城鄉規劃對土地價值的影響

摘要：規劃是政府對土地進行管理的法律手段，不同的規劃對土地的利用價值有著直接的影響，村莊規劃和城鎮規劃因為土地性質和功能的不同，所體現出的作用也不盡相。因此，城鄉規劃應當科學合理，才能充分利用土地，體現土地的真實價值。

關鍵詞：城鎮；鄉村；規劃；土地；價值

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.06.049

1 城鄉規劃的具體意義

城鄉規劃是政府協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展的重要手段，城鄉規劃包括城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。所有規劃的實現最終都落實在土地上，土地是珍貴的自然資源和人類賴以生存的基礎，是人類一切活動的載體。不同的規劃導致土地具有不同的價值和作用。

鄉規劃和村莊規劃主要是對鄉村道路系統、村民住宅、公共設施、市政基礎設施、環境衛生、景觀環境等建設和改造的計劃。鄉村道路普遍偏窄，村內小巷狹窄彎曲，比較凌亂，除過境道路外，村內其他道路為質量較差的水泥路或者泥土路，道路附屬設施差或者根本沒有。村民住宅布局散亂，建筑質量參差不齊，環境臟亂，衛生狀況差。在公共設施方面，學校規模小，教學設施比較差，沒有幼兒園，大多數沒有醫療設施，商業網點混亂。在基礎設施方面，排水不成系統，生活污水無處理。在環境衛生方面，生活垃圾缺乏管理，閑置空地和排水明溝垃圾較多，居民家庭多露天或簡易廁所，衛生條件差。

通過對鄉村制定規劃，合理布局村莊發展用地，理順村內道路交通，改善村莊生活環境，完善基礎設施和公共設施建設，因地制宜付諸實施，使鄉村土地得到有效利用，節約集約利用土地。通過規劃，不但使土地具有經濟價值，更體現土地的社會價值和環境價值。在社會價值方面，改善了村民的居住條件和交通條件，鄉村社會更加和諧。在環境價值方面，改變了以往臟亂差的局面，村莊面貌更加整潔。

與鄉規劃和村莊規劃不同，城鎮規劃在體現土地利用的社會價值和環境價值的基礎上，更加突出體現土地利用的經濟價值。

城鎮規劃是建設城市和管理城鎮的基本依據，在確保城市空間資源的有效配置和土地合理利用的基礎上，實現城市經濟和社會發展目標。城鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。我國城鎮國有建設用地實行有償使用制度，在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。可見，控制性詳細規劃是城鎮土地綜合開發、土地有償使用的依據。

2 城鄉規劃具體措施

土地價格與城鎮規劃密不可分。受土地市場供求的影響，地價是不斷變化的。就城市內某一宗地而言，決定地價高低的關健因素是區位、功能性質、土地開發的主要技術指標、基礎設施狀況等因素，而這些因素是城鎮規劃所確定的，所以城市規劃部門在編制總體規劃、詳細規劃等過程中必須對土地經濟價值予以統籌考慮，使土地的價值達到合理化、最大化。

以往城鎮規劃是以土地利用控制為主要內容的規劃，多對工程技術合理利用，追求社會、環境效益方面考慮，未能充分重視土地經濟效益。隨著城市房地產市場的迅速發展，城市規劃越來越注重土地資源的經濟效益。

為了合理確定城鎮國有土地使用價格，政府定期公布基準地價。在制定基準地價過程中，途徑之一便是按土地質量的優劣劃分不同的級別，然后確定每一級別的基準地價。而土地級別的劃分，其根據就是城鎮規劃的用地規劃內容。例如葫蘆島市在開展城市土地定級工作過程中，其依據之一就是葫蘆島市城市總體規劃。

城鎮規劃應當考慮土地利用的邊際效益。土地利用的邊際效益遞增遞減原理對城鎮規劃有指導作用。當對土地資本投入逐漸增加，土地利用強度逐步提高，土地收益會出現逐漸遞增遞減的比例關系。當地塊的容積率與環境容量協調時，土地投資報酬遞，地價同步上升；但當地塊容積率提高到一定程度，使土地利用強度超過所在區域環境容量時，就會出現交通擁擠、環境污染、生活環境質量下降等現象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。

城鎮控制性詳細規劃所確定的用地規模、建筑結構、容積率等各項要求，決定了對土地投入資本的數量，如果城市規劃不合理，就會出現兩種情況，一種是不能達到土地投資報酬最大化，另一種是土地投資過大而報酬降低的情況，關于如何科學確定土地利用邊際效益，很值得深入研究和探討。

城鎮規劃應當考慮土地市場的供應關系。土地價格的高低受土地市場供求關系的影響，不同用途的土地供應的多少，將會影響該用途土地的價格。同一用途不同檔次用地性質，也會影響土地價格。例如對于商業、住宅、工業用地，如果哪一用途的土地供應的多，在其他條件不變的情況下，土地價格自然下降，相反就會導致土地價格上升。同樣是住宅用地，高檔住宅和普通住宅用地供應比例變化，就會導致土地價格變化。而各種用途土地供應多少，每種用途內部不同檔次具體用途土地供應比例，均是由城鎮規劃確定的，因此在制定城鎮規劃時，應當對土地市場進行分析和供求預測，在滿足人們日常生產生活對土地需求的同時，也要照顧到土地市場的供求關系，使土地價格保持平穩和體現政府政策，例如對于高檔住宅用地，就應控制供地數量，可以采取高地價，盡量增加普通住宅用地的供應，滿足廣大普通民眾對住房的需求。

作者簡介：婁俊啟，本科學歷，葫蘆島市國土資源局，中級工程師，研究方向：土地價格評估。