不動產登記暫行條例解讀與探討

孫祎

【摘要】《不動產登記暫行條例》的頒布意味著我國在不動產登記制度的領域上已經邁出了重要的一步。不動產登記暫行條例的立法目的是基于保護權益者合法權益、基于整合不動產登記職責、規范登記行為。只有深入解讀《暫行條例》的立法目的，并通過深入探析其在實踐過程中面對的困難，才能對其未來的發展做出展望。

【關鍵詞】不動產；登記；解讀；探討

2015年3月1日頒布的《不動產登記暫行條例》 （以下簡稱《暫行條例》 ）是我國第一部不動產登記方面的行政法規。該法規的頒布充分表明了我國對不動產登記統一管理的重視，也意味著我國在實現不動產登記制度統一的工作上邁出了關鍵性的一部，預示著我國將會實現對不動產登記的全方位規范化管理。本文是從《暫行條例》的立法目的去解讀和探析其在實踐過程中可能面對的困難，并對其未來的發展做出展望。

一、不動產登記暫行條例的立法目的

（一）整合不動產登記職責

《物權法》明確指出了《暫行條例》是國家對不動產制定的統一制度，是國家頒布的行政法規，其明確的規定了不動產登記機構、不動產統一登記的范圍以及登記辦法，它的主要職責就是為了實現對不動產登記職責進行明確化。

（二）規范登記行為

從登記行為的本身來看，其所涉及到的法律范疇較為復雜，同時還關聯到不同的利益主體，對不動產的登記行為的規范存在著一定的復雜性。在《條例》正式頒布之前，我國不動產產業登記行為處于混亂狀態，以往對于不同的不動產權利分屬不同的登記機構登記在簿，每一個機構不同的登記方式致使職責難以劃分，登記細節難以做到十分規范，不利于整體行業的和諧發展。《暫行條例》的頒布，正是為了實現對登記機構的職責統一，對不動產登記過程中的各個環節做出了細致的規定。

（三）保護不動產權利人合法權益

《暫行條例》的頒布，實際上就是站在不動產權利人的角度上進行的制定的，保護主體的權益不受侵害是立法的根本。不動產登記行為本身就是服務于擁有物的主體，是為了讓擁有不動產的人合法的行使自己的權利，并保證自己的權利不被他人侵害。而登記的本身則是一種公示行為，登記行為能夠展示不動產上物權的歸屬以及所有內容，繼而明確權力人物的權利。

二、不動產登記暫行條例實踐中的難點

（一）不動產登記錯誤的賠付責任

登記行為過程涉及到不動產權利人與相關登記機構的雙方的人為操作行為，在這一行為中，往往會出現一些無意或者故意的行為，致使登記錯誤的出現。也就是不動產登記簿上所反映出的相關內容與權利狀況與真實情況是不相符合的客觀情形。而新頒布的《暫行條例》中，并沒有過多的將登記錯誤的賠償責任進行規定以及量化。目前對于登記錯誤的賠付責任的主要參考條例為《城市房地產權屬登記管理辦法》第三十六條，而無論是《暫行條例》，還是《物權法》都沒有對其進行具體闡述，也沒有對賠償范圍進行清晰的界定。

（二）登記機構的混亂

我國對于不動產權的登記制度出現了較為嚴重的職能重合的現象，除了《物權法》，還有其他的登記政府，例如《土地登記規則》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等條例，都對登記行為進行了規定。“政出多門”、“各自為政”、“互不承認”就是現階段不動產登記制度亂象寫照，而登記機構的混亂與職能重疊也正是造成這一亂象的根本原因。我國目前的不動產登記機構門類極為龐大，不同的登記機構分別負責管理不同的不動產物權，國土資源部從行政級別而言，整合、管理、協調過去這些不同的登記機構并沒有足夠的話語權。

（三）登記信息查詢模式不夠完善

信息時代，網絡計算機信息系統對于不動產信息的查詢工作提供了便利的條件，雖然《暫行條例》對信息查詢和公開制度進行了一定的補充和完善，但對信息保護制度只有統一的規定，沒有進行細分，極有可能致使一些重要的私人信息或者商業機密遭到泄露。

三、對不動產登記暫行條例的發展展望

相對而言，國外許多國家的不動產等級制度法例實踐取得了較好的效果，例如意大利、日本、瑞典，雖然各國的基本國情不同，但他們的成功經驗仍然值得我們借鑒。不動產統一登記制度的進一步深化將會是我國現階段的重要改革內容，《暫行條例》的實踐效果將會直接影響到未來我國的不動產統一登記制度的確立。

（一）明確登記錯誤的賠償責任

在日本現行的不動產登記制度中，對于登記行為錯誤的賠償責任作出了明確的賠付規定：由登記方個人責任導致的權益損害，直接由登記方自行賠償。而在德國政府，則是通過設立登記錯誤損害賠償基金來進行專門的賠付行為。針對我國目前的不動產登記現狀而言，有學者指出我們可以參考借鑒引入保險機制的方式，去分散登記錯誤產生的賠付責任風險。可以考慮設計專門的登記錯誤基金來專項的處理登記錯誤產生的權益賠償，但必須要對賠償的額度進行具體化的設置。

（二）登記查詢體系的完善

在信息時代，人們已經習慣于在網絡上查詢一切事物，因此進一步加強對不動產登記查詢體系的完善以及信息化建設將會是不動產登記查詢體系的主要工作。雖然《暫行條例》中對不動產信息查詢保密設定中做出了明確規定，但細節不夠明確。實際上，大部分的審計等級應該是能夠可提供給公眾查詢的。而對公眾開放查詢的難點主要集中在對查詢人的身份界定，應該在明確了登記內容的查詢范圍應該控制在有限度的“ 以房查人”，查詢程序和方法既要滿足保障不動產交易真實安全的最低需要，也通過限制相關利害人的查詢權限和范圍。

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