然4月二手房網(wǎng)簽量比3月下降了17.6%，但從整體來看仍然處于歷史高位。”中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，目前新建商品房已經(jīng)高端化，均價也出現(xiàn)了歷史新高，樓市已接近全面進(jìn)入二手房市場。

值得注意的是，雖然房價依然堅挺，但一些區(qū)域的部分房源也出現(xiàn)了不同幅度的議價空間。

西城區(qū)一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人表示，4月中旬時，區(qū)域里新出了一套小兩居，當(dāng)時報價560萬元，后來賣方覺得報價低了，當(dāng)晚便將價格上調(diào)至580萬元。結(jié)果經(jīng)過一個周末，由于之前預(yù)約的幾組購房人都選擇“等等再說”，賣方又將報價下調(diào)至565萬元。

“現(xiàn)在一些換房客戶的房子還是有不小議價空間的。”我愛我家一經(jīng)紀(jì)人也表示，一套報價580萬元的小兩居，如果能盡快定下來的話，賣方愿意以560萬元成交。

鏈家網(wǎng)研究院表示，相對節(jié)后市場而言，當(dāng)前房價趨穩(wěn)，短期內(nèi)有波動，但是從各項指標(biāo)來看，后期回落的傾向也比較明顯。不管是報價還是調(diào)價方面，業(yè)主的預(yù)期都在回落。接受降價的業(yè)主占比增加，主動調(diào)高房屋售價的業(yè)主占比也由之前的八成左右降至五成左右。

“從供需關(guān)系上來看，北京二手房新增客源和房源數(shù)量均持續(xù)下降，其中新增客源數(shù)量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預(yù)計后期網(wǎng)簽規(guī)模將會回落。”張旭分析稱，二季度，需求的不足加上政策環(huán)境的趨緊以及購房者心態(tài)逐步回歸理性，北京二手房市場或?qū)⒊掷m(xù)降溫，成交量逐漸回歸至正常水平。隨著購房需求的減少，主動調(diào)低售價的業(yè)主也會逐步增多，房價將逐步企穩(wěn)。