營改增對房地產企業未來影響及對策分析

王開明

摘 要：營改增一方面能夠給房地產企業產生積極影響，另一方面也會帶來一定的不良影響。本文簡要介紹營改增對房地產企業帶來的影響，并在此基礎上從政府以及企業兩個方面探討相應的對策。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；稅負；對策

營改增的目的在于防止重復征稅，從而減輕企業的稅負，改進企業的運行效率。房地產企業在實施“營改增”的過程當中面臨著比較嚴峻的困難，需要積極采取應對措施。

一、營改增對房地產企業未來的影響

第一，房地產企業現金流以及利潤會遭到影響。營改增之后房地產企業現金流以及利潤受各方面的因素的影響。因為房地產企業的經營具有特殊性，往往會延期付款給合作企業，這樣一來就不能及時獲得增值稅發票，導致進項稅不能抵扣，占用企業的流動資金，可能會發生資金緊張的問題[1]。與此同時，房地產企業往往通過預售方式來銷售房產，而得到的收入要納稅，但是施工成本還有財務成本會伴隨開發進程而不斷增加，在此過程當中進項稅的抵扣滯后，會直接影響到企業現金流。除此之外，土地出讓金上漲的幅度在“營改增”實施之后會出現一定的降低，從而影響到地方政府收入。地方政府傾向于提高清繳稅金的力度，從而給房地產企業現金流以及利潤帶來不良影響。

第二，有可能加大房地產企業的稅負。房地產企業生產經營的過程當中通常難以預期取得增值稅發票，導致進項稅無法抵扣，因此實際稅非但不會降低，短期內反而會明顯升高。營改增政策在短期內加大房地產企業的稅負，在營改增之后房地產企業的土地成本也無法用來抵扣進項稅，房地產企業獲取土地使用權的時候面臨巨額稅金，尤其是繁華地段的土地需要繳納的稅金往往是天文數字。政府的主要目的在于鼓勵企業選擇那些成本比較低的土地加以開發，但是負面作用是在短時間內會加重企業的稅負[2]。除此之外，對那些營改增之前施工的老項目，購買的各種原材料以及固定設備都不能用來抵扣增值稅，使得項目的具體稅負上升。

第三，房地產企業施工成本上升。房地產企業施工成本的上漲主要是因為材料成本、施工費用以及人工成本的上升導致的。材料成本的上升集中表現在原材料供應商往往是小規模納稅人，提供材料的手續比較繁瑣，管理更是非常混亂，導致房地產企業在購買原材料的時候難以得到增值稅發票，加大了進項抵扣的難度，因此推高了材料成本。人工成本的升高對房地產企業有重要影響。這是以為房地產企業的工作人員主要是農民工，在人工成本開支方面難以抵扣進項稅。施工過程當中使用的機械設備往往是租賃的，這些設別的租賃也無法用來抵扣進項，從而使得施工費用出現上升。

第四，加大房地產企業的納稅風險。營改增會加大房地產企業的納稅風險。首先是營改增會使得房地產企業的財務指標出現明顯的改變，新增各種會計科目，加大工作人員會計核算的難度，容易在會計核算環節出錯。其次是營改增之后稅收法規出現改變，房地產企業工作人員要是未能及時學習這些政策法規，就無法準確納稅，從而出現納稅風險。再次是房地產企業因為涉及各種項目，管理人員容易聯合財務工作人員偽造發票抵扣進項，從而導致納稅風險。最后是房地產企業普遍沒有建立納稅風險評估機制，無法及時發現納稅環節的風險。

二、應對房地產企業營改增的對策

第一，政府方面的對策。政府一方面需要做好稅改政策輔導工作。各級財稅機構應當組織工作人員開焊前期培訓，確保基層的工作人員準確理解“營改增”政策的實施要點。政府還應當安排工作人員到房地產企業提供實地輔導，讓企業的工作人員熟悉“營改增”之后的會計處理措施。稅局需要設置“營改增”專門窗口，由工作人員解答有關的問題。另一方面政府需要持續改進稅改政策。首先是針對“營改增”的稅制改革，來制定過渡性的政策，例如構建財政補償機制。對“營改增”當中稅負加重的房地產企業提供補貼，從而實現稅負公平。其次是在稅率方面適當降低。當前稅率對房地產企業而言過高，可以應用6%的稅率，真正達到減稅目的。除此之外，政府需要聯合財政機構協調“營改增”執行的進程，推動全行業的覆蓋，確保企業進項稅額能夠全面得到抵扣。

第二，企業方面的對策。房地產企業首先需要強化會計核算以及財務管理。企業需要盡可能獲取增值稅發票。尤其是對那些開發項目數量畢竟奧多的企業來說，應當考慮集中采購，從而防止材料供應商來源分散的問題。同時要嚴格會計核算的步驟，及時完成進項稅額抵扣以及認證，并加強工程決算工作。其次需要做好政策宣傳以及專業培訓。因為增值稅的納稅管理非常復雜，因此要改進會計核算工作的水平，需要專門進行培訓，從而改進財務工作人員的和稅務籌劃能力以及專業素質。企業內部網絡可以開設“營改增”的專題欄目，宣傳這方面的政策，讓工作人員意識到增值稅抵扣的意義。企業管理人員同樣需要參加“營改增”的相關培訓。管理人員需要熟悉營改增的實施步驟，從而做到超前謀劃以及宏觀調控，降低“營改增”導致的不利影響。房地產企業的其他機構工作人員也應當參加培訓，特別是采購部門需要順應變化，確保房地產企業可以平穩渡過稅改環節。最后是要轉變經營模式。房地產企業針對“營改增”導致的資金短缺問題，需要轉變經營模式。首先是要縮短開發的周期，降低資金的占用。其次是要提高房地產開發的質量。智能化社區以及環保型建筑成為我國當前房地產企業的重要賣點。改進產品的質量，可以確保企業在市場競爭當中占據先機，提高自身的競爭力。再次是要建立企業合作。房地產企業需要加強寫作，通過資金拆借、聯合開發、聯合購地以及項目股份制等多種不同的形式來進行項目合作，加強管理并且揚長避短。

綜上所述，“營改增”是政府為了改革稅制，避免重復征稅，推動產業結構調整實施的稅制改革，也是房地產企業加強調控的關鍵突擊個，有利于遏制房價上漲并實現房地產企業的穩健發展。房地產企業應當積極面對，妥善做好籌劃工作，根據自身條件制定應對措施，轉變企業的經營模式，防止出現資金鏈斷而影響到企業發展。

參考文獻：

[1]黃翠玲.淺議“營改增”對企業稅收的影響[J].現代商業，2015，2（1）：159-161.

[2]郭祥.“營改增”對房地產行業是“利好”嗎？[J].財會月刊，2015，3（4）：123-125.

（作者單位：鄭州華南城有限公司）