基于收益法的房地產(chǎn)評(píng)估案例研究

靳海珍

【摘 要】我國(guó)一直奉行以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策，在這樣寬松的經(jīng)濟(jì)政策下，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展和完善，人民的生活水平在不斷的提高。原有的房產(chǎn)評(píng)估方法已經(jīng)不能滿(mǎn)足大眾的需求，收益法應(yīng)運(yùn)而生，雖然對(duì)收益法的應(yīng)用還不夠成熟，但是它已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)莫大的優(yōu)勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評(píng)估；具體案例

說(shuō)到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評(píng)估方法，經(jīng)常會(huì)被拿來(lái)做比較。今天我們要說(shuō)的是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿(mǎn)足社會(huì)需求。收益法作為三大基本評(píng)估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了重要地位。

一、什么是收益法

1.收益法的定義

收益法不僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象當(dāng)前收益的評(píng)估，更是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象的能力的了解來(lái)對(duì)其未來(lái)的純利潤(rùn)收益的評(píng)估。因此又被稱(chēng)作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過(guò)程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不論是對(duì)于委托方還是對(duì)于評(píng)估對(duì)象，這種評(píng)估方法都是比較容易接受的。

2.收益法的適用對(duì)象

預(yù)期收入或者說(shuō)未來(lái)的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來(lái)收入，在考慮所有綜合條件下，對(duì)被評(píng)估對(duì)象未來(lái)的凈收益做出的一個(gè)評(píng)估判斷。……