房地產公司財務風險分析與控制研究

摘 ?要：目前，我國經濟的繁榮發展離不開房地產行業的貢獻。房地產行業具有投資成本高、回報率高、項目投資周期長的特點。因此，對房地產公司進行財務風險分析有著非常重要的意義。

關鍵詞：財務風險;房地產;財務風險分析;控制

一、財務風險的成因分析

（一）企業的資本結構不合理

房地產企業沒有對資本結構進行適當調整是導致財務風險最重要的原因。我國房地產企業大多擁有很少的自有資金，這就使得企業需要通過向銀行大量借款的方式進行債務籌資和利用所有者權益的方式進行權益性籌資。前者會導致債務資本過高，意味著企業需要考慮項目回報不僅用來償還高額借款，而且要大量的利息及籌資費用。高比例的資產負債率是企業出現財務危機的顯著表現。后者到了企業經營的一定階段，所有者也會要求相應的回報。償債壓力增加也會增加財務風險發生的可能性。若占用的資金到期未能及時足額支付本金及利息，企業會陷入資金鏈斷裂的局面，還會減損企業的信譽。對資本結構的調整會使得財務杠桿效應發揮不同的作用，調整適當即適度的負債，企業就能享受到財務杠桿的效應帶來的好處，投資者的投資回報率相應得到提高;調整不適當即過度的負債，就會給企業帶來財務杠桿的負效應，過高的資產負債率，增加了財務風險發生的可能性。但是，在尋找到合適的資本結構的過程中也需要注意結合實際的情況，不能一味地追求理想化的資本結構。

（二）企業管理人員素質的局限性

中國的房地產行業從19世紀末到如今經歷了幾個階段的顯著變化，占有國家GDP相當大的比重，近乎一半的比例，這就越發凸顯高素質企業管理人員的重要性。然而房地產行業的現狀大多是其他行業的投資者看到房地產行業的高額利潤后才進入這個領域，自身缺乏對房地產行業的足夠了解，這樣的管理人員參與到房地產企業的管理中，恐怕會造成難以把控的局面。上述投資者以建筑專業的高管居多，他們往往過多關注于開發項目的建設而忽略了對企業財務環境的管理。

（三）財務環境的復雜性

由于房地產企業為開發項目需要籌集大量的資金，其財務管理環境本身就足夠復雜。財務環境復雜就會導致財務關系內部矛盾，母子公司之間的資金分配不明確，資金的管理并未做到權責分明，財務主管集權利于一身，與上級及下屬并未進行有效的交流和溝通，這樣的問題會使得企業資金并未得到有效的利用，資金的安全問題也存在隱患。在完整的財務系統中，對資金的使用應使用相應的模型進行判斷。在財務管理的現狀中，管理層用不同的財務分析模型進行分析后，得出的結果也會存在差別，這時管理層就會用到其主觀判斷，判斷方案是否科學可行，而主觀判斷的不確定性同樣會造成財務風險。同時，為了提高資金的使用率，企業應改善資金收支及利用和分配的模式，比如，建立與開發項目相適應的資金管理系統，設置層次分明的責任中心，先制定總體計劃，再把整體計劃的各個部分分配給相應的責任中心，然后由責任中心編制各個部分的預算，通過這樣層層遞進的聯系實現目標。根據有關企業的經驗表明，企業管理人員對財務環境動態變化的了解程度取決于細化的預算管理。

（四）國家宏觀政策的影響

由于房地產行業的高額利潤，行業會出現混亂的現象，有些房產公司提高價格使得多數居民為買一套房而發愁，有些地區房價高的離譜，遠遠超出了其使用價值，甚至還會出現炒房現象。買房問題也就是民生問題，國家為了解決居民買房難的問題，實施了一系列宏觀調控政策控制飛速增長的房價。這就對房地產企業造成了一定程度的沖擊。房地產占有國家GDP的一定比重和自身需要大額資金的特點，使得房地產企業與金融行業的聯系不可分割，然而國家對金融行業的政策把控也是相當嚴厲的。房地產價格、市場利率、匯率的變動等都會讓企業可能面臨財務風險的危機。

二、財務風險的控制研究

（一）籌資風險的控制措施

房地產開發項目的投資周期比較長，建設過程中有著較高的不確定性，籌資風險從整個建設過程開始到結束一直存在。過高的負債比率是導致籌資風險最根本的原因，正確的籌資方式能適當降低企業的籌資風險。和債務籌資方式相比，權益性籌資能增強企業的財務資金實力，其面臨的風險較小，因為不用定期向債務投資者償付利息，但是同時也會涉及稅后股利的分配。而債務籌資會對企業的財務杠桿效應產生影響，即使會提高企業的投資收益，但也增加了籌資風險。所以房地產企業應確定適當的籌資規模選擇正確的籌資方式。同時，還可以采取其他有效的措施，如提高資金的使用率能加強企業對資金的有效管理，優化企業的資本結構使企業適度負債，調整中長短期負債比例平衡經營過程中的財務風險。

（二）投資風險的控制措施

房地產企業長遠的發展與盈利情況取決于企業在投資項目上的選擇，企業的管理人員需要對被投資企業及項目進行極為嚴苛的考察，還要考慮到未來的戰略目標以及發展方向，科學分析各種信息，如正確預測市場變化和分析企業的內外部環境形勢等，結合多種方面進行綜合評估，有關投資小組做出一份投資項目可行性分析計劃，各個部門進行組織討論然后共同決定。企業還可以在投資伙伴合適的情況下選擇多個企業進行聯合投資，這樣可以減少企業資金的流出，還可以利用到其它企業的經驗和優勢，進而降低投資風險。

（三）內部控制的管理措施

企業正常的經營過程離不開內部控制制度不斷完善。建立一套完整的內控體系有助于降低企業的財務風險，而不斷完善內部控制離不開經驗的日積月累。管理層和治理層不能固執的堅持己見，需要適當聽取下級員工的建議，否則有時一項失誤的決策足以使企業陷入破產的危機。

參考文獻：

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[2] 周海娟.泰禾地產財務風險評價與控制研究. 西安石油大學，2017.

[3] 戴瑩，企業存在的財務風險與防范對策 ，經濟研究導刊[J]，2014（16）：159-160

作者簡介：

羅同芯（1995.8-），女，漢族，湖北荊州，三峽大學會計專碩（會計與審計方向），在讀研究生。