發展住房租賃市場的政策建議

劉鋒

摘 要：發展住房租賃市場是完善我國住房市場的重要內容，是實現住有所居目標的重要舉措。尤其是現階段在房地產市場進入存量房的時代背景下，發展住房租賃市場顯得尤為關鍵。我國當前的住房租賃市場存在諸多問題，如供應總量不平衡、供應結構不合理、供給主體不成熟、租賃市場制度不完善、中介服務不規范等，需要從制度、資金、服務等方面加快改革和建設，加快住房租賃市場法制化、規范化建設。

關鍵詞：住房租賃市場；機構出租者；中介服務體系；政策建議

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）10-0138-02

深化住房制度改革，探索建立購租并舉的住房制度是我國住房市場發展的重要方向。中央經濟工作會議提出：“要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。”

一、我國住房租賃市場存在的問題

1.供應總量及供應結構不合理。從全國總量上看，住房租賃市場總體需求量較大。根據國家統計局公布的全國第六次人口普查數據顯示，我國約有25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題；另外，目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，而戶籍人口城鎮化率只有36%左右，在常住人口中有相當大比例的人口是通過租房解決居住問題，而租房市場總的供給量相對不足。從區域結構及不同城市看，租房供給也不均衡，大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入，對租房需求量大，而供給之于需求顯得相對不足；而人口凈流出的城市或地區供需矛盾相對較低。在供給總量不平衡的情況下，租房市場供求結構錯位現象突出，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。鑒于常住人口的收入狀況等客觀條件，中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大，而市場供給呈現出與實際需求相背離的狀況。

2.住房租賃市場供給主體較為單一。從其他國家和地區發展經驗看，完善的住房租賃市場由個人出租者和機構出租者組成。而我國現階段的租房租賃市場的房屋供給主體仍然不成熟，以居民個人房屋出租為主，機構出租者較為缺乏。我國目前房屋租賃市場上除少量單位或機構持有部分住房提供給本單位職工短期周轉、租住以外，大部分的租房供應主體仍是居民個人，市場上機構出租者相對缺乏。根據國家統計局公布的全國第六次人口普查數據顯示，我國租房租賃市場總供給中約89.5%的可出租房屋來自個人出租住宅，而在許多發達國家和地區，機構出租的房源占比較高，大約能占到租賃市場總供給量的約25%～30%。

3.住房租賃市場制度建設仍不完善。有效的制度安排有利于穩定參與者的預期，降低交易成本，穩定市場秩序。我國住房租賃市場發展迅速但極不成熟，住房租賃市場制度建設相對滯后。租房者的利益得不到保障，侵犯租房者利益的事件頻發，而且侵權事件發生后糾紛解決機制或違法處置機制不完善，侵權者得不到有效處罰，違法違規成本相對較低。具體來講，從法律體系上看，目前我國還沒有一部保護租房者的專門法律安排，缺乏國家層面的頂層設計；從機構設置上看，國內不僅沒有設立專門保護租房者利益的職能部門，也沒有相應的中介機構，社會層面的保障機制缺乏；從政策環境看，鼓勵機構出租者發展的政策體系仍未建立，機構出租者缺失，市場秩序混亂。住房租賃市場相關制度的缺乏直接約束著市場參與者積極性，不利于穩定的住房租賃市場的建立和發展。

4.住房租賃市場信息不對稱問題嚴重。信息資源是市場稀缺資源，在市場經濟活動中，受制于不同參與者所處的不同地位，不同人員對相關交易信息的了解是有差異的。因此，在交易雙方中對交易信息掌握比較充分的人，往往處于相對比較有利的地位，而信息相對貧乏的人，則處于比較不利的地位，因而容易帶來代理人風險問題和道德風險問題。在租房市場上就是如此，信息不對稱現象突出，出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋質量信息；中介機構比租房者掌握更多的房源信息，容易導致道德風險。租房者往往是租房市場參與者中的最弱勢群體，租房者的利益最容易受到侵害，再加上社會糾紛協調機制不健全，被侵權后投訴無門，給租房者帶來后顧之憂，這也是當前中國為何很多居民不愿意進入租賃市場，而特別強調要有自己的住房根源所在。

5.房屋租賃中介服務體系不專業、不規范。近年來，我國住房租賃市場發展迅速，但作為重要參與者的房屋中介機構發展相對滯后，中介服務體系專業性不高、規范性不強、自律性較低。從法律層面看，我國關于房地產中介服務方面的法律法規仍然缺乏、尚待完善，尤其是關于房產中介的法律仍未建立，而且現有的規定過于原則性，可操作性不高，無法覆蓋房產中介涉及的眾多方面。從從業人員看，從業人員資格認證制度仍不規范，部分人員則缺乏有效資格，服務人員素質較低、服務水平不高、服務意識淡薄，過分追求商業利益，不講誠信、欺騙客戶之事經常發生，有失客觀公正立場，提供虛假宣傳，擾亂市場秩序，損害了中介機構形象和行業信譽。

二、發展住房租賃市場的政策建議

住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，是完善住房供應體系和住房保障體系、滿足居民對住房的合理消費、實現“住有所居”目標的重要措施，同時也是適應人口流動、保護承租人利益和盤活存量資源、提升社會基層管理水平的重要舉措。要加大改革力度，貫徹落實中央經濟工作會議精神，加快推進建設并形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

1.完善住房租賃市場法律法規體系。在我國現有的法律法規體系中，適用于房屋租賃的法律條文主要有國家層面的《合同法》中關于房屋租賃的條文、住房和城鄉建設部發布2011年2月1日實施的《商品房屋租賃管理辦法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》等。近年來，我國住房租賃市場發展迅速，現有的法律法規體系已滯后于市場發展的需要，急需建立健全指導住房租賃市場發展的更高層級的專門法律法規，從法律層面約束租房市場供需雙方參與者的行為，并提供有效的糾紛調解機制和違法違規的處罰依據，為住房租賃市場的良好有序發展提供明確的法律指引。

2.健全住房租賃中介服務體系。高效的中介服務體系是聯系市場供需雙方的有效渠道。適應我國住房租賃市場迅速發展的需要，要大力發展房屋租賃中介機構，推進住房租賃規模化經營，培育規范的大型租賃機構，進而穩定市場租賃關系，規范租賃行為，促進住房租賃市場發展。加強行業協會建設，完善行業自律機制建設，提升住房租賃中介機構自律水平，提升租賃服務水平。培育住房租賃人才建設，提高中介服務人員素質，注重服務人員道德建設，培養中介服務人員樹立服務意識。打擊非法中介、非法宣傳、欺詐買賣、不實宣傳等市場亂象，提高違法違規成本，建立公開、透明、有序、高效的中介服務體系。

3.突出租房市場供給側結構改革。我國住房租賃市場的住房供應存在明顯的供需錯位，中小戶型、中低價位的出租房需求量大但供給相對不足，急需調整供應結構。在需求相對穩定的情況下，應突出住房供給側改革，調整供應結構適應市場需求，提高供給效率，優化資源配置。通過培育機構出租者，鼓勵市場及企業供給中小戶型、中低價位的房源滿足市場需求。同時，不斷拓展房源供應渠道，積極加快推進房地產投資信托基金（REITs）試點，以充分吸引和利用社會資金進入租賃市場，來開拓住房租賃房源供應渠道，增加市場有效供給，優化市場結構，滿足市場需求。

4.應用大數據技術構建完善的信息服務平臺。租房市場上信息不對稱現象突出，應充分利用大數據等新技術構建完善的信息服務平臺。我國已提出要搭建住房租賃信息政府服務平臺，《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（以下稱意見）指出：“建立政府服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務，出租人可隨時發布出租房屋的區位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發布租賃房屋的需求信息，逐步實現在平臺上進行對接。”同時，要為租賃關系提供正規交易范本，意見指出，政府信息服務平臺要：“提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權利義務；為房地產中介機構備案提供方便，公布經備案的房地產中介機構名單，房地產中介機構和從業人員信用檔案等信息。有條件的城市，要逐步實現房屋租賃合同網上登記備案，方便群眾辦事。”

5.積極培育和發展機構出租者。機構出租者是我國住房租賃市場的短板，在穩定個人出租者的基礎上要積極培育機構出租者。《意見》指出要：“鼓勵成立經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據市場需求進行裝修改造后，向社會出租。”同時，提供專業化的高質量服務，“經營住房租賃的機構，要提供專業化的租賃服務。”另外，要從戶型、價位等上適應市場需求，“積極引導經營住房租賃的機構，從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務。”支持房地產開發商向租售并舉的經營模式轉變，鼓勵開發商將持有的存量房源投向租賃市場。在培育機構出租者的同時，穩定發展個人出租者，完善利益保障機制、提供交易便利，構建個人出租者和機構出租者相結合的房屋租賃主體結構，優化資源配置。

6.盤活存量房市場，打通保障房與租賃市場通道。我國房地產在經歷了一個快速發展時期后進入一個相對穩定的階段，房地產市場進入存量房時代，如何盤活存量住房資源是優化資源配置、提高資源利用效率、去庫存的重要舉措。可以考慮從租賃市場籌集公共租賃房房源，意見指出：“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，‘補磚頭與‘補人頭相結合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供貨幣化租賃補貼。”這樣既可以籌集到公共租賃住房資源，又可以提高安置工作效率并有效盤活住房存量資源。

[責任編輯 吳明宇]