商業市場趨勢向好 迪斯尼開園引爆周邊

6月上海商業地產市場整體趨勢向好，商業用地供應量大幅增加，商業新增供應和成交量呈現雙雙回升態勢。值得關注的是，6月16日，上海迪士尼樂園正式開園，不少周邊配套商業地產和旅游項目搭上此趟“順風車”，開展了一系列有特色的旅游服務。從目前數據來看，迪斯尼開園為區域周邊商業項目客流的導入量帶來了較大幅度的提升。

一、迪士尼紅利凸顯，主題商業或迎新機遇

據上海迪士尼官方預計，開業初期將為上海帶來300萬—500萬人次的新增游客，每天接待游客量約在6萬-10萬人。

隨著樂園開園運營，迪士尼板塊及周邊勢必成為休閑娛樂為主題的商業地產區。上海商業地產競爭激烈，迪士尼的到來也將使商業地產的開發市場越來越細化。換言之，即一個商業項目若要謀求其在區域商業中心競爭中取得優勢地位，勢必要讓其自身有更多體現文化、娛樂、歷史或者建筑的主題特征，通過這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業地產，可以說，主題商業地產將成為上海乃至中國商業地產發展的一個重要的方向。

二、6月滬商業用地供應顯著增多，成交面積放大

6月份商業用地掛牌出讓量相較前幾月呈爆發式增長，以26.7萬平方米創下2016年新高，共計有10宗地塊掛牌出讓（見圖1）。其中，出讓面積最大的為寶山區友誼街道地塊，共計出讓土地面積46884.3平方米，該地塊用途定位商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業用地，容積率3.0—3.5，起拍樓板價4881元/平方米，起拍總價8億元；樓板價最高的地塊為楊浦區平涼社區地塊，該地塊出讓土地面積為7961.8平方米，用途為商辦用地，容積率為2.5，樓板價達到17500元/平方米；而總價最高的為青浦區盈浦街道淀惠路北側商住地塊，起拍樓板價13998元/平方米，起拍總價近12.7億元。

土地成交方面，6月份上海商業用地成交1宗，土地總面積為10.6萬平米（見圖2）。24家開發商經過近1個小時的競爭，最終信達競得該地塊，成交價58億500萬元，樓板價高達36962元/平方米，溢價率303%。

顧村板塊經過十多年的迅速發展如今已成為北上海醇熟的生態宜居板塊典范，435萬平方米的顧村公園作為板塊名片已是鼎鼎有名。除了生態環境，顧村板塊其他配套也已醇熟：商業業配套方面，板塊有緊鄰顧村公園的綠地正大繽紛城、龍湖北城天街等；交通設施方面，地鐵7號線和15號線（規劃中）貫穿整個板塊，板塊居民可盡享軌交便利。這次新“地王”的拍出，對區域板塊價值的提升起到了促進作用。

三、商業供求雙雙上漲，成交量持續高位

6月份上海商業供應量較上月顯著增長，達到24.2萬平方米，環比增長175%，同比增長11%；入市項目數量增多至25個，其中閔行區的藝博珠寶中心供應面積最大（見圖3）。據了解，藝博珠寶中心（又名上海國際品牌珠寶中心）是一個特大型、多功能、花園式的珠寶文化時尚產業園區，規劃建設上海國際品牌珠寶中心、中國現代玉雕博物館等項目。項目建筑總面積為116485平方米，由建設9幢高4層的歐式風格樓群組成，并被列入上海市閔行區“十二五”重點產業項目之一，將成為引領上海乃至全國珠寶行業文化、技術、創意、品質、服務、交易實現跨越式發展的新焦點。

成交方面，6月上海商業成交面積維持高位，為17.7萬平方米，環比微增2.3%，同比增長18%；成交均價回落至22105元/平方米，較上月下跌11.2%，同比微跌0.2%，僅高于本年度2月份成交均價（見圖4）。

6月成交前十的商業物業各產品類型均有涉及，其中住宅配套商鋪和商業廣場居多，銷冠為位于寶山顧村板塊的上海馨佳園。隨著月初信達以58.05億元摘得板塊新地王，顧村板塊的價值也倍受業界關注。