“一房二賣”引發(fā)的法律思考及后果

張燦

摘 要：伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也日益高漲，開發(fā)商和一般的賣房者為了獲取更高的房屋出售價格，“一房二賣”乃至“一房多賣”的情形已屢見不鮮，糾紛不斷，嚴重侵犯了正常購房者的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。根據(jù)我國物權(quán)變動模式及登記要件主義，來探討“一房二賣”的法律效力，以及房屋所有權(quán)的最終歸屬。并對未能取得房屋所有權(quán)的買受人如何維護自己的的合法權(quán)益，提出建議。

關(guān)鍵詞：“一房二賣”；法律思考；后果

一、“一房二賣”的背景分析

一房二賣，是指出賣人以同一房屋為標的物訂立兩個買賣合同，分別出售給兩個買受人的行為。在房地產(chǎn)交易中，一房二賣甚至一房數(shù)賣現(xiàn)象屢見不鮮，特別是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格波動時最為常見。一般說來，一房二賣有以下幾種常見的表現(xiàn)形式：第一種情形，一房同時二賣。出賣人就同一房屋同時與兩個買受人同時訂立買賣合同。第二種情形，出賣人先后將同一房屋出售給兩位買受人，出賣人皆未為兩位買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第三種情形，出賣人先后就同一房屋出售給兩位買受人，出賣人為第一買受人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第四種情形，出賣人先后就同一房屋出售給兩位買受人，出賣人為第二買受人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、如何保護房屋的買受人的合法保護。

以《合同法》、《物權(quán)法》為依據(jù)，“一房二賣”中，前后兩個合同都是有效的。但是在此情況下，出賣人在履行了一個合同后，另一個合同的買受人無法獲得合同的履行，無法得到房屋，對其權(quán)益的保護可以采用如下辦法：

（1）要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任依《合同法》規(guī)定，房屋的買受人在無法得到房屋時，可以依據(jù)有效的房屋買賣合同要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償因其違約而給自己造成的損失。

（2）解除合同并要求出賣人賠償損失房屋重復(fù)買賣中，出賣人的行為構(gòu)成根本違約，符合《合同法》規(guī)定的合同解除條件，這時無法取得房屋的買受人可以解除與出賣人的房屋買賣合同，要求出賣人退還購房款本金及利息，并可請求出賣人賠償因合同解除而給自己造成的損失。

（3）請求懲罰性賠償懲罰性賠償是由法庭所作出的賠償數(shù)額超出實際損害數(shù)額的賠償。為了有效制裁商品房出賣人欺詐、惡意毀約等違背誠實信用原則的行為《商品房解釋》規(guī)定了商品房出賣人的懲罰性賠償制度：“對在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的惡意違約行為和出賣人故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實，又與其他買受人簽訂房屋買賣合同的欺詐行為，而致房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以在請求出賣人返還預(yù)付房款及利息、賠償損失之外，另行主張出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！?/p>

三、如何應(yīng)對“一房二賣”或“一房多賣”現(xiàn)象的法律思考

1.完善債權(quán)形式主義立法以規(guī)制成品

我國現(xiàn)有的規(guī)制房屋一房二賣的法律法規(guī)主要有：《合同法》、《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》。筆者認為，在制定物權(quán)法時，應(yīng)完善債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，從而有效地防范成品房一房二賣的發(fā)生。所謂物權(quán)變動模式是指規(guī)范物權(quán)變動所采納的立法原則。我國合同法第133條規(guī)定：標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。該規(guī)定中所說的作為例外情形的/法律另有規(guī)定，主要是指民事特別法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定。我國5城市房地產(chǎn)管理法6第40條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式第60條第3款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。最高人民法院在其發(fā)布的司法解釋規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。由此可見我國的立法已經(jīng)采納了債權(quán)形式主義的立法模式。但是，仍然有一些合同受制于行政法規(guī)。這無疑為一房二賣提供了機會。筆者以為，在制定物權(quán)法時，應(yīng)該徹底采納債權(quán)形式主義的立法模式，從立法上規(guī)制成品房一房二賣。

2.預(yù)告登記制度的設(shè)立，為權(quán)利人提供法律保障

預(yù)告登記，是德國中世紀民法所創(chuàng)立的制度，我國臺灣地區(qū)的法律規(guī)范中也使用了預(yù)告登記的概念。我國新頒布的《物權(quán)法》第20條也規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這就在法律上第一次明確確認了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記制度將物權(quán)的公示公信制度應(yīng)用于債權(quán)領(lǐng)域，形成債權(quán)物權(quán)化趨勢。將登記作為不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的構(gòu)成要件，使將來發(fā)生的不動產(chǎn)請求權(quán)具有排他的公信效力，確保權(quán)利的預(yù)期實現(xiàn)，從而根源上解決惡意處分行為。預(yù)告登記是一個預(yù)先保護債權(quán)人的權(quán)宜之計，只能在一定時間內(nèi)有效，否則會破壞物權(quán)的正常流轉(zhuǎn)秩序，不利于市場交易。所以物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記三個月內(nèi)有效，給權(quán)利人一定的限制，促使債權(quán)人積極行使權(quán)利。結(jié)合本案來說，如果李先生與業(yè)主辦理了預(yù)告登記，但李先生在能夠進行房產(chǎn)登記時卻沒有去房產(chǎn)登記部門辦理登記，三個月后預(yù)告登記就歸于失效。業(yè)主再將房屋賣于趙女士時，房產(chǎn)部門則可以為其辦理房產(chǎn)登記。這就意味著李先生在法律上達不到原先的買房意思表示了。李先生現(xiàn)在只能通過原來訂立的房屋買賣合同要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，在我們的日常生活中會遇到越來越多的法律問題，一房二賣的案例也會層出不窮，如何更好保護自己的合法權(quán)益不受侵害，會成為人們關(guān)注的焦點。隨著物權(quán)法在社會中的施行，審判實踐中的廣泛應(yīng)用，對于房屋買受人的保護制度將隨著實踐的發(fā)展日漸完善，與此同時，對預(yù)告登記制度的進一步理解和廣泛應(yīng)用，將對司法實踐中從根本上解決房屋雙重買賣問題起到?jīng)Q定性作用。

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（作者單位：西北政法大學(xué)）