淺談物業服務企業在營改增過程中面臨的問題及應對策略

辛國均

摘 要 2016年5月1日，營改增全面推開的試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業4大行業。在營改增過程中，物業服務企業應采取怎樣的應對策略才能實現企業效益最大化？這是物業服務企業比較關注的問題。

關鍵詞 營業稅；增值稅；物業服務；應對策略

2016年作為營改增的收官之年。此次稅收改革是國家實施結構性減稅的一項重要舉措，也是一項重大的稅制改革。物業服務企業營改增試點過程中出現抵扣鏈條不完善、抵扣范圍比較窄、部分行業稅負增加等問題。

一、營改增過程中面臨的問題

1.營改增政策宣傳不到位

部分物業服務企業對營改增的政策研究不透，宣傳不到位，未對稅務交納工作進行統籌規劃，增加了企業的稅負，給企業帶來一定的經濟損失。

2.賬務管理不規范

營業稅改收增值稅，必然會對企業的賬務管理有一定的影響。以前，部分物業服務企業的賬務管理工作比較簡單，不符合標準，每月采取定額交納營業稅等方式，實行營改增后，要求這些物業企業必須健全各項財務規章制度，規范進行賬務核算。

3.部分企業的稅務負擔加重

在營改增之后，物業服務企業稅率由5%提高到6%。

二、物業服務企業在營改增過程中的應對策略

（一）加強對新政策的研讀學習和宣貫

物業服務企業要組織相關人員認真研究營業稅改增值稅新政策的相關規定，模擬測算稅改對企業的經營情況的影響，特別是對企業整體稅負的影響；同時對相關人員進行新政的宣貫和培訓，讓企業管理人員理解和掌握新政策，培養企業管理人員稅務籌劃和財務管理能力，做好企業稅務籌劃和納稅管理工作，盡量降低企業稅收負擔，使企業利益最大化。

（二）健全財務核算，做好各項工作

1.明確企業的納稅人身份

根據增值稅暫行條例規定，增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人，針對不同的納稅人設定不同的稅收優惠。各物業服務企業根據企業自身的規模、長遠發展和整體稅負考慮，申請最為有利的納納稅身份。

2.選取最為有利的供應商或服務商

如果企業為一般納稅人，要盡量取得合法的增值稅專用發票，這就需要企業盡量選擇與增值稅一般納稅人合作，最大限度的獲得進項稅額的抵扣，在同等條件下盡量選擇增值稅一般納稅人的供應商或服務商，確保抵扣鏈條的連續，降低企業稅收負擔。對于小規模納稅人提供的運輸服務，一般納稅人企業可以按照其提供的增值稅發票上注明的價稅合計金額和7%的扣除率計算進項稅額，對于這樣的稅改優惠政策稅改企業要盡量利用，在確保抵扣鏈條連續的同時，爭取企業利潤最大化。

3.做好相應的財務核算工作

要積極了解企業的自身情況，明確企業適用的稅率，及時處理好企業的納稅事項，以便在國家法律允許的范圍內降低稅負，降低企業面臨的稅收風險。要全面考慮企業的成本、進項稅額抵扣及資金占用等情況及對企業整體的影響，要著重分析企業的人工成本所占的成本比重，如果人工成本過大，可以考慮勞務外包形式，營改增后，企業可以取得發票進行稅額抵扣，從而降低企業的稅負。同時，企業應根據自身企業情況，對于不同稅率（或征收率）或免稅的收入，分開進行核算，以免從高征收導致企業多繳稅款。

4.加強對增值稅專用發票的管理

增值稅專用發票不同于其他發票，物業服務企業的財務人員一定要嚴格遵守《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》中的相關規定，加強對增值稅專用發票的管理，對發票的傳遞、作廢等流程的嚴格監管，對增值稅專用發票出現遺失的問題，必須及時到相關的稅務機關備案；提高對增值稅專用發票開具、管理、傳遞等各環節的意識，加強對稅收風險的管理。

5.提高企業的內部財務管理水平

在新形勢下，物業服務企業要想得到可持續發展就必須擁有與時俱進的先進管理理念。通過提高企業的財務管理水平發現其經營管理中存在的問題和不足，并采取相應的措施來對漏洞和問題予以糾正，才能實現提高企業內部管理的目標，只有正確應對營改增對物業服務企業的影響就必須加強企業的財務管理、完善企業的財務管理體制，加強財務監督力度只有不斷適應市場的變化，才能確保企業戰略發展目標的實現。

（三）研究相關政策，爭取稅收優惠

1.做好相應的稅收籌劃。物業服務企業要及時、準確掌握相關的稅收政策，提前進行稅收籌劃，充分利用稅收優惠根據增值稅相關規定，在國家法律法規允許的政策范圍內爭取最大限度的稅收優惠政策，在降低企業稅負的同時做好稅收籌劃，并及時處理好企業的各種納稅事項，避免稅收風險的發生，為企業獲取最大的成本節約和利潤空間。

2.針對短期內可能面臨的稅負增加問題，可從財政稅收上尋求政策支持。物業服務企業通過增加可抵扣項目，打通和延伸抵扣環節，形成較為完善的上下游抵扣鏈條，將支付給保潔保安、綠化養護、設施設備維保等費用作為外包費用納入進項稅抵扣，以解決人工費用、保險費等成本沒有列入抵扣范圍而增加稅負的問題；利用好售后公房和保障房物業租金免收增值稅以及對年收入低于500萬元的中小企業按簡易計稅方法征稅等優惠政策，以減輕企業經濟負擔。

3.針對居住、非居住物業區分征收。實施營改增后，物業服務企業要對經營虧損的居住物業和盈利的非居住物業按不同稅率征稅。對非居物業項目，按照6%的稅率征收。如果不能取得可抵扣進項稅額發票時，企業要比營改增前多繳稅費。對居住物業項目，年收入不足500萬元的中小企業，可按3%的增值稅簡易征收方式征收，或先按6%稅率征收，超出營改增前的那部分稅收可利用營改增財政專項資金給予支助，而超過500萬元部分則按6%的稅率征收增值稅。

三、總論

稅收改革只是社會發展的一個縮影，隨著我國稅收體系向著規范化、合理化、科學化方向的發展，物業服務行業必須把政策研究透徹，緊緊把握時機、抓住機遇，積極應對，尋找企業持續有效發展的支撐點，確保企業效益最優化，才能夠在市場經濟中更快地適應經濟環境的變化。

參考文獻：

[1]張智猛.“營改增”對交通運輸業稅負的影響研究[J].會計之友. 2014（19）