房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及其對策

李欣陽

摘 要：隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展、生活水平的提高，人們對物質(zhì)生活有了更高的追求，尤其是對住房質(zhì)量的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)也就迅速發(fā)展起來，一躍成為支柱性行業(yè)，經(jīng)濟上的地位也有了顯著的提升。但是房地產(chǎn)行業(yè)與生俱來的特點也決定了其在財務(wù)管理方面會存在諸多問題，同時國家政策的調(diào)節(jié)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變革、貨幣政策的松緊不一也使得企業(yè)財務(wù)管理問題迫在眉睫，急需快速找到措施加以解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）會計主體框架不同

房地產(chǎn)企業(yè)在商品性質(zhì)上與其他企業(yè)有很大的不同，其分公司的創(chuàng)建通常以企業(yè)項目根據(jù)地為依據(jù)，其營業(yè)稅金及附加也應(yīng)在房地產(chǎn)所在的區(qū)域完成繳納義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同之處就在此，并不以發(fā)生銷售活動所在地為依據(jù)，也不以產(chǎn)品的生產(chǎn)地為依據(jù)，不動產(chǎn)所在處就是權(quán)利和義務(wù)的發(fā)生之地。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地數(shù)量具有不確定性，同時其會計主體也具有一定的不穩(wěn)定性，可持續(xù)能力較弱。

（二）成本控制系統(tǒng)不同

外來商戶受托于房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)項目的生產(chǎn)和開發(fā)提供資源。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量外來商戶的支持，對于某些特定的項目，為使其風(fēng)格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實現(xiàn)。這種吸取大量外來資源的方法就是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制系統(tǒng)方面采取的主要手段。當(dāng)然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風(fēng)險，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩(wěn)定。同時，受大量外部因素影響越大，企業(yè)內(nèi)部對成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產(chǎn)項目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應(yīng)用與實施意義。

（三）稅收管理制度不同

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理制度相對于其他企業(yè)的稅收制度來說是比較嚴(yán)格的。因為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品項目的創(chuàng)建所需要的時間長短不一，對也比較簡單的項目可能只需要幾個月的時間，但對于某些復(fù)雜工程就需要付出較長時間的建設(shè)，有時甚至需要5年左右。另外，不動產(chǎn)需要繳納的稅款底數(shù)較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅節(jié)點基本上都定在實際收到款項的時候。房地產(chǎn)在建造過程中往往會涉及到市場上的各種相關(guān)行業(yè)，這就意味著在建設(shè)期間所得的票據(jù)類型十分多樣，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收制度方面具有相當(dāng)大的不確定性，風(fēng)險較大。

（一）融資水平有限

房地產(chǎn)企業(yè)自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產(chǎn)企業(yè)是通過向銀行或者其他金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款來獲得資金的，渠道單一、有限。一般來說，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于其商業(yè)信用不高，因此取得借款的可能性會比較低，難度也較大。現(xiàn)在的規(guī)定要求企業(yè)只有在有能力償還債務(wù)及高額利息的情況下，并且需要上交企業(yè)近年來的財務(wù)狀況，在了解企業(yè)一定時期內(nèi)的財務(wù)狀況是否滿足要求的情況下才能對其實行放貸政策。但是有些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)很難滿足此項要求，可以出示給貸款方用來作抵押擔(dān)保的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等價值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產(chǎn)企業(yè)為得到資金還需要進(jìn)行一系列評估程序，程序的煩瑣無形中又增加了企業(yè)負(fù)債上的壓力，更何況企業(yè)財務(wù)管理上各方面的局限性使其抵御融資風(fēng)險的能力不足，破產(chǎn)將成為企業(yè)的必然趨勢。

（二）財務(wù)管理工作人員素質(zhì)偏低

如今房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低也是一個不容忽視的問題，大部分工作人員的學(xué)歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業(yè)的決策水平，員工自身素質(zhì)決定著企業(yè)的發(fā)展水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過度的工作使他們沒有時間繼續(xù)完善自己的不足，也沒有多余的精力對財務(wù)管理進(jìn)行深刻的探索，一味被動地接受任務(wù)、完成任務(wù)，漸漸失去了對創(chuàng)新的渴望，對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動工作狀態(tài)會輕視財務(wù)管理方面的工作，使財務(wù)管理在工作中的地位降低，一系列管理問題就會浮出水面。

（三）財務(wù)管理制度不夠健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體制不夠健全，造成十分混亂的場面。有些甚至連明確的制度都沒有規(guī)定，工作人員沒有可以遵守的規(guī)章，不受任何約束，一旦出現(xiàn)問題必然一發(fā)而不可收拾。也有企業(yè)財務(wù)管理體制不夠獨立的，領(lǐng)導(dǎo)者和工作人員在某種程度上都有一定的相關(guān)度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執(zhí)行力度。

另一方面，企業(yè)工作人員身兼多職的現(xiàn)象也時有發(fā)生，職務(wù)分工不明確，無法做到彼此監(jiān)督，加大了財務(wù)人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業(yè)財務(wù)管理。管理人員素質(zhì)偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財務(wù)制度的不完善使得發(fā)布反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)報告真實性都有待考察，既不利于公司在籌資過程中獲得其他金融機構(gòu)信任，也無助于企業(yè)做出準(zhǔn)確的項目分析以及投資決策，利潤得不到保證。

（一）融資方式多元化

1.適度放寬股票市場限制

如今，嚴(yán)格的股票融資政策要求房地產(chǎn)企業(yè)只有在資產(chǎn)具有足夠規(guī)模、公司盈利數(shù)額達(dá)標(biāo)、企業(yè)內(nèi)部管理合理、項目政策完善的情況下，才有資格發(fā)行滬深股票。這對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說是無法達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，因此造成融資上的困難。所以，政府應(yīng)該適度放寬股票市場對資金籌集的限制，加大房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風(fēng)險。

2.適度放寬債券市場限制

如今，針對房地產(chǎn)企業(yè)債券市場的要求也十分苛刻，嚴(yán)格來說，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都很難通過長期債券籌集到資金，這也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。所以，政府也要適度調(diào)整債券市場限制，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的可能性，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加豐富的融資環(huán)境。同時，長短期債券的相互結(jié)合也有利于房地長企業(yè)籌措新資金，調(diào)整并改善資金結(jié)構(gòu)。

（二）提升工作人員素質(zhì)

人才引進(jìn)對于任何企業(yè)來說都是必不可少的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都要重視對人才的培養(yǎng)與開發(fā)，確立正確的人才觀念，對學(xué)歷與經(jīng)驗同等重視。同時，設(shè)立吸收人才的優(yōu)越條件也有很大的幫助，可以激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會保障制度和職工福利制度，給職工強大的歸屬感，才能讓他們安心為企業(yè)效勞。其次，對員工定期培訓(xùn)提高其業(yè)務(wù)能力，及時接受最先進(jìn)的管理理念，發(fā)揚創(chuàng)新精神，適當(dāng)采取獎勵機制，促進(jìn)員工之間相互競爭，積極進(jìn)取。最后，非貨幣性福利也是一項很好的激勵措施，適時的非物質(zhì)獎勵可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對先進(jìn)工作者給予升職機會，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造更多效益。

（三）完善財務(wù)管理制度，提高執(zhí)行能力

除了意識和人才要跟上經(jīng)濟發(fā)展的腳步，財務(wù)管理體制也應(yīng)該有法可依、有章可循，能在一定程度上對企業(yè)員工起到約束、規(guī)范的效力。管理人員完善財務(wù)管理制度建設(shè)有利于規(guī)范整個企業(yè)的財務(wù)體系，有條不紊的工作提高了做事效率，同時還能加強對重要指標(biāo)的管控能力，規(guī)避風(fēng)險，提高信用度。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度一定要分工明確，避免一人身兼多個重要職務(wù)；同時，也要防止權(quán)力的高度集中，對于有連帶關(guān)系的職務(wù)一定要嚴(yán)加監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)，解決力度要夠大。完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稽核制度以及內(nèi)部牽制制度，部門之間相互監(jiān)督有利于提高會計資料可信度，保證數(shù)據(jù)信息真實完整，也有利于管理者對資產(chǎn)的控制。