一宗北五味子資產征收補償的評估

李廣富　馬永濤

【摘 要】本評估為北五味子資產征收補償的認證，由專業資產評估機構完成及評估師，采用收益現值法，從資產購買者的角度出發，購買一項資產所付的代價不應高于該項資產或具有相似風險因素的同類資產未來收益的現值。

【關鍵詞】北五味子；資產；評估

[Abstract] This evaluation is an asset acquisition for certification of fructus schisandrae chinensis， performed by professional asset appraisal institution and appraisers， using the income present value method， from the perspective of property buyers， the price to pay to buy an asset shall not be higher than the asset or the similar assets with similar risk factors present value of future earnings.

[Key words] fructus schisandrae； asset； evaluation

收益現值法，又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

1 資產概況

2004年11月13日，陳杰取得沈東農地承包權（曹仲）第0022224號《中華人民共和國農村土地承包經營權證》，發包方為沈陽市東陵區（沈陽市調整行政區劃后為和平區）渾河站西街道辦事處曹仲村村民委員會，承包總面積3.6畝（在同一地塊），承包期限從1999年1月1日至2029年1月1日。2008年，陳杰在承包土地上栽培五味子，以中藥材為生產經營目的。經我公司評估小組現場核查，其栽培的北五味子資產長勢良好，管護得當，已取得良好的經濟效益。

1.1 土地資源

2015年12月30日，經核查小組對其承包的土地面積用GPS進行核查，核實總面積為 0.28公頃。需要說明的是，土地承包所有權證確權面積為0.24公頃，核實面積大于土地承包所有權證的權屬面積，其原因是核查過程中GPS確認的點位里包含有部分原大棚、田間池埂和作業道路，所以核定經營面積要大于土地承包所有權證面積，多出14%部分面積在本次評估中不予考慮，核查小組認定權屬面積準確有效。

1.2 土地承包期

沈陽市東陵區人民政府簽發的《中華人民共和國農村土地承包經營權證》中土地承包期從1999年1月1日至2029年1月1日止，承包期限為30年，核查認定預期補償時限為14年。

2 評估價值類型及定義

根據評估目的及現場資產狀況，確定本次資產評估的價值類型為：市場價值。

市場價值內涵：由于林木資產有一個相對成熟、完善的市場，可以獲得與被評估森林資源資產具有可比性的類似森林資源資產的市場交易價格。

3 評估方法

3.1 選取的方法：收益現值倒算法。

3.2 選取方法的理由：北五味子價格評估屬于經濟林價格評估，其盛果期和衰果期（尚可獲益期間）應按照該期間的收益現值之和選取收益現值倒算法進行計算。

3.3 技術路線：運用收益現值倒算法對北五味子園進行價格評估，首先應搜集北五味子各生長發育階段的產量資料，確定年客觀收益額，選取適當的折現率，選用適宜的計算公式求出收益價格。即利用基本公式：收益價格=周期收益期內各期收益現值之和進行計算。

北五味子5824株，6年生，3.6畝，（0.24公頃）合同承包期30年，用了16年，剩余14年，賠償期30-16=14年。栽植1618株/畝，苗木價格0.3元 /株，產品市場價格平均5.17元/斤。栽培6年以上為盛果期，16年以上產量下降處于衰果期。該園6年生，為盛果期。認定綜合價為10.33元/㎏。所以采用周期收益現值倒算法。

收益現值法又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。從資產購買者的角度出發，購買一項資產所付的代價不應高于該項資產或具有相似風險因素的同類資產未來收益的現值。

周期收益現值倒算法：

Au×（1+P）u-n-1

公式：En= ∑——————/u*n

P×（1+P）u-n

式中：

En——價格評估值

∑——各產期之和

Au——各產期內平均單株純收益值

u——經濟壽命期

n——當前林木年齡

P——產量調整系數

P=待評經濟林生命周期/生產周期。

4 評估結果

價格評估總值：壹佰陸拾柒萬壹仟壹佰玖拾貳元整（￥：1，671，192.00元）。