房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)合的設(shè)想

李棚 劉子欽 陳留平

摘要：20世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅帶來嚴(yán)重的十年經(jīng)濟(jì)衰退，值得深刻的分析總結(jié)。由一個(gè)行業(yè)的泡沫導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的崩潰只在剎那之間，可見泡沫經(jīng)濟(jì)巨大破壞性和發(fā)生的瞬間性。中國政府在近幾年推出多套控制房價(jià)過快上漲的政策與市場現(xiàn)如今經(jīng)常出現(xiàn)的“日光盤”形成鮮明的對(duì)比。文章立足于現(xiàn)行稅法制度，重新思考在微調(diào)現(xiàn)行稅法的情況下是否能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；稅法；調(diào)控

一、房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化的先決條件

泡沫一詞的定義存在多種方式，因此房地產(chǎn)泡沫的定義同樣存在多樣化。但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)同房地產(chǎn)泡沫是指由于多種因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的期間內(nèi)急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格上漲的預(yù)期，大量的新買者進(jìn)入市場，隨著價(jià)格的上漲和投機(jī)資本的持續(xù)增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫。

（一）衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)

國際上主要認(rèn)為有以下三個(gè)：房價(jià)收入比、空置率、租售比。房價(jià)收入比即房屋的售價(jià)與家庭年收入的比，其合理的區(qū)間通常認(rèn)為3～6倍之間；空置率指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，合理區(qū)間在5%～10%之間；租售比指每平方米的月租金與每平方米房價(jià)之間的比值，合理區(qū)間為1：300～1：200之間。而據(jù)昌忠澤（2010）的估計(jì)，2009年我國的城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比8.3倍、農(nóng)民工房價(jià)收入比22倍；中國很多城市的商品房空置率不低于30%，大多數(shù)一線城市不少商品房的空置率則高達(dá)50%以上；與此同時(shí)他還推測出北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1： 434，上海地區(qū)達(dá)1： 418，意味著中國85%以上的家庭沒有購買住房的能力，大多數(shù)城市房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，房地產(chǎn)空置率較高。時(shí)至今日可以推斷這些比率會(huì)更高，房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度不可想象。

（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)述

我國政府自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，連續(xù)的政策調(diào)控，仍然未能控制房價(jià)的暴漲，全國各地頻頻出現(xiàn)“日光盤”、房產(chǎn)交易中心深夜辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的現(xiàn)象。于是，一系列矛盾出現(xiàn)在人們面前。矛盾之一，從較高的房屋空置率上來分析房產(chǎn)市場上缺乏情況并不十分嚴(yán)重，而“日光盤”等現(xiàn)象卻反而證明市場上對(duì)房產(chǎn)的需求很大，那就說明房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的投機(jī)行為，部分房地產(chǎn)被作為投資項(xiàng)目持有，這就導(dǎo)致房價(jià)越炒越高，加速房地產(chǎn)泡沫的膨脹。矛盾之二，政府一連串的政策控制房價(jià)，但是房地產(chǎn)的價(jià)格卻依然不跌反漲，說明中國人對(duì)房屋的剛性需求得不到滿足，導(dǎo)致房地產(chǎn)的調(diào)控政策和行政干預(yù)手段暫時(shí)失靈。以上分析促使筆者思考，在現(xiàn)行稅法中有沒有辦法能夠解決上述的矛盾現(xiàn)象，讓房價(jià)逐步下降的同時(shí)不減少GDP的增長。

二、房地產(chǎn)市場泡沫的轉(zhuǎn)化與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)合的可能性

（一）稅收制度可以通過控制資本的流通，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型

大量資本集中流入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致了泡沫的產(chǎn)生，有學(xué)者認(rèn)為這是金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管不到位所致，但筆者更愿意相信這是資本特性所決定的結(jié)果，資本具有逐利性，它會(huì)自然流向投資回報(bào)率更高的產(chǎn)業(yè)，即使出現(xiàn)限購這樣的強(qiáng)行限制資本流通的行為也并不完全能夠阻斷它的逐利流通的進(jìn)程。而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，被認(rèn)為是我國從制造業(yè)大國走向制造業(yè)強(qiáng)國的體現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型需要在資本、人員和資源的共同作用下才能夠?qū)崿F(xiàn)。如果通過稅收制度的微調(diào)能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的資本轉(zhuǎn)化，是可以縮減房地產(chǎn)泡沫并且可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

（二）稅收杠桿措施能夠在房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化的過程中引領(lǐng)資本的流向

稅收杠桿是運(yùn)用稅收形式，利用物質(zhì)利益原則間接調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的手段。國家利用稅收給予納稅人以有利或不利條件，引導(dǎo)其經(jīng)濟(jì)行為服從于宏觀經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的要求。通過稅收優(yōu)惠措施能夠引領(lǐng)從房地產(chǎn)市場中退出資本的流向，從而能夠保障資本不外流，并且能成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資本動(dòng)力。這樣做的好處，遠(yuǎn)比再次進(jìn)行經(jīng)濟(jì)刺激更加有優(yōu)勢(shì)，它不會(huì)導(dǎo)致惡性通貨膨脹。引領(lǐng)資本多方向流動(dòng)避免資本過于集中在某一產(chǎn)業(yè)或某一區(qū)域內(nèi)，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多樣化發(fā)展、分散風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅收規(guī)章制度能夠防止房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，限制進(jìn)入該市場的資本總量

稅法本身就具有經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能，它能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，淘汰落后的技術(shù)，促進(jìn)高新技術(shù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工業(yè)從沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)的轉(zhuǎn)移，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過稅收制度能夠有效打擊房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為，限制投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。同時(shí)，亦可以通過制定相關(guān)法律制度，保證進(jìn)入該市場的資金大部分進(jìn)入普通住宅市場，避免進(jìn)入高端住宅市場。另外，調(diào)高與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種的稅率，亦能抑制進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資本總量。例如，提高豪宅的相關(guān)房產(chǎn)稅率，這樣既能夠使消費(fèi)者的購房需求回歸理性，也能迫使房地產(chǎn)開發(fā)商減少豪宅項(xiàng)目的建設(shè)，從而減少房地產(chǎn)市場資金投入。

三、房地產(chǎn)市場泡沫轉(zhuǎn)化應(yīng)遵循的原則

（一）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，要有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展

稅法的作用除了參與國民收入的分配，取得財(cái)政收入的目的外，還應(yīng)當(dāng)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。稅法和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相輔相成的關(guān)系，并不是孤立的。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好，那么財(cái)政收入就會(huì)減少，這說明稅法的調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)資源的作用并沒有得到很好地發(fā)揮，反之，財(cái)政收入會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增加。

（二）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，不能以劫富為出發(fā)點(diǎn)

在處理房地產(chǎn)泡沫問題上，學(xué)者們提出了許多寶貴的建議。其中，部分學(xué)者提出征收物業(yè)稅或者遺產(chǎn)稅的建議，本文不否認(rèn)其合理性和有效性。但是，從社會(huì)發(fā)展的最終目標(biāo)全面小康的角度出發(fā)，似乎存在一種更好的調(diào)控方式，通過稅法的強(qiáng)制性和資源重新配置，促使先富的那部分人帶動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)全民小康的目標(biāo)。這樣的方法是存在的、可以實(shí)現(xiàn)的，也比劫富這種稅法制度更讓人愿意接受、遇到的改革阻力更小，且制定新的稅法制度需要大量的科學(xué)調(diào)研，立法論證，漫長的制定過程，這是房地產(chǎn)泡沫整治所不允許的。

（三）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，不能忽視民生問題

在我國發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控的過程中，曾出現(xiàn)一種非正常的現(xiàn)象，伴隨著調(diào)控制度出現(xiàn)的是離婚率的上升，這兩者原本不存在任何正相關(guān)的關(guān)系，但是究其原因是社會(huì)公眾以房產(chǎn)作為投資資產(chǎn)的投機(jī)心理，于是借助離婚作為法律形式劃分房屋產(chǎn)權(quán)界限，并非因感情原因?qū)е碌恼鎸?shí)離婚現(xiàn)象。為了避免發(fā)生類似的問題，調(diào)控過程中必須注意這樣的問題。

（四）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，要保證制度的持續(xù)性

通過房價(jià)調(diào)控政策歷次發(fā)布后房地產(chǎn)市場的價(jià)格表現(xiàn)反饋信息來看，調(diào)控政策發(fā)布的初期人們對(duì)房價(jià)的預(yù)期是下降的，并且房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)小幅度的下降，但是隨后房價(jià)迅速的反彈反而會(huì)超過人們的預(yù)期。因此，保持政策的連續(xù)性顯得尤為重要。

四、房地產(chǎn)市場的投機(jī)資金流向示意圖

為實(shí)現(xiàn)投機(jī)資金順利退出房地產(chǎn)市場，進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。對(duì)存量房交易過程中轉(zhuǎn)讓方所得的交易款項(xiàng)，采取專戶管理的措施。借助房產(chǎn)交易的相關(guān)平臺(tái)，結(jié)合稅收杠桿措施，確保專戶里面的投機(jī)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控的需要，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投機(jī)資金流向示意圖，如圖1所示。

五、多稅種聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場泡沫具體措施

（一）對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫

對(duì)多套房中非經(jīng)常性居住用房開征房產(chǎn)稅，通過房產(chǎn)稅提高兩套房以及多套房的持有成本，增加市場存量房交易數(shù)量，從而降低房價(jià)、解決剛需，排擠房地產(chǎn)市場的泡沫。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定，對(duì)個(gè)人居住用房是免征房產(chǎn)稅。對(duì)于多套房的持有者而言，這是最大的福音。如果對(duì)多套房中非經(jīng)常性居住房開征房產(chǎn)稅，只要每年實(shí)際的房產(chǎn)稅稅負(fù)成本大于年租金收入時(shí)，也就意味著持有期間成本大于實(shí)現(xiàn)的租賃收入時(shí)，根據(jù)利己原則投機(jī)者是不會(huì)傻到繼續(xù)虧本持有房產(chǎn)，那就會(huì)產(chǎn)生多套房的持有者轉(zhuǎn)售自己的多余房產(chǎn)。另外，持有多套房產(chǎn)的成本的上升，會(huì)降低理性消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資預(yù)期，這也會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步下降。

在此過程中，不能忽視租金收入的問題。為了防止投機(jī)者試圖利用提高租金收入來抗衡對(duì)非經(jīng)常性居住用房所承擔(dān)的房產(chǎn)稅稅負(fù)，我們可以借鑒德國租房法的經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格限制房屋租金漲價(jià)。結(jié)合我國的實(shí)際情況，對(duì)于按照國家公租房價(jià)格對(duì)外出租的非經(jīng)常性居住用房可以給與減免房產(chǎn)稅的規(guī)定。只有這樣做，才能夠確保在房地產(chǎn)市場中的投機(jī)資金漸漸流出。

因地制宜制定房產(chǎn)稅的稅率，抑制房價(jià)上漲。我國的房產(chǎn)稅法規(guī)主要有：房產(chǎn)稅暫行條例和房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則。其中實(shí)施細(xì)則是地方性法規(guī)，由省級(jí)人民政府制定，因此政策的制定可以更加貼近本地發(fā)展，避免機(jī)械、脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。更重要的是房產(chǎn)稅的計(jì)稅規(guī)則是按年征收，意味著多套房的持有者每年都必須繳納數(shù)額不菲的房產(chǎn)稅。在房價(jià)如此高昂的今天，即使按照上年當(dāng)?shù)亟灰椎钠骄鶅r(jià)格計(jì)算，這也是一筆不小的費(fèi)用，這對(duì)想以房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目的投機(jī)者而言是不可想象的，類似稅法制度的執(zhí)行，將會(huì)長期抑制房價(jià)的上漲。

（二）通過所得稅優(yōu)惠措施，多渠道引導(dǎo)房地產(chǎn)市場退出資金進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè)

通過所得稅收優(yōu)惠措施的引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)東部地區(qū)資金向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移。中、西部地區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要適度制定稅收優(yōu)惠措施，吸引從房地產(chǎn)市場上退出的閑置資金進(jìn)入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)。如果能夠?qū)⑦@部分退出資金引導(dǎo)進(jìn)入中西部地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，那么對(duì)于該地區(qū)GDP的增長具有長久的促進(jìn)作用。

通過所得稅收優(yōu)惠措施的引導(dǎo)，大力推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，需要更多的類似于天使資金的投入，而風(fēng)險(xiǎn)偏好較高的投資者愿意成為天使投資人。高新技術(shù)企業(yè)融資難最突出的表現(xiàn)就是發(fā)展初期只有技術(shù)缺乏資金，而我國金融機(jī)構(gòu)是最不愿意給予這樣的企業(yè)融資，然而天使投資者卻愿意挖掘這樣的高新技術(shù)企業(yè)給與他們?nèi)谫Y。因此，鼓勵(lì)從房地產(chǎn)市場退出的投資人進(jìn)行天使投資，并且給予相關(guān)的政策扶持。

根據(jù)理性經(jīng)紀(jì)人假設(shè)，投資人會(huì)優(yōu)先選擇讓資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不是繳納高額所得稅后閑置資金。另外，創(chuàng)造多條進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通道，滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者的理財(cái)需求。根據(jù)中國人的儲(chǔ)蓄習(xí)慣特點(diǎn)，房地產(chǎn)投機(jī)者中的風(fēng)險(xiǎn)偏好保守者會(huì)優(yōu)先選擇國債投資，這比將閑置資金單純的儲(chǔ)蓄獲得收益更高，國債也被認(rèn)為是無風(fēng)險(xiǎn)的投資，而風(fēng)險(xiǎn)偏好較強(qiáng)的投資者，則更傾向于自主決定投資項(xiàng)目，進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）允許制定更多的流轉(zhuǎn)稅稅收優(yōu)惠措施，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展

科學(xué)制定流轉(zhuǎn)稅稅收優(yōu)惠措施引導(dǎo)從房地產(chǎn)市場退出資金進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)，會(huì)加速我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升該產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力，提高人民群眾的生活質(zhì)量。我國第三產(chǎn)業(yè)起步較晚，但是發(fā)展勢(shì)頭迅猛、強(qiáng)勁，但卻需要更多資金的投入。

大力推進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，提升旅游體驗(yàn)的質(zhì)量。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速的發(fā)展，旅游業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展迅猛的產(chǎn)業(yè)。扶持第三產(chǎn)業(yè)中的文化業(yè)，向世界展示中國文化。文化實(shí)力代表國家的經(jīng)濟(jì)軟實(shí)力，這已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的普遍認(rèn)識(shí)。而我國文化業(yè)發(fā)展不是很強(qiáng)，我國文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目豐富，但是過于分散，正因?yàn)榫哂卸鄻踊奶攸c(diǎn)導(dǎo)致文化產(chǎn)業(yè)整體向前發(fā)展的速度遲緩。集中發(fā)展部分具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，保持剩余文化不間斷的傳承，仍然需要資金投入和政府文化部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作。

（四）借助房管平臺(tái)實(shí)現(xiàn)交易資金的管控，防止資金外流

借助房產(chǎn)交易管理平臺(tái)和住房公積金平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)多套房中非經(jīng)常性居住用房稅款的開征。通過房地產(chǎn)市場的投機(jī)資金流向示意圖可知，在征收房產(chǎn)稅之前首要任務(wù)是識(shí)別征稅對(duì)象。借助房產(chǎn)交易管理平臺(tái)對(duì)多套房的持有者進(jìn)行識(shí)別之后，給予通知公告，讓持有者按照調(diào)整后的房產(chǎn)稅法確定其經(jīng)常性居住用房。

必須借助住房公積金平臺(tái)管理交易資金，減少資金外流的可能性。房產(chǎn)交易的資金實(shí)行專戶管理，這是確保資金流向的必要措施。如果讓資金進(jìn)入投資者個(gè)人賬戶，那就不能夠確保房產(chǎn)泡沫的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而就會(huì)喪失經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的可能性。那就不可能避免資金外流的現(xiàn)象出現(xiàn)。另外，進(jìn)入專戶管理有利于所得稅的征收，對(duì)于堅(jiān)持要將資金轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶的投資者而言，資金專戶管理能夠確保所得稅的足額繳納，在取消個(gè)人所得稅優(yōu)惠的情況下，投機(jī)者將承擔(dān)房產(chǎn)交易所得高達(dá)20%的稅負(fù)，理性的投資者在這樣的情況下更愿意將資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

六、結(jié)論

（一）多稅種的聯(lián)合調(diào)控，能夠抑制房價(jià)，確保投機(jī)資金遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場

通過上述分析，筆者確信在現(xiàn)行稅法的體系下進(jìn)行微調(diào)，是可以控制房地產(chǎn)價(jià)格，能夠長期有效抑制泡沫的增長。另外，在剛需強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場，通過稅法能夠讓投機(jī)者遠(yuǎn)離該市場，讓房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸到合理區(qū)間，滿足人民大眾基本的生產(chǎn)生活需要，同時(shí)也能夠避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大起大落，規(guī)避發(fā)生類似與日本房地產(chǎn)崩潰帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展倒退的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅收優(yōu)惠建立的多種投資渠道，能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)退出資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)

多種投資渠道的建立既可以滿足資本市場中不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的投資意愿，又可以讓資本流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所以，通過現(xiàn)行稅法的微調(diào)是能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場中的投機(jī)資金轉(zhuǎn)化發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的。

稅法調(diào)控比其他調(diào)控方式具有更強(qiáng)有力的保障，這是法律賦予它的權(quán)利，所以調(diào)控力度較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)能力更加明顯。本文著重分析通過稅法調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的可能性，通過上述房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅的分析已經(jīng)分析證明，通過稅法調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的設(shè)想有其存在的合理性和實(shí)際操作的可能性。

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（作者單位：江蘇大學(xué) 財(cái)經(jīng)學(xué)院）