中國房地產金融生態分析

2015年，央行持續實施穩健寬松的貨幣政策，市場流動性不斷釋放，房地產行業資金面明顯好轉，融資成本逐步降低，為房企加速吸收金融資本及向金融業轉型營造了良好環境。年內，央行實施了五次降息，四次全面降準，以及擴大逆回購、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）等多種貨幣政策工具組合，并改革存款準備金考核制度、擴圍信貸資產質押再貸款試點等，市場流動性和可貸資金大幅提升，有效改善房地產金融生態環境。

作為資本市場發展的新紀元，2015年資本市場各項制度建設加速改革與完善，監管層進一步放松了公司債、再融資限制，市場主體不斷擴容，房企直接融資規模迅速提升，以大規模低成本融資替代銀行貸款等高息負債，促使房地產行業整體融資成本不斷走低。同時，房地產金融格局的變化及房企的金融化趨勢更是年內行業發展的亮點。房企在吸收金融資本推進跨界融合的過程中，繼續聚焦優勢資源加快資本擴張、深入涉足傳統金融業務、加快開展新興金融業務、積極探索創新融資模式。隨著行業的金融創新加快，一個以房地產為核心，金融業、物業服務等多業態協同作用的大金融發展格局正在形成。

一、中國房地產上市公司融資狀況分析

2015年，國內貨幣政策繼續保持穩健寬松，降息降準和多種貨幣政策工具組合等使得市場流動性大幅增加，房企融資環境持續好轉。在此背景下，房地產上市公司緊抓機遇加大融資力度，直接融資和間接融資均呈現一定程度的增長，尤其是融資成本更低的公司債、定向增發等迅猛增長，為房地產上市公司優化融資結構、加速吸納金融資本，實現企業戰略轉型提供了強勁保障。

1.地產行業開啟直融時代，公司債發行火爆升溫

繼2014年再融資開閘之后，2015年監管層進一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅動下，上市房企直接融資加速，融資規模呈爆發式增長。融資成本更低的公司債、定向增發、中期票據等日漸替代銀行貸款、信托等高息負債成為房企融資的主要方式，融資結構不斷優化，融資成本重心不斷下移。

2.龍頭房企獲銀行青睞，貸款依賴度持續降低

2015年以來，隨著國內貨幣政策逐步寬松，房地產市場尤其是一線城市樓市明顯回暖，銀行對于開發貸款的惜貸情緒有所緩解，放貸意愿有所增強，但受限于樓市整體庫存壓力不減，企業投資動力不足，銀行開發貸款雖然繼續保持穩健增長，但增速較上年有所回落。2015年房地產開發貸款余額6.56萬億元，同比增長16.5%，增速比上年回落6.1個百分點。其中房產開發貸款余額5.04萬億元，同比增長17.9%，地產開發貸款余額1.52萬億元，同比增長12.8%，增速分別比上年回落3.8、12.9個百分點。

2015年，銀行業繼續強化“名單制”管理，實力強、規模大、資金回籠快的優質房企，特別是龍頭房企更受銀行青睞。從2015年房企銀行貸款數據來看，銀行貸款仍為房企重要資金渠道，部分優質上市房企仍獲大額度銀行綜合授信。其中，恒大地產于2015年年初即獲中國郵政儲蓄銀行、中國農業銀行、中國民生銀行和中國銀行共計1000億元的綜合授信，用于民生住宅開發、社區金融、新型城鎮化建設以及供應鏈金融和其他領域等的合作。

3.海外融資熱情降溫，融資優勢持續弱化

受人民幣貶值、美聯儲加息及H股下跌等因素影響，海外融資成本進一步上升，低成本優勢不再，內地房企海外融資呈現高位回落。統計數據顯示，2015年房企完成投資額中利用外資296.5億元，同比下降53.6%。

盡管總體融資難度加大、成本上升，但海外債券市場仍為部分房企獲取資金的重要渠道，優質房企仍成功發行了多筆低息債券。恒大地產、碧桂園等房企，部分5年期發債年利率均遠高于2015年房企國內5年期公司債平均發行利率5.14%，房企海外發債的融資成本整體上升明顯；同時，華潤置地、中海地產等具有國企背景的企業，憑借較好的經營業績和穩健的財務表現在海外仍然能夠成功發行年利率較低的債券，其中中海于2015年7月發行的6億歐元債券票面利率低至1.75%，不僅創造了中國上市房企境外債的最低利率，也是中國房企首次發行歐元債，反映了投資者對其財務能力高度認可。

二、中國房地產公司IPO及新三板融資分析

1.赴港上市融資熱情減退，A股高估值吸引房企回歸

相比于2014年的火爆，2015年受人民幣貶值、美聯儲加息、房企的存貨周轉速度減慢等多重因素影響，全球資本對中國房地產市場投資開始持謹慎態度，上市房企估值普遍走低，內地房企的赴港上市熱度開始減退。2015年，內地包括辰興發展、新明中國、融信中國、佳源國際控股以及偉業控股等5家房企赴港上市，但整體融資規模并不高，其中偉業控股以介紹形式登陸市場，融信中國招股發行3.375億新股，最終總募資額僅為17.7億港元。但不可否認的是，雖然香港資本市場對內地房地產市場及房企發展前景并不樂觀，但市場法律法規健全、融資能力強的突出優勢，使其仍然成為中國企業境外上市融資的首選之地。

此外，海外市場的低迷以及估值體系、估值的差異也使得回歸A股熱潮涌動，部分房企紛紛展露回歸A股意圖。2010年以來，由于國內A股監管層明確表示暫停房企IPO與再融資，國內房企多通過赴港借殼或IPO進行境外融資。而隨著國內資本市場改革推進和多層次資本市場體系的建立和完善，國內房地產開發企業融資環境正在改善，估值的巨大差異和雙融資平臺考慮等也使得A股正在成為房企上市和回歸的重點期望市場。2015年以來，內地房企多通過借殼實現A股市場的登陸，如京漢置業借殼湖北金環、綠地控股借殼金豐投資實現內地A股上市；在港房企擬通過借殼和重組方式實現回歸A股的意圖，其中萬達商業于2015年啟動回歸A股事宜，并于11月13日發布A股招股說明書，2016年3月30日晚間發布公司私有化、于聯交所除牌計劃；富力地產、首創置業及恒大地產等亦表示出回歸A股市場的打算。

2.房地產服務商搶灘新三板，創新服務模式引投資者關注

隨著我國房地產行業白銀時代的來臨以及居民消費模式的變化升級，圍繞房地產開發的關聯業務逐步獨立并迎來快速發展時期，面對資本市場的逐步完善與寬松的融資環境，房企及服務商紛紛分拆或重組重點業務板塊進行上市融資，促進集團及相關業務的發展壯大。例如中海、花樣年從地產集團拆分中海物業與彩生活，中奧到家以獨立第三方物管公司登陸香港資本市場。由于主板市場申請門檻較高，而全國中小企業股份轉讓系統（新三板）作為我國金融市場改革試點的新形態，同時定位于服務創新型和成長型中小企業的融資市場，已經成為了金融市場當仁不讓的新焦點。2015年以來，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關業務登陸新三板市場，其中社區生活服務領域企業由于存在巨大的潛力空間，成為本輪掛牌新三板市場的主力軍。

三、中國房地產“大金融”戰略布局分析

1.房企試水互聯網金融，資產證券化發展前景看好

互聯網金融成為房企探索新型融資渠道的重要嘗試。互聯網金融作為新興的金融業態，為轉型期的房企帶來新的發展機遇，不僅可以幫助企業籌集資金、實現快速去化，也為房企創新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。2015年以來，萬科、萬達、綠地、華夏幸福等房企紛紛加速房地產金融化的嘗試，互聯網金融成為房企融資渠道的有力補充。

2015年，隨著資產證券化相關政策的進一步落實，房企對資產證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬科REITs為起點的資產證券化產品的推出打破了我國房地產資產證券化的發展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業資金流。2015年9月，由萬科牽手鵬華基金首次合作的鵬華前海萬科REITs正式上市發行，成為國內第一支真正意義上的公募REITs，該基金募集總額為30億元，其中將以不高于基金資產50%的比例投資于萬科前海企業公館股權，獲取商業物業穩定的租金收益；12月，由招商證券牽頭的國內市場首只國有不動產REITs——“招商創融-天虹商場資產支持專項計劃”發行完成，總融資規模14.5億元，以深圳鼎誠大廈裙樓為標的物業，該項目開辟了現有國資管理體系下的資產證券化新路徑。在此基礎上，物業費及購房尾款資產證券化、金融資產（公積金）證券化項目等創新融資產品相繼發行，不僅盤活資產、開辟房企融資的新思路，更為投資者提供了更多類型的產品選擇。

2.房企聯姻金融邁入深耕期，大金融布局助力“地產+X產業”轉型

近年來，房企加大產業轉型升級力度，房地產金融化呈現加速態勢，眾多企業開始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領域，逐步形成大金融戰略布局。目前受限于銀行、保險、券商等傳統金融牌照的獲取難度較大，大部分房企仍多以參股形式介入銀行、券商及保險領域，并與相關機構在融資、產品、資產證券化等領域展開合作，有效推動融資成本降低與渠道拓寬，業務與產品的加速創新以及社區金融的提前布局。

房企大金融戰略布局，能夠在投資收益、業務支持、融資渠道以及社區增值等方面獲益。首先，在市場競爭加劇的背景下，房企不斷強化規模擴張和業務延伸戰略，由此促使其必須構建穩定的大額低成本融資渠道；其次，隨著房地產行業利潤下滑，房企需要尋求高收益回報業務投資，以形成新的利潤增長點；再次，隨著房地產行業產業縱深分化，利用金融資源可以更好地支持養老地產、產業地產、旅游地產等多個業態；最后，通過金融化布局，搶占社區增值服務先機，針對性布局社區金融服務，獲取增值收益。

總體而言，2015年隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩健寬松，房企融資環境逐漸改善，以公司債、定向增發為主的直接融資模式獲得了迅猛發展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業融資成本重心也不斷下移。同時，房企及服務商也應積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業務重組與分拆，壯大房地產相關重點板塊業務，在鞏固傳統融資渠道的基礎上，積極迎接行業發展變革。未來，利用金融資本推動行業和自身發展成為重要的發展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創新融資模式提供了無限可能，以房地產為中心、融合傳統金融業務、新興金融業務等多業態協同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發展空間。