養老地產的投資與盈利邏輯分析

文建軍

養老很熱，但養老不賺錢，這是目前養老行業或養老地產行業大家普遍的一個認識或感覺。因為很熱，投資者、房地產開發商主動或被動地加入進來，因為不賺錢，大家都在徘徊，或是四處考察、咨詢，投與不投成為一道兩難的選擇題。

按理說，房地產或商業地產發展20多年了，大家應該對投資邏輯應該很清楚，但事實恰恰相反，還是有不少人對養老地產的投資預期存在誤區。筆者試圖分析養老地產的投資與盈利邏輯解開養老地產的這種困局。

一、常見的投資測算誤區

比較常見的一個誤區就是人們在進行養老項目投資測算時，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運營管理費用等一起計入投資測算，然后進行運營收入的測算，運營收入一般情況下包括月服務費（含房屋租賃費）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產出一合算，內部投資回報率往往很難看（這其實也會是顯而易見的測算結果），遠遠無法與住宅開發投資或寫字樓開發投資回報相比，要計算投資回報周期，更可能是遙遙無期。在可研分析測算時就可能已經把投資商、開發商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養老地產不必再去考慮投資了。假設換一種思路分析，按酒店測算的方式，在某一年限考慮退出變現，投資回報的測算會好一些，這種測算，回報率的指標好壞很大程度上不取決于運營收入的好壞，而取決于變現價值假設的高低。

二、輕重資產分離的投資模式

養老行業研究者們現在經常提及輕資產運營模式，強調輕資產與重資產分離。這種投資模式其實是很多商業地產在采用的模式，大到企業集團，小到個人投資者，商業地產投資的目的是獲得長期穩定的租金回報與未來轉讓變現的資產保值增值。

商業地產出租給運營商或個體經營戶，賠與賺是看運營商或個體經營戶的經營選擇與能力，可能會賠，賠了租金也得照付，當然也有很多機會賺到錢。這種輕重資產分離的開發、投資、運營模式，讓開發商、投資人、運營者各得其所，自己去算自己的帳，風險也各自承擔，誰也不必有怨言。

養老地產項目有其一定的特殊性，但本質上應該是一種商業地產的投資模式。商業地產開發商一般不會自己建了一條商業街，然后自己去經營所有商鋪，而是會采用銷售或持有出租獲得回報（當然也有自己投資、自己運營的情況）。

養老地產后期的運營還不太成熟，現有養老院的高空置率與低回報現狀加大了人們進入養老運營的顧慮。因此，養老地產不像商業地產一樣后面有大量跟進接棒的機構或個人。這種情況，一定程度上束縛了養老地產投資商、開發商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運營管理團隊，因此進行投資測算分析時，也自覺不自覺地將投資與運營放在一起測算了。

三、理想的投資與盈利模式

養老地產理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產與重資產分離。

重資產即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過將養老公寓出租給運營機構，獲得穩定的租金收益及未來所持有的地產、房產保值增值。這種回報率與住宅開發銷售相比，在三五年的短期內是無法相比的，但假如計算到二三十年，其長期回報率可能遠遠高于住宅開發。

輕資產即租房、運營、照顧好養老客戶，其投資與盈利邏輯是通過將房屋出租給養老客戶，提供全面的服務，同時收取一定押金，在扣除運營成本、管理費用之后獲得穩定的服務收益。養老機構運營服務是否盈利一方面取決于是否對入住的養老客戶提供了好的設施與服務，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運營服務的深度與廣度。

運營機構對服務費的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費、運營成本與費用，所以決定運營機構盈利的關鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運營肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊等待入住的情況，一般都會有盈利。

服務的深度是指運營機構提供的服務內容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項目可供老人選擇。同樣一個老人，在經濟情況許可的情況下，運營機構滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務的廣度是指運營機構的養老服務是否有外延到周邊社區，通過擴大服務范圍、服務人群，獲得更多的收入。構建“養老+”的理念，將養老服務的范圍放大，甚至包括部分養老產業的服務，這對養老運營機構或人們投資養老地產具有重要指導意義。

四、輕重資產分離模式的落地實施

在分析清楚輕資產與重資產之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業做養老運營的企業可以采取租賃現有物業的方式進行輕資產運營，可以較快地完成養老項目投資改建與開業運營。部分保險機構可以采取這種方式較快地推進養老業務的拓展。但這種租賃現有物業也有一定不足之處，就是現有建筑在適老化設計方面可能存在硬傷或需要調整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產仍不失為一種好的選擇。

對于養老地產開發商來說，在進行養老公寓建設時，也可以考慮引入養老運營機構，開發商持有資產出租給運營機構，具體運營由運營機構負責，各自承擔投資與風險。但因為國內養老產業發展還不太成熟，很多情況下，進入養老產業的投資商、開發商不得不自己承擔兩種角色。

在沒有其他選擇的情況下，投資商、開發商在內部輕重資產的投資開發、運營方面要進行明確的劃分，包括兩個板塊的投資目的、預期、成本、收益方面的劃分，分開測算，區別對待，必要時可設立不同的主體，以便后期進行資產處置時可靈活安排。

養老地產的投資與盈利邏輯分析理清之后，我們再來進行養老地產項目的投資分析研究、養老運營階段的收費模式測算等就會更加清晰，在企業養老地產發展過程中，對投資開發、運營管理也會有更明確的認識與相應的政策、資源支持，養老地產困局也會一步步解開。