房地產稅、房地產投資與房地產價格的聯動分析

陳淑云 楊建坤 李偉華

摘要：利用我國1999-2014年的時間序列數據，選取房地產稅收、房地產投資和房地產價格作為分析變量，構建向量自回歸的VAR模型、運用脈沖響應和方差分解方法，就房地產稅收、房地產投資和房地產價格之間聯動影響進行分析。結果顯示：房地產稅收在短期內有促進房地產投資和房地產價格上揚的傾向，雖然長期有抑制效果，但是并不顯著；房地產投資和房地產價格互為影響，房地產價格對房地產投資影響更大，短期來看兩者的影響互為正相關，但是長期關系卻出現負相關；另外，房地產投資和房地產價格的趨勢在長期內也會影響房地產稅收政策的走向。

關鍵詞：房地產稅，房地產投資，房地產價格，VAR

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2016）06-0025-34 收稿日期：2016-05-06

自1998年住房制度改革以來，我國房地產市場得到迅猛發展，并且對促進國民經濟增長、擴大內需以及提高人們的居住水平起到了不可替代的作用，但與此同時，我國房地產市場面臨著非理性發展，房價持續走高，房地產投資過熱，巨大的經濟利益將越來越多的社會資源盲目吸引到房地產業之中，造成實體經濟空心化和金融風險的增加，高房價遠遠超出了居民的負擔水平，嚴重挫傷了普通購房者的消費需求，不利于宏觀經濟的穩定、房地產業的可持續發展和社會的和諧。因此，為了保持房地產市場的平穩發展，利用房地產稅成為政府監管和控制房地產市場的手段之一。2015年，十二屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅法被正式列入其中。但房地產稅也逐漸暴露了稅費項目繁雜、房地產各環節稅費不均、稅制體系復雜等多方面的問題。在受到各界的質疑中，房地產稅政策能否有效地給房地產投資和房價“降溫”，同時三者之間是否存在相互影響，是本文研究的目的和意義所在。

本文利用我國1999-2014年有關時間序列數據，采用VAR模型實證研究房地產稅、房地產投資和房價三者之間的聯動影響。

1 文獻回顧

首先，關于房地產稅對房價的影響，眾多學者雖然視角和方法不同，但無論是從理論上還是實證上都已經對其進行過成熟的探討。Tiebout（1956）的“用腳投票”理論最先從稅收資本化和公共服務提供的視角指出，具有消費者和投票者雙重身份的理性人根據各地方政府提供的公共產品和稅負的組合，來自由選擇那些最能滿足自己偏好的地方定居。Tiebout的研究為后來的房地產稅與房價關系的研究奠定了基礎。隨后，Oates（1969）通過對美國新澤西州東北部的53個城鎮進行調查，發現地方房地產價值與實際房地產稅之間負相關，與每年的公共支出正相關。Oates在模型中將房地產價值作為被解釋變量，如果居民在選擇定居地時確實考慮地方公共服務水平和稅率，那么該地的公共服務越好稅率越低，就會吸引大量人口流入，從而會引起本地房地產需求增加，進而帶動房價上漲。Wood（2006）采用微觀模擬模型研究了澳大利亞房地產政策對住宅需求選擇的影響，房地產稅會影響租房、買房的相對價格，家庭財富，并最終會影響房價。

我國學者也對房地產稅和房價的關系進行了研究，主要觀點歸納為3類：第一類觀點認為，房地產稅將促進房價的上漲。楊紹媛、徐曉波（2007）認為我國在現行的稅制下，由于購房者需求彈性小，不論從資產收益的角度還是從住房成本的角度看，稅收在短期內都會提高房價。第二類觀點則是認為，房地產稅將抑制房價的上漲。王海勇（2004）按照現代資產定價理論，房地產稅收能夠降低住宅投資的未來預期增值，從而導致住宅資產價格的下降。況偉大（2012）在住房流量模型的基礎上，構建了一個購房者和開發商的住房市場局部均衡模型，考察了完全壟斷和完全競爭情形下房地產稅與房價之間的關系。結果表明，無論何種市場結構，提高房地產稅均導致房價下降；住房市場壟斷性越強，房價越高，房地產稅對房價影響越大。第三類觀點，則是側重于房地產稅對房價的長短期影響。杜雪君、吳次芳等（2008）以我國1988-2006年房地產稅和房價的相關數據為基礎，通過協整分析、向量自回歸、誤差修正和Granger因果檢驗，研究了我國房地產稅對房價的短期影響及兩者的長期關系。認為我國房地產稅和房價長期存在均衡穩定的關系，調高房地產稅將促進房價上漲，并且房地產稅的長期影響效應要大于短期影響效應。陶萍、張秋燕（2014）利用我國2000-2012年的30個省的房地產稅和房價的面板數據，通過平穩性分析、協整檢驗以及回歸分析，發現我國房地產稅對房價由正U型影響效應，即短期內房地產稅能有效抑制房價的上漲，而長期內房地產稅的征收則會帶動房價的上漲，而且房地產稅對房價的影響具有顯著的區域差異。

其次，國內文獻關于房地產稅影響房地產投資的研究較少，而且大多數文獻是從宏觀層面進行，分析土地財政對于房地產投資的影響。例如，陳志勇（2011）通過分析省級面板數據，指出土地財政依賴度與房地產業產值占GDP的比重之間存在不顯著正向關系。雷根強、錢日帆（2014）通過利用地級市面板數據模型和廣義矩陣法，分析了土地財政對房地產投資和房價的影響，結果發現：地方財力的依賴程度對房地產開發投資呈顯著的正向影響，但對房價并不顯著。

最后，對于房地產投資和房價之間的關系，不少學者進行了研究。段巖燕、田華（2009）認為，房地產開發投資與房地產價格通過供需傳導機制相互影響，房地產投資與房地產價格呈正相關關系。牛甲卿（2009）從市政角度出發分析房價指數與房貸和房地產開發投資額之間的關系后，發現房地產投資額與房地產價格存在長期的穩定正向關系。賴一飛、黃芮等（2014）利用VAR模型和協整方程，從房地產調控政策入手，重點研究利率、房地產投資與房地產價格的相互影響效應，結果發現：房地產投資對房價有正向影響，利率對房價有負向影響，并且在長期均衡角度上看房地產投資對房價的影響更大，同時房地產價格對房地產投資也有較大影響。

現有文獻為我們研究房地產稅和房地產投資與房價間的聯動影響提供了有利的借鑒。但是，鮮有文獻從全局上把握房地產稅、房地產投資和房價之間的關系。另外，大多數文獻只是籠統考慮土地財政對于房地產投資的影響，并沒有細分到房地產稅政策的影響。基于此，本文嘗試在現有基礎上量化分析房地產稅、房地產投資和房價三者之間的聯動影響。

2 計量方法與數據

2.1 數據說明

本文選取我國1999-2014年房地產稅收（ET）、房地產價格（EP）、房地產投資（EI）相關數據，房地產稅收（ET）采用5種直接以房地產為征稅對象的稅種（房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和契稅）的稅收收入之和；房地產價格（EP）采用商品房平均銷售價格數據。所有原始數據均來源于中國統計年鑒、國家統計局官網。同時，為消除時間序列數據存在的量綱問題，文章對實際ET、EP、EI取對數，自然對數形式為LET、LEP、LEI，統計軟件為EVIEWS7.2。

2.2 計量模型

建立一個包含房地產稅收、房地產投資和房地產價格3個內生變量的VAR 模型，并通過平穩性檢驗、協整分析、脈沖響應函數分析和方差分解分析對三者之間的關系進行探索。

向量自回歸（VAR）模型通常用于多變量時間序列的預測和描述隨機擾動對變量系統的動態影響，實質上是考察多個變量之間的動態互動關系，把系統中每一個內生變量作為所有變量滯后項的函數來構造回歸模型，最一般的VAR（P）模型如式：

式中，yt是m維內生變量向量；xt是d維外生變量向量；A1，…，Ap和B1，…，Br是待估計參數矩陣，內生變量和外生變量分別有p和r滯后期；為隨機擾動項，同期之間可以相關，但不能自相關，不能與模型變量的右邊相關。

3 基礎型檢驗分析

3.1 平穩性檢驗

VAR模型是針對平穩數據建立的，因此在用VAR模型進行估計分析之前，需要考慮到時間序列數據的平穩性。本文采用ADF單位根檢驗法對房地產稅（ET）、房地產投資（EI）和房地產價格（EP）進行平穩性檢驗。檢驗結果如表1所示。

從表1看出，原變量序列均存在單位根，是非平穩的，但房地產投資和房地產稅收經過二階差分后是平穩的，房地產價格經過一階差分后是平穩的，不包含單位根，那么序列LEI、LET是I（2）序列，LEP是I（1），滿足協整檢驗的條件。

3.2 協整檢驗

首先要確定VAR模型中的最優滯后期值，若滯后期值K過大則會導致模型中的自由度過少，從而不利于模型參數估計的有效性，而K值太小，誤差項又會存在嚴重相關。本文根據AIC和SC最小化的原則進行選取，通過VAR模型最優滯后期的檢驗，結果如表2所示，可知此VAR模型的最優滯后期為3期。

基于上述單位根檢驗結果，發現時間序列數據滿足協整檢驗的條件，對這3組數據進行Johansen協整檢驗，結果如表3所示。

從表3可以發現，在沒有協整關系的原假設下，p值的概率是小于0.05，說明存在協整關系。我們可以避免偽回歸的現象，同時可知房地產稅收、房地產投資和房地產價格三者之間存在長期均衡關系，可以采用三者相關數據構建VAR模型。除此以外，為進一步考察模型的穩定性，估計AR特征多項式的根。從圖1中看出所有的根的倒數的模都落在圓內，表示VAR模型平穩。

圖1：AR特征根的倒數的模的單位圓表示

4 實證分析

4.1 脈沖響應函數分析

脈沖響應函數刻畫了內生變量對誤差變化大小的反應，即描述一個標準差大小的沖擊對VAR模型中內生變量當期值和未來值的影響，為了分別觀測房地產稅收、房地產投資和房地產價格比一個標準差大小的隨機新量對VAR模型中內生變量的當期值和未來值的影響，本文在VAR的基礎上，建立相應時期數為10的脈沖響應函數，其結果如圖2所示。

從“對ET的反應”的圖表中可知，各內生變量對房地產稅收的一個標準差大小的隨機變量的反應不一。首先，房地產投資脈沖響應第1期大約為0.4，在第1期到第7期內則是上下浮動，第7期達到峰值，后期開始持續下降，到23期之后由正向沖擊變為負向沖擊，說明從長期來看房地產稅收的征收有助于抑制房地產投資的過旺，但是效果并不顯著，而且近期來看則會促進房地產投資。這有可能主要是因為地方政府為了增加地方財政收入，前期低價供應工業用地盲目吸引工商企業，而且由于受官員任期和政績壓力的影響，在任官員承諾給引進企業稅費減免導致前期房地產投資過旺，但下任官員并不受上任影響，從而又通過增加稅費來彌補財政支出。其次，房地產價格的脈沖響應第1期也為0.4，之后便持續上漲，直到第7期達到峰值，再之后便持續下降，在大約第22期左右，便有正向響應變為負向響應，說明短期來看房地產稅收的征收并不能抑制房價的下跌，長期才會有效果，但是效果也不顯著。這有可能是政策的逆向效應，并且政策的執行往往存在時滯情況，在房地產稅收稅率增加之前，消費者可能會在短期內出現“哄搶”現象，致使房屋供不應求出現房價上漲現象。最后，房地產稅收對自身的響應，在第1期幾乎沒什么影響，后期一直在0-0.3左右浮動，最終又趨于零，說明房地產稅收對其自身的沖擊所引起的響應在初期比較明顯，后期沒什么影響。

從“對EI的反應”的圖表中可知，各內生變量對房地產投資的一個標準差大小的隨機擾動的反應差異也很大，房地產價格的脈沖響應函數第1期為0，之后便持續上漲，在大約第10期時達到峰值，但是之后便持續下降，在23期之后由正響應變為負響應。這說明房地產投資的增加在近期會促進房價的上漲，但是長遠來看卻會造成房價的下跌。這主要有可能是持續的高房價在前期吸引大量的資本進入，由于高房價帶來的消極影響，壓制了普通購房者的需求，從而導致需求萎縮，而與此同時房地產投資帶來的房地產市場后期出現了供過于求的情況，所以房價出現下跌；房地產稅收對于房地產投資的反應則是比較溫和，呈現出先增加后逐漸為零的情況，這說明我國目前還是以投資為主，并且依然落實“房地產業定位為國民經濟的支柱產業”的政策，政府政策執行力度不大所致。

從“對EP的反應”的圖表中可知，各內生變量對房地產價格的一個標準差大小的隨機新量的反應。首先，房地產投資對房地產價格的響應較為強烈，初期為0.25左右，之后便持續下降變為負響應，在第2期之后開始持續上升，并變為正響應，一直到第23期左右又變為負響應。這說明前期的房價上漲，并不會帶來房地產投資的過旺，由于受心理預期的影響，投資者需要對一個地區的后期市場行情作出判斷才會采取行動，但持續的房價上漲肯定會吸引投資者的不斷進入，造成房地產投資過旺。正如以上所述，持續的高房價最終會抑制對房地產的需求，而這種影響又會傳遞到前期的投資，從長期來看會導致房地產投資下降。其次，房地產稅收受到房地產價格一個正向沖擊后，在11期內先呈現出平穩的正響應，11期后有逐漸歸為零。這說明短期內政府在面對高漲的房價時，會出臺相應的房地產稅收政策去積極抑制房價的上漲，但是由于目前我國經濟處在轉型階段，短期內繼續以“投資拉動經濟”的格局不會改變，所以如果房地產稅在長期內會抑制房價的下跌，必然會影響前期投資者的心理預期，對經濟增長反而不利，所以政府的房地產稅收政策長期看來對于房價的響應并不積極。

4.2 方差分解分析

利用VAR模型，可以研究模型的動態特征。其主要思想是，把系統中每個內生變量的波動按其成因分解為與各方程新息相關聯的若干組成部分，從而了解各新息對模型內生變量的相對重要性。本文利用EVIEWS7.2得出3個變量的VAR跨時為8的方差分解，如表5所示。其中，S.E所對應的列是各個變量的各期預測標準誤差，這種誤差來源于新息的當期值和未來值，其他幾列是關于源自某個特定新息所引起的方差占總體方差的百分比，在第一期，一個變量的所有變動均來自其本身的新息，因此值為100%，通過方差分解：

（1）關于房地產投資的方差分解分析。如表2所示，不考慮房地產投資對自身的變動貢獻度，房地產價格和房地產稅收的變動不存在對房地產稅收的同期影響，但隨著時間的推移，房地產價格方差變動的貢獻度越來越大，在第8期，全國房地產投資的變化的71%以上來自于房地產價格的變化，這表明房價的變化對房地產投資影響較大，在房價只漲不跌的預期下，房價的上漲勢必會刺激更多的房地產投資；而房地產稅收對于房地產投資的變動的貢獻度則一直不明顯。

（2）關于房地產價格的方差分解分析。考察房地產價格波動的原因，分析房地產投資和房地產稅收的變動對于房地產價格的重要性，如表5所示，除去房地產價格變動對自身變動貢獻的影響，房地產投資的變動影響最為顯著，雖然房地產投資的影響在逐步下降，但是在第8期，房地產價格變化的28%以上來自于房地產投資的變化；而房地產稅收的變動對于房地產價格的變動并不明顯。

（3）關于房地產稅收的方差分解分析。從表5可以看出，對于房地產稅收的變動受到房地產價格的變動貢獻較大，在第8期達到78%以上，房地產投資的變動貢獻雖然不及房地產價格的變動，但是對于其房地產稅收變動的貢獻在第8期也在20%以上。這說明房地產價格和房地產投資的趨勢會影響房地產稅收政策的走向，如果長期內房地產投資和房地產價格有下降的趨勢，對于目前國家依然依靠投資拉動經濟增長的格局反而不利，房地產行業更是保增長的關鍵，在這種背景下，房地產稅收的征收并不能有效的調控房地產市場，最終房地產稅收對兩者響應的力度也會由于執行上的乏力而大大縮減。

5 結論與政策建議

本文采用VAR模型，探討了房地產稅收、房地產投資和房地產價格三者之間的聯動影響。在現有文獻的基礎上，對三者之間進行了實證考察，房地產稅收對于抑制房地產投資過旺和房地產價格過熱雖然從長期來看有影響，但是效果并不顯著，而且在短期內還有促進房地產投資和房地產價格上揚的傾向；房地產投資和房地產價格之間相互影響。而房地產價格對于房地產投資影響更大，說明我國市場上充斥著投機性投資行為。另外，雖然短期來看，無論是房地產投資對于房價的影響，還是房價對房地產投資的影響成正相關，但是兩者相互之間的影響長期來看是負相關的，這與我國目前房地產市場出現的高庫存情況也基本符合。高額的房價吸引了大量的投資，但是這與消費者實際負擔能力嚴重不匹配，致使房地產需求萎縮，導致大部分城市有價無市，而這種影響又會傳遞到前期房地產投資，從而出現投資減少。房地產投資和房地產價格會影響房地產稅收政策的走向，雖然我國政府在宏觀層面常用房地產收對房地產市場進行調控，然而結果并不理想。在此，根據本文研究結論，提出以下建議：

（1）房地產稅收對于調控房地產投資和房地產市場起到一定作用，但是作用有限，這其中需要國家加大執行力度，并且單一的財政政策并不能很好地發揮效果，要平穩房地產市場需要國家將行政手段、財政手段和金融手段并行。

（2）房地產投資和房地產價格互為影響，其中房地產價格對房地產投資影響較大。政府有關部門要加強規范房地產市場的投機行為，加大處罰力度，確保房地產市場的平穩運行。

（3）我國要逐步改變依賴投資發展經濟的行為，尤其是房地產投資，避免重新回到粗放式發展的老路上去，因此國家需要從“供給側”改革出發，實現資本、土地和勞動等要素的最優結合，以創新帶動發展。

參考文獻：

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The Linkage Analysis of Real Estate Tax， Real Estate Investment and Real Estate Price

Chen Shuyun，Yang Jiankun，Li Weihua

Abstract：In reference of series domestic statistics from 1999 to 2014，we focused on real estate tax， real estate investment and real estate prices as analysis variables.The author adopted vector autoregression VAR model，impulse response and variance decomposition methods，in order to do research works and seeking linkages between the real estate tax，real estate investment and real estate prices.The results showed that there exists short-term tendency showing that the real estate tax create positive effects for real estate investment and real estate prices.Although the inhibitory effects in long-term view，the general impact can be said next to nothing.The real estate investment and real estate prices affect each other，and the real estate price create greater impact on real estate investment.In short-term view， the two factors have mutual positive correlation，however there exist negative correlation of them from the long-term view.In addition，both of the real estate investment and real estate prices will create influence on the social situation of real estate tax policy in long-term view.Several recommendations were composed in this paper based on aforesaid aspects.

Keywords：Real estate taxes，Investment in real estate，Real estate price，VAR

李求軍/責任編輯