城市房屋拆遷過程中公證業(yè)務初探

隨著城市建設事業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市房屋拆遷的數(shù)量也大量增加，為加強城市房屋拆遷工作的管理，國務院頒布了《城市房屋拆遷管理條例》，其中規(guī)定了可以和應當公證的若干事項。 司法部于1992年10月9日發(fā)布了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議公證細則》。我省于2008年5月12日發(fā)布了《黑龍江省人民政府關于城市棚戶區(qū)改造的實施意見》對城市建成區(qū)范圍內(nèi)20000平方米以上集中連片、平房密度相對較大、貧困人口居多、建設使用年限久、結(jié)構(gòu)簡易、人均居住水平低、居住條件惡劣、基礎設施不齊全、道路狹窄、治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域進行拆遷改造。由此，可以說明三個問題。一是城市房屋拆遷工作的大量增加為公證事業(yè)的發(fā)展提供了一個新的服務領域，開辟了一個較為穩(wěn)定的證源；二是國家以行政法規(guī)、地方性法規(guī)等形式給公證機構(gòu)介入房屋拆遷工作提出了較為充足的法律依據(jù)，可見國家對公證介入這一領域的職能作用已經(jīng)給予重視和認可；三是城市房屋拆遷工作既關系到國家城市建設的速度，又關系到拆遷人的經(jīng)濟利益和被拆遷人及房屋使用人的切身利益，法律關系較為復雜。涉及到行政、民事法律關系，對公證人員的政治素質(zhì)提出較高的要求，現(xiàn)根據(jù)幾年的公證實踐就房屋拆遷補償主體的確定和房屋拆遷證據(jù)保全談談幾點意見：

一、房屋拆遷補償中，房屋拆遷補償主體變化表現(xiàn)在以下方面

1.新的補償主體不明

有原登記的產(chǎn)權(quán)人死亡現(xiàn)無明確的繼承人；有分家析產(chǎn)后，原房屋所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；有證件齊全，原產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)已把房屋賣出，購買者又未辦理過戶手續(xù)。

針對上述三種情況，首先要堅持“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的原則，依法確定新的拆遷房屋補償主體，并對其進行公證。

（1）對原房屋產(chǎn)權(quán)人死亡的。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二十六條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所有的共同財產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應當先將共同所有的一半分出為配偶所有。其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。”根據(jù)這一規(guī)定房屋補償金額的一半應由其配偶所有，房屋的另一半補償金額為被繼承人的遺產(chǎn)。如被繼承人無遺囑，就依據(jù)法定繼承辦理公證，由繼承法規(guī)定的順序繼承，所以另一半的房屋補償金額應由配偶、子女、父母共同所有；如產(chǎn)權(quán)人夫妻雙亡，父母也先于他們死亡，則應由其子女共同繼承，并按其房屋份額依法平均分攤，達成協(xié)議，經(jīng)社區(qū)證明，在意思表示真實，事實清楚合法的基礎上，先辦理分家析產(chǎn)公證，然后子女成為合法的補償主體。

（2）對房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證齊全，而買賣房屋致使產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，但又未辦理變更登記過戶手續(xù)的。要求其當事人到有關部門完善手續(xù)后才能成為補償主體。如動遷急迫，經(jīng)有關部門同意可由原房屋所有權(quán)人全權(quán)委托房屋買受人為代理人辦理拆遷補償事宜，為其辦理委托書公證。

（3）對自行分家析產(chǎn)的房屋，有子女推薦代表人領取房屋拆遷補償金，為子女達成的協(xié)議辦理公證，所推薦代表為新的補償主體。

2.“兩證”證件戶主不相符的

如房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證不符，經(jīng)一方申請，有街道辦事處出具證明，交有關部門或在有關部門更改，使“兩證統(tǒng)一”補償主體明確。

3.拆遷戶的房屋在與銀行貸款行為中設定了抵押

針對這種情況，被拆遷戶的房屋在銀行貸款行為中作了抵押，而貸款又未償還，其補償費用領取的主體如何界定，按照移民建設中的規(guī)定，大部分的移民房屋拆遷補償費是用于移民新建房屋，而只有少數(shù)不建房。依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第五十八條的規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金應當作為抵押財產(chǎn)”由此，原抵押的房屋因搬遷已滅失，而補償?shù)馁M用應該返還銀行貸款，作為抵押財產(chǎn)。但事實上，房屋拆遷補償費大部分用于新建房，只有少數(shù)移民因有住房而不需新建房。

鑒于上述規(guī)定和情況，我認為可以從兩個方面給予解決并確認主體：

第一、房屋拆遷補償金確系用于建房的，借款方與貸款方可在原借款抵押合同基礎上，重新簽定新建房屋繼續(xù)抵押的協(xié)議書并辦理公證，確保債權(quán)的實現(xiàn)。該抵押房屋的補償金可由被拆遷戶領取，被拆遷戶就為補償主體。

第二、補償金不用于建房的，經(jīng)借款雙方協(xié)商可以用作返還借款。但上述行為的前提是既要保障債權(quán)債務的實現(xiàn)，又不能影響移民安置，確保工程建設的順利進行。

綜上所述，房屋拆遷補償主體的確定雖然復雜，但只要以事實為依據(jù)，以法律為準繩，其補償主體是能夠得到準確確定，不會因為房屋拆遷補償主體的變化而使國家的利益受到損失。

二、房屋拆遷證據(jù)保全公證應注意的問題

《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全”。

在辦證之前，公證人員應先對此類公證從法規(guī)適用及其實際作用方面進行探討，認為它既符合證據(jù)保全公證的基本特征，也符合房屋拆遷證據(jù)保全公證的受理條件和辦證要求，同時也有利于推進居民搬遷進程，保護移民的合法權(quán)益，預防糾紛，減少訴訟，是應該辦理的。

首先要選派經(jīng)驗豐富，業(yè)務能力強的專業(yè)人員執(zhí)行現(xiàn)場勘測任務，同時做好記錄，力求實物丈量的準確無誤。其次要有被拆遷物各個方位拍攝的照片。再次必須有被拆遷人或鄰居一道組成證據(jù)保全見證人。在具體辦證時，公證人員要親自參加對被拆遷戶的丈量、登記、照片拍攝和調(diào)查取證的整個過程。要逐家逐戶就搬遷法規(guī)以及公證職能、證據(jù)保全的性質(zhì)作耐心的宣傳，引導群眾利用法律保護自己的合法權(quán)益。從而，群眾消除了顧慮，積極支持有公證人員參加的實物丈量工作。

綜上所述，由于公證機構(gòu)介入房屋拆遷中，能保證不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的準確性，維護了當事人的合法權(quán)益，減少了一些不安定因素，從而減少訴訟。

我們相信，隨著我國公證制度的進一步健全和完善，我國公證事必將得到進一步的發(fā)展。房屋拆遷公證在在社會經(jīng)濟生活中也將發(fā)揮越來越大的作用。

作者簡介：

邱宇（1974.4.4～），女，1995年畢業(yè)于天津政法學院法律系，2001年畢業(yè)于中央黨校函授學院法律系、從事公證工作19年。