二線城市房價維持上漲趨勢

郝文嘉

近日，關(guān)于房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，市場判斷開始有了分歧：有些機構(gòu)認為，自2015年330新政以后，一線城市樓市持續(xù)升溫、高熱，從而透支了大量的市場需求，使得后市難以為繼；此外，3月后上海等地政府又加強了對樓市的管控，出臺了多項趨緊的調(diào)控政策。在市場和政策的雙重作用之下，一線城市的樓市進入了降溫通道，價格漲幅也在逐步收窄。而有些機構(gòu)則認為，在當前國家鼓勵房地產(chǎn)消費的背景以及貨幣政策寬松的政策背景下，由于社會公眾事實上并無投資渠道，房地產(chǎn)保值增值的功能會因通貨膨脹等原因更加凸顯，房地產(chǎn)市場的需求因素并未改變，因此市場還將延續(xù)上漲的態(tài)勢。

對于市場走勢的判斷，自2015年330政策以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)房價整體上漲的態(tài)勢，目前，這一態(tài)勢并未發(fā)生根本性改變。中金標準數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年5月，116個大中城市中，住宅平均售價環(huán)比上漲的城市個數(shù)多達84個，跟上月的83相比，變化不大，平均漲幅由2.52%漲至2.65%；下跌的城市數(shù)為32個，平均跌幅至-1.97%，較上月的-1.94%而言，跌幅幅度基本沒變。這些數(shù)據(jù)表明，較上月而言，5月平均住宅售價變化浮動不大，與上月幾乎保持持平。同比上漲的城市數(shù)量呈增加趨勢，由上月的93個增至102個，平均漲幅漲至15.00%，同比平均跌幅至-3.22%。

一、二線城市房價維持上漲趨勢

全國市場的整體情況維持上漲趨勢，相對一線城市政策收緊，二線城市房地產(chǎn)市場更加火熱。有媒體稱南京房地產(chǎn)市場火爆前所未有，近日市場6盤推出5000多套房，其中4個樓盤盡然被上萬人搶光，市場已供不應求。那么，二線城市房地產(chǎn)市場的真實情況為何，我們以天津和長沙為例，來進行具體探討。

天津地處渤海經(jīng)濟圈，是北方金融中心，也是直轄市，無論從經(jīng)濟上，還是從政治上，都具有重要的戰(zhàn)略地位，是二線城市的領(lǐng)頭城市，以其考察二線城市的房地產(chǎn)市場走勢再合適不過。長沙是湖南省會，處于我國中心地帶，其房地產(chǎn)市場與天津相比，可以稱為二線中的二線。以天津和長沙做為樣本考察二線城市，不但可見二線城市中較發(fā)達城市的住宅市場狀況，而且可見一般城市的發(fā)展狀況。

1.二手住宅呈上漲趨勢

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，天津和長沙二手住房價格呈上漲趨勢，其中，天津房價在經(jīng)歷2010年、2012年、2016年幾次上漲之后，到2016年5月，天津住宅價格已經(jīng)上漲至18937元/平方米。而同期，長沙市住宅價格自2011年之后基本處于橫盤狀態(tài)，近三個月以來，雖然住宅價格有所上漲，但也屬微漲，截至2016年5月，長沙住宅價格為6679元/平方米，相當于天津市住宅價格的35%。

2.市場交易較活躍

天津和長沙官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，受政策利好影響，天津和長沙兩地的房地產(chǎn)市場都呈成交放量的發(fā)展態(tài)勢。2016年4月，天津市二手住宅的成交面積接近200萬平方米，市場非常活躍。長沙市在此期間也有小幅上揚，但是與天津相比，幅度相對要低很多。

3.住宅投資收益增加

數(shù)據(jù)顯示，自2009年以來，天津和長沙的住宅的投資收益指數(shù)都呈上漲趨勢，而且，兩者在2016年3月前收益基本接近，但在2016年3月之后，天津住宅價格上漲較快，住宅投資收益增幅開始超過長沙，截至2016年5月，天津市住宅投資收益指數(shù)為252.65，而長沙為218.33 （詳見圖1）。

由于長沙和天津的住宅租金價格相對都較低且增幅有限（詳見圖2），可以看出，房價上漲是投資收益增幅的主要貢獻力量。

二、二線城市房價上漲原因

二線城市房價上漲的原因，在當前寬松的貨幣政策下，可以簡單的歸結(jié)為以下兩個因素。

1.政策因素

受“去庫存”政策影響，二線城市目前正在施行積極的房地產(chǎn)消費刺激政策，這與一線城市樓市限購政策從嚴趨緊的政策導向完全相反。在此背景下，尤其是在一線城市價格已經(jīng)高啟，很多投資者實力在高房價面前非常有限的背景下，本輪宏觀調(diào)控下，不少購買力從一線轉(zhuǎn)移到了二三線，加上這些城市的人口普遍在流入，市場本就還有上升空間，因此，二三線城市的樓市在一線下行的情況下，反而呈現(xiàn)出了火熱態(tài)勢。

2.價格洼地的原因

雖然很多二線城市的房地產(chǎn)價格相對當?shù)氐娜司泳用袷杖雭碇v已經(jīng)不低，但是，在貨幣借給豐富充裕的情況下，在沒有更好投資渠道的情況下，資金還是會投入房地產(chǎn)市場。而二線城市房價相對一線城市來講低不是一個量級，以北京和天津為例，天津核心城區(qū)的住宅價格不足北京市一半，而兩個城市相距僅100多公里，高鐵車程不足30分鐘，目前，在天津置業(yè)的北京上班族人群在不斷增加，這些都會推高當?shù)胤績r。長沙這方面的因素雖然弱些，但是，長沙的房價在全國省會城市中也屬于價值洼地，受房地產(chǎn)市場的傳導效應的影響，長沙房地產(chǎn)價格的增長亦在情理之中。

三、二線城市后市價格走勢

中金標準數(shù)據(jù)認為，雖然近1個月以來，各地市場的成交量呈放緩趨勢，但不能就此認定房地產(chǎn)市場將掉頭向下，在推動房價上漲基本因素不變的情況下，即使房價走勢將發(fā)生變化，市場觀察期也較短，因此，還不能據(jù)此得出結(jié)論。

相反，在貨幣政策還在助推的情況下，中金標準數(shù)據(jù)認為，二線城市當前房價上漲的因素還在，這一市場走勢也還將持續(xù)。