房地產庫存到底有多少

李北方

房地產庫存不限于未售出的新建住房，也包括以投資為目的被人買走了的那部分房子。有什么道理只把廠家倉庫里積壓的產品視為庫存，而不把渠道里積壓的產品視為庫存呢？

房地產去庫存的任務提出有一段時間了，要完成這個任務，毫無疑問，第一重要的應該是搞清楚房地產庫存量有多大。

我看過不同口徑的統計，有以已建成面積為標準統計的，有把在建面積算進來的，還有把已規劃審批的未建面積也納入未來庫存量的。統計口徑不同，計算結果也就差很多。但我以為，即便按最寬泛的統計口徑算出來的數字，也還不是真實的庫存量，因為漏掉了很重要的一塊。也就是說，真實的房地產庫存量要比所有可見的統計都大，去庫存的規劃只能以這個真實的量為依據，否則就不大可能成功。

記得是在2010年，在一個場合聽到一位金融機構的人士在高談闊論，吹他自己多有遠見。他說，2008年房價回調的時候，好多陽臺的窗子上都貼出了“急售”的告示，他老婆有點慌了，想把另外一套房子賣掉套現，他沒同意，結果沒多久房價又掉頭大漲，如果那時候賣掉就虧大了。這提示我們一件事，當房價下降的時候，會有很多已經銷售出去的房子再次回到市場上，這部分房子也是房地產庫存的一部分。

大家應該還記得，2007年底，王石提出了房地產市場“拐點論”，認為房價已漲到盡頭，之后，房地產價格的確出現了回調。王石的判斷是基于經濟規律做出的，房價回調也是經濟運行的正常反應，奈何房價不是市場能真正決定的，2008年開始的貨幣超發硬生生把房價吹了起來，房價早已不是市場現象了。

房地產市場的供應量，跟房價走勢有密切關系。我的同事譚保羅在最近的文章里分析說，房地產未來一段時間仍然是支柱性產業，政府的大部分收入跟房地產有關，言下之意是政府不愿意也不會允許房地產價格下跌。但這個判斷成立的前提是政府的力量無窮大，只要想維持目前的房地產格局就能維持得住，可是這未必成立，當房地產導致的其他負面問題足夠大的時候，政府就不得不做出選擇，到底要保什么。如果你把政府視為一個理性的主體，就得承認，政府的最終動機是自保。

還有人說，有錢人太多，房價再高，對有錢人來說也不算高，也買得起，房價怎么會跌呢？這也不成立。廣廈萬間，臥眠七尺，從使用價值上，沒人需要那么多套房子。“房叔房嬸”們之所以囤積那么多套，并不是出于收藏的愛好，而是投資行為，是想讓錢增值。眾所周知，國內的出租市場不規范，租售比也極度不合理，即，房地產市場和股市是差不多的，投資回報無法通過租金和分紅取得，只能靠漲價。那么，最理性的選擇就是在市場高點的時候把房子拋出套現。

市場沒有出現拋售潮，是因為普遍認為市場的高點還沒到。這是2008年以來政策刺激形成的心理預期，于是這就又回到了把政府選擇作為判斷的最終立足點的立場上來了。中國政府當然是強有力的政府，但強有力跟萬能不是同一個意義，強有力還意味著有選擇的主動權，把寶押在政府一定會誓死捍衛房價無限上漲的趨勢上是不明智的。有什么理由預期政府就一定要維持高房價呢？

我不是房地產領域的專家，我這里要做的也不是預測房價的走勢，而僅僅是提示一件事，房地產庫存不限于未售出的新建住房，也包括以投資為目的被人買走了的那部分房子。有什么道理只把廠家倉庫里積壓的產品視為庫存，而不把渠道里積壓的產品視為庫存呢？

以已售出的面目存在的庫存房，在一線城市要比二三線城市比例高得多，因為一線城市房價上漲的預期更旺，囤積現象也更廣，很少有人在小城市囤積一大批房子。早就有人討論過大城市房屋空置率的問題，那些空置的房子也是蠢蠢欲動要再次進入市場的。想一想，2008年房價一有風吹草動，就有大量“急售”出現，未來房地產市場的預期一旦改變，“急售”只會更多。

如果有可能有雪崩發生，一定要搞清楚會有多少雪花落下來。每一片雪花其實都不堅固。