住宅金融體系國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒和分析

胡瑩瑩

【摘要】：住宅金融是居民的各類住宅的建設(shè)、改善、購(gòu)買、租賃、維護(hù)和維修的貨幣信貸運(yùn)行制度。通過對(duì)住宅金融、住宅金融市場(chǎng)、住宅金融體系的研究和分析，在進(jìn)行國(guó)際比較的前提下，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際國(guó)情和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒，研究我國(guó)的住宅金融體系發(fā)展方向，從而推動(dòng)住宅金融市場(chǎng)的發(fā)展完善。

【關(guān)鍵詞】：住宅金融；住宅金融市場(chǎng)；住宅金融

1、我國(guó)住宅金融市場(chǎng)發(fā)展概況

住宅金融屬于房地產(chǎn)金融的一部分，是指在住宅的投資、生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中，通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)，運(yùn)用各種金融工具盒方式，進(jìn)行資金的籌集、融通、借貸、結(jié)算及提供相關(guān)的金融服務(wù)。

我國(guó)目前住宅金融市場(chǎng)發(fā)展制度上來看，主要實(shí)行的是政策性住房金融和商業(yè)性住房金融，當(dāng)前環(huán)境下，住宅抵押貸款多為存款金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造的信貸行為。從制度上來看，我國(guó)金融體制從改革開放以來發(fā)生了很多潛在的變化，資本市場(chǎng)也有了長(zhǎng)足的發(fā)展。但實(shí)際上以間接融資為主的金融結(jié)構(gòu)并沒有得到根本性的改變，直接融資仍然只是占有小部分比重，這種不成比例的關(guān)系使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的幾乎所有風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，很明顯這種金融體系存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們發(fā)展住宅金融的關(guān)鍵也在于解決長(zhǎng)期資金來源問題，所以改變這種不合理的金融體系就顯得格外重要，發(fā)展住宅金融，要將住宅融資的發(fā)展統(tǒng)一到資本市場(chǎng)自身的發(fā)展中來考慮，以此來建立一個(gè)能穩(wěn)定提供長(zhǎng)期資金的金融體系。

2、發(fā)達(dá)國(guó)家住宅金融體系

2.1發(fā)達(dá)國(guó)家住宅金融體系運(yùn)作模式及典型特色分析

在發(fā)達(dá)國(guó)家住宅金融體系的發(fā)展建設(shè)過程中，都離不開政府的直接或間接的參與，隨著住宅金融體系自身的不斷發(fā)展以及結(jié)合各國(guó)國(guó)情的不同，國(guó)際上比較能得到共識(shí)的關(guān)于住宅金融運(yùn)作模式的分類主要有：準(zhǔn)政府、準(zhǔn)財(cái)政模式，純市場(chǎng)化模式和半政府、半市場(chǎng)化模式三種。

第一、準(zhǔn)政府、準(zhǔn)財(cái)政模式。該模式帶有很強(qiáng)的政府色彩，例如我們后面會(huì)提到的新加坡的住宅金融模式，新加坡政府成立住房發(fā)展局，并將其納入國(guó)家的財(cái)政預(yù)算計(jì)劃中，即制定相關(guān)政策法規(guī)，提供相關(guān)配套服務(wù)，也是公共住房的提供商。

第二、純市場(chǎng)化模式。該模式的政府色彩介于兩者之間，特點(diǎn)在于政府沒有直接干預(yù)，市場(chǎng)化程度高，住宅抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較典型的是澳大利亞等國(guó)家，這些國(guó)家建立了較為完善的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，如嚴(yán)格的住宅抵押貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格的信用審核制度以及風(fēng)險(xiǎn)控制管理機(jī)制等。

第三、半政府半市場(chǎng)化模式。該模式特點(diǎn)在于市場(chǎng)化程度高，采用政府和市場(chǎng)兩只手共同管理的方式，一方面政府制定較為完善的相關(guān)制度，為二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和完善提供了保障，也充分地發(fā)揮了宏觀調(diào)控職能，另一方面市場(chǎng)的發(fā)展程度也較高，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)都可發(fā)放住宅抵押貸款，機(jī)構(gòu)多元化發(fā)展，比較典型的是美國(guó)的住宅金融體系發(fā)展模式。

同在半政府半市場(chǎng)化模式的發(fā)展中，不同的國(guó)家也有著不同的特色，美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)都屬于半政府半市場(chǎng)化的發(fā)展模式，由于各國(guó)的國(guó)情不同，加上經(jīng)濟(jì)條件和文化特色的差異，各國(guó)住宅金融體系在共性的基礎(chǔ)上還存在著很多獨(dú)有的特色：

美國(guó)的住宅金融體系。美國(guó)的住宅金融市場(chǎng)發(fā)展模式屬于半政府半市場(chǎng)化模式，美國(guó)的住房消費(fèi)信貸以住房抵押貸款為基本形式，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)也在長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)的積累和信貸技術(shù)的創(chuàng)新發(fā)展的基礎(chǔ)上推出多樣化的住房抵押貸款品種。美國(guó)同時(shí)也具有完備的一級(jí)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，市場(chǎng)化程度高，發(fā)展水平也處于較高水平，在注重市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)也注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的加強(qiáng)，從總體上來看，美國(guó)的住宅金融體系的主體是抵押貸款，以證券化為主要工具，在半政府半市場(chǎng)化的運(yùn)作模式下也形成了一個(gè)較為完整的框架，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和完善極大的活躍了美國(guó)的住宅金融市場(chǎng)，也促進(jìn)了住宅金融市場(chǎng)更為全面的發(fā)展。

英國(guó)住宅金融體系。在英國(guó)的住宅金融體系中，住房抵押貸款是購(gòu)房者重要資金來源，金融系統(tǒng)中有專門的住房信貸銀行、住房協(xié)會(huì)和其他的抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)。英國(guó)政府在住宅金融市場(chǎng)上的作用相比之下很小，主要通過設(shè)定一些優(yōu)惠政策來實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅金融的扶持，英國(guó)的住房建設(shè)會(huì)在住宅金融市場(chǎng)上發(fā)揮著決定性的作用，以互助組織的形式，為住宅金融的發(fā)展提供了更大的發(fā)展空間。

德國(guó)住宅金融體系。德國(guó)的住宅金融市場(chǎng)化的主要渠道就是住宅抵押貸款債券，不同于美國(guó)的私人金融機(jī)構(gòu)貸款為主的資金來源渠道，德國(guó)住宅金融是多種金融機(jī)構(gòu)并存的多渠道融資途徑，再加上政府的住宅福利政策的實(shí)施，不斷推動(dòng)住宅金融市場(chǎng)的發(fā)展，近年來，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，在市場(chǎng)和政府的雙管齊下中，政府的作用日益降低，不斷加強(qiáng)市場(chǎng)在住宅金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用，日益強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的重要性。

2.2各國(guó)住宅金融體系共性分析

從共性的角度分析各國(guó)住宅金融體系，可以看出，雖然由于種種原因?qū)е赂髯蕴厣煌?，但確實(shí)也存在著很多共同的特點(diǎn)，可以從以下幾個(gè)方面來分析：

2.2.1政府的參與。上文我們提到，在發(fā)達(dá)國(guó)家住宅金融體系的發(fā)展建設(shè)過程中，都離不開政府的直接或間接的參與，各國(guó)在住宅金融發(fā)展的循序漸進(jìn)的階段中，加強(qiáng)政府的控制作用，同時(shí)還制定一系列的法律法規(guī)來扶持住宅金融的發(fā)展，例如美國(guó)政府制定了政府貸款保證擔(dān)保、稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策；德國(guó)政府為解決戰(zhàn)后居民的居住問題，在為居民購(gòu)買住宅提供財(cái)政資助的同時(shí)，還直接參與住宅的生產(chǎn)，組建政府控制的銀行來直接為住宅政策服務(wù)。

2.2.2政策性金融和商業(yè)性金融相結(jié)合?？v觀各國(guó)的住宅金融發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，各國(guó)政府對(duì)住宅金融市場(chǎng)的干預(yù)并不是單一的行政指令，而是在一定程度上將政策性的住宅金融和商業(yè)性的住宅金融有機(jī)的結(jié)合起來，共同來推動(dòng)住宅金融體系的發(fā)展和完善。

2.2.3住宅金融的經(jīng)濟(jì)地位不斷提高。隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅金融在各國(guó)金融業(yè)中的地位都是舉足輕重的，在居民住宅儲(chǔ)蓄的迅速增長(zhǎng)的發(fā)展條件下，住宅金融機(jī)構(gòu)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，住宅金融和住宅金融市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)地位不斷得到提升，住宅金融活動(dòng)在金融活動(dòng)中也占有相當(dāng)大的比重，經(jīng)濟(jì)地位不斷攀升。

2.2.4市場(chǎng)化程度不斷加深，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需要政府和市場(chǎng)雙管齊下才能獲得更大的發(fā)展，必須將住宅金融融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系之中，才能獲得健康持久的發(fā)展，要推動(dòng)住宅金融的市場(chǎng)化程度的加深，必須按照市場(chǎng)化的原則，逐步建立起滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的高效運(yùn)轉(zhuǎn)的住宅金融體系。

3、住宅金融體系國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

在分析了歐洲幾個(gè)典型國(guó)家的住宅金融發(fā)展特色之后，我們必須從其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)到很多：

第一、我們必須充分認(rèn)識(shí)到政府在住宅金融發(fā)展中的地位和作用，我們必須考慮好政府支持作用，在政策法規(guī)、相關(guān)制度上對(duì)住宅金融的發(fā)展起推動(dòng)作用。住房金融改革的規(guī)劃和實(shí)施離不開政府的作用，政府部門在給住宅金融體系規(guī)劃建設(shè)上提出指導(dǎo)性政策的同時(shí)，要相應(yīng)的提出對(duì)應(yīng)的配套政策，為住宅金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。從很多例子中我們可以看出政府對(duì)住宅金融發(fā)展的重要推動(dòng)作用，住房產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，住宅政策也是政府政策中不可或缺的部分，像日本的二元結(jié)構(gòu)特征中所體現(xiàn)的思想，政府需要為中低收入者住宅需求的滿足提供一定程度的保障，通過政府的相關(guān)宏觀調(diào)控的措施來實(shí)現(xiàn)其政策目標(biāo)，促進(jìn)住宅金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第二、要允許商業(yè)銀行開展商業(yè)性的住宅金融業(yè)務(wù)，進(jìn)一步完善政策性住房金融和商業(yè)性住房金融相協(xié)調(diào)的發(fā)展模式，推動(dòng)建立圍繞銀行等金融機(jī)構(gòu)的住宅資金體系。

第三、推動(dòng)建立和完善住宅金融的相關(guān)法律法規(guī)，從發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅金融發(fā)展模式中我們可以看到，完善的法律法規(guī)有利于保障住宅金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行和發(fā)展，提供了相應(yīng)的法制保障。

第四、要協(xié)調(diào)好一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系，積極推動(dòng)和發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。要牢牢把握住住宅抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，在此基礎(chǔ)上要認(rèn)識(shí)到二級(jí)市場(chǎng)是核心。我國(guó)住宅抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展需要更大的發(fā)展空間，必須認(rèn)識(shí)到二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展將促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)一步完善，我們要逐步摸索二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)， 這對(duì)我國(guó)住宅抵押貸款證券化的發(fā)展至關(guān)重要。

第五、我們必須認(rèn)識(shí)到，住宅金融體系的建設(shè)需要結(jié)合本國(guó)國(guó)情發(fā)展，不斷的循序漸進(jìn)，不論是新加坡的中央公積金制度，還是美國(guó)的證券化機(jī)制，這些國(guó)家住宅金融體系的成功發(fā)展都是在結(jié)合本國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，我國(guó)有著自身獨(dú)特的國(guó)情條件，我們必須認(rèn)識(shí)到住宅金融體系的建立和發(fā)展不可能一蹴而就，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，需要我們結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況來逐步推進(jìn)和完善，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)新的突破和發(fā)展。

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