利率對房地產市場的影響分析

王佩瑤

【摘 要】 房地產作為與民生息息相關的產業一直以來被大家所關注。近年來，地產業不斷過熱的現象，房價居高不下是政府有待解決的問題。政府可以通過宏觀經濟政策的調控，貨幣政策工具是一種有效手段，特別是利率的杠桿作用。本文在前人的研究基礎上，針對存在的問題，提出一些自己的關點和政策建議。

【關鍵詞】 利率 房地產價格 作用機制 政策

一、相關文獻綜述

利率與房產價格的關系，從數學經濟變量上來講，兩個變量之間無非有兩種，一種是兩者存在關聯，一種是兩者互不相關或者相關系數不大。前一種又可以分為正相關和負相關關系。所以，不管是國內還是國外學者有關利率與房產價格的關系，所持的態度或者觀點無非以上三種。國外的主流觀點更偏向于利率與房價間呈現負相關的聯系，而國內學者對利率調整對房地產市場價格的影響也進行了廣泛的研究。

第一種觀點，利率與房產價格呈負相關關系，這是目前大家比較偏向的觀點，也就是利率與房產價格反方向變化。國內外的學者對此有比較廣泛的研究，也有一定的研究成果。早有國外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升導致房地產價格下跌，兩者呈反比關系，投資價格和住宅。Harris（1989） 在研究了名義利率對房地產價格的作用效果之后，通過計量檢驗得出，名義抵押貸款利率與房地產價格呈反向關系，即價格會因為利率的升高而同時降低。周京奎（2006）構建模型對我國12個城市房地產價格與利率關系進行實證研究表明，利率與房地產價格呈負向關系。宋勃和高波（2006）在考慮通脹情況下，短期而言利率對房價存在負向影響。

第二種觀點，利率與房產價格呈正相關關系。國外學者Goodman（1995）和Kenny（1999）發現利率與住宅需求之間的確存在著正相關聯系。Adrian Cooper（2004）以英國房地產市場為例，通過建立OEF模型發現英國抵押貸款利率與長期利率相關使得房地產價格波動幅度減弱。國內研究者李雅靜、楊毅（2005）指出，利率在短期對房地產投資量產生正向的影響，長期也是如此，但效果并不明顯。

第三種觀點，利率與房產價格無相關關系，這是少數人持有的一種觀點。國外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就長期而言，利率對房價沒有任何作用。而國內學者車峰（2006）的研究表明，在中國市場，我國利率對房價的影響并不顯著，但在美國影響效果卻很明顯。

二、利率對房地產市場的作用機制

利率是資金的價格，利率通過影響供求雙方的決策進而影響房地產價格，其

的作用機理如下。首先對供給方也就是房屋開發商的影響，貸款利率上升，意味著開發商的融資成本增加，抑制了開發商投資建房的欲望，從一定程度上抑制了房屋供給。其次是對房屋需求者的影響，這里要分為兩種需求，投資性需求和消費性需求。投資性需求隨利率上升而減少，因為融資成本的增加。消費性需求也就是對現在和將來消費的選擇，利率上升，會使購房者減少現在的消費數量而選擇將來消費，這樣對購房的需求也會減少。中國人民銀行在 2007 年連續六次調整了利率水平，貸款利率六次全部是上調。2008年下半年，受全球金融危機影響，我國房地產市場投資量開始減少，市場成交量也急劇下降，央行為了刺激房地產市場回暖隨即宣布了“雙降”政策。2011年連續兩次上調存貸款利率，這一舉措使得2012年出現樓市冷清的局面，而2012年央行又連續兩次降息，使得情況有所好轉。2014年又繼續降息，這將會進一步促進房地產市場的興榮。五年以上個人住房公積金貸款利率在2008年先是連續兩次上調，個人對房屋需求量隨之下降后，又連續兩次下調。2011年2月達到這7年最低峰，為3.87%。從2011年4月開始上調，一直到2014年11月達到5.13%。住房公積金貸款利率上調，抑制了需求者對住房的需求。

三、結論和政策性建議

利率和房地產市場有著緊密的聯系，利率作為重要的貨幣政策工具之一，要

發揮利率對房地產的積極調控作用。本文說明了當前房地產市場的現狀以及央行歷年利率調整情況，對兩者關系從理論和實際存在的關系作了梳理。并且針對調節過程中所存在的問題，提出自己的政策建議。第一，加大信息公開力度，可以保持政策的穩定性。目前，人們對于利率的預期行為，是由于市場的信息不對稱，而解決這一問題的關鍵也就是信息公開。政府提供有關房地產市場信息是引導消費者形成合理預期的基礎與前提，在消費者普遍預期房價將繼續上漲的情況下，政府還可以采取一些短期的措施和手段，調整消費者對房價的預期。第二，我國的監管體系尚不完善，沒有形成一套完整地體系。由于存在漏洞，使得一些人有法律空子可鉆。監管部門不僅要對房地產市場監管，而與房地產有關的所有行業或者機構都要進行監管。這時候，政府部門更要以身作則，形成完善的監管體系，是政策得以實施的必要的外部條件，形成良好的社會風氣。第三，加快利率市場化進程。種種跡象表明，利率市場化是現階段中國經濟發展的必然選擇。為了使利率對房地產價格充分發揮積極的調控作用，中央銀行應加快推進利率市場化步伐，使其充分反應貨幣市場和資本市場的資金供求情況，使利率水平合理化，建立合理反應資金價格和供求關系的市場利率體系，形成以中央銀行基準利率為引導的利率體系。

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