二線城市有黃金

中評

“除極少數超大城市，全面放開落戶限制。”國務院總理李克強在日前召開的國務院常務會議上這樣宣布。在該次會議上，明確除極少數超大城市外，全面放開高校畢業生、技術工人、留學歸國人員等落戶限制。這意味著我國戶籍制度的門檻再一次降低。

從新型城鎮化和戶籍改革的方向來看，一線城市將在“嚴格控制人口”“嚴控城市建設用地”的思路下，走上“疏解”的道路。這意味著未來一線城市房地產開發增量會逐漸減少，拿地難度和土地價格的高企，會使得這些城市的房地產市場逐漸成為少數“土豪”的游戲，且利潤率被土地成本吃掉，使得在一線城市賺錢越來越難。

這種情況下，加上三四線城市市場一片清淡，“全面放開落戶限制”的受益者或將是一些核心二線城市。

那么到底哪些城市會成為未來一年的“二線王者”？從2015年呈現的趨勢來看，經濟基礎良好、發展潛力巨大，身處長三角、珠三角等經濟核心區域的城市，如南京、武漢、杭州、寧波、佛山、東莞、惠州、中山等城市，人口與經濟大省的中心城市如鄭州、廈門、合肥、武漢、成都等城市的房地產市場供需兩旺，成交量價均十分堅挺。這些城市也正在成為嗅覺靈敏的開發商的獵場。融創、世茂、正榮等地產企業都明確了布局二線城市的戰略，開年以來，在這些城市頻繁拿地，制造新地王。據CRIC數據，2015年全年40家房企新增土地儲備中二線城市近半數，三四線城市占37%，一線城市14%。

然而，二線城市掘金，也面臨著如前兩年“回歸一線城市”時一樣的困難選擇。一是對城市的選擇頗費思量。城市進入不對，就可能面臨折戟沉沙的境地，有的城市經濟發展快，但土地供應量大、庫存量大、市場競爭激烈，房價持續多年低位徘徊。有的城市土地供應結構偏重新區新城，在主城發展尚存較大空間的情況下，這些新城新區就可能成為房企的“滑鐵盧”。如果不慎誤入這些城市，就可能深陷其中。

城市的選擇，抄別人的作業，看別人是怎樣布局的然后來選擇，有時候是一個好策略，但也可能會遭遇尷尬。一方面一大波房企跟風進入會炒高當地地價，另一方面，市場也可能因為短期內供應量增大而導致下滑，遭遇新的“去庫存”危機。

與其跟風，不如多下些笨功夫，對城市的經濟潛力、規劃、經濟結構、庫存及去化速度、土地供應情況、供應結構進行深度研究，對目標地塊的周邊產業、人口、商業、交通等因素進行深入研究，仔細衡量后再下手。

核心二線城市，掘金機會正在來臨。能不能掘到真金，還要考驗房企的核心能力，閉著眼睛下注是不行的。