限購新政迭出，“去杠桿”成重點

賀佳雯

3月25日，深圳連夜出臺了房地產市場調控新政《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》，指出將收緊非戶籍人口購房門檻，并實行差別化住房信貸政策。

值得注意的是，上海同日也發布了被稱為史上最嚴調控政策的“滬九條”。

“一線城市將繼續實行嚴格的限購政策”、“全力支持一線城市地方政府調控措施”、“房地產稅法列入今年人大立法的預備項目”……今年兩會期間，政府官員、學者專家就房地產限購調控政策發表言論。此次深圳和上海限購政策細則的出臺，無疑是政府收緊調控的強有力印證。

搶房潮愈演愈烈

春節之后，以深圳、上海為首的一線城市房價領漲全國，其房價分別暴漲至平均47248元/m2和37144元/m2。從而掀起了一場“日光盤”及連夜排隊刷卡的搶房熱潮。部分地方樓市已從火爆逐漸過渡到不理智，樓市投機行為嚴重影響了房地產市場的健康發展。

據住房和城鄉建設部部長陳政高分析，我國當前的房地產市場呈現三個顯著特點：一是去年以來，房地產銷售實現企穩回升，今年1、2月份仍然保持這個態勢；二是城市間的分化過于嚴重；三是待售面積規模大、房地產庫存高，庫存增速也很快。這一表態，充分證明了中國房地產市場目前呈現出的兩極分化的特征。

作為中國最重要的四個一線城市，北上廣深聚集了全國超過5%的人口，由此形成的住房需求也帶動了樓市的火爆，房價的絲毫漲跌都牽動著整個中國樓市的穩定。

更何況，毗鄰香港的深圳從去年開始就像一匹脫韁的野馬，均價從一月份的30916元/m2，狂漲至12月份的42591元/m2，漲幅高達37.8%，南山區更出現20萬元/m2的項目。

帝都雖多年深受霧霾困擾，但畢竟頭戴“首都”光環，房價時時刻刻堅挺，最新統計顯示，五環內簽約均價已經超過6萬元，五環內樓市日漸步入高端化。

而魔都上海的房價也讓本地人望而卻步，年初更有房子一天瘋狂飆升70萬元。

一線城市中，廣州的房價最為親民。盡管同為一線城市，房價卻正在逐漸脫離第一梯隊。據2月份百城房價最新數據顯示，廣州的住宅均價為17268元/m2，價格連續五年漲幅低于5%。業內普遍將這種親民的樓市氛圍的部分原因歸于其多年前就開始實行嚴格的限購政策。

對于非本市戶籍居民家庭，購房人需購房前五年內連續繳納3年以上社保，高于彼時上海的2年社保要求和深圳的1年社保要求，嚴厲程度僅次于帝都。這是早在2013年廣州頒布的限購政策。可見限購政策對于遏制投機購房有一定作用。

滬深紛紛發力限購

此輪滬深兩地發布限購政策，調控力度可見一斑。

首先，對非戶籍人口購房限制更嚴。深圳對非戶籍人口的資格判定，從此前能提供自購房之日起計算的前1年及以上在本市繳納個人所得稅或社會保險證明，提高至3年，并限購1套住房。“滬九條”中，則將此年限從原來的2年，提高至5年。

在信貸政策方面，深圳執行差別化信貸。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房，但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

上海則執行“認房不認貸”。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“滬九條”指出，購房人在申請貸款時，應承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。

中國人民銀行上海總部調查統計研究部主任王振營解釋：“按照原來政策規定，買了第一套房之后，已經結清了貸款，那么再買第二套普通商品房的時候，按照第一套房的政策來執行，付30%的比例。那么這一塊在市場上占有一定的比例。為了壓縮市場總的供求之間的扭曲，就是緩解供求之間的緊張，因為他已經買了第一套房了，因此在這種情況下，無論是貸款是否結清，都視同第二套房。”

去年下半年以來，以“首付貸”為代表的杠桿資金被認為是推動此輪房價上漲的一個重要因素。

兩會期間，央行副行長潘功勝曾向媒體表示，央行會同有關部門一起，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺開展的金融業務，開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

本輪限購中，均禁止運用資金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務的行為，開展專項整治。

深圳此輪新政中，也明確表示將結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務。

“本輪房地產新政的重點是‘去杠桿化。”亞豪機構市場總監郭毅認為，此前鏈家事件暴露了房地產市場出現了利用加杠桿手法去房地產庫存的反常現象，場外配資業務進一步興起。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產市場泡沫，構成巨大的潛在金融風險，引起了決策層的注意。

但對于“首付貸”是否是高房價的幕后推手，市場的看法呈現兩極化。也有分析人士認為，“首付貸”之所以能出現，是因為滿足了部分人的需求，尤其是年輕人。高房價下剛需遭遇壓抑，首付貸可能充當了此輪搶房潮的替罪羊。

市場還在揣測：北京會否將出臺更嚴厲的限購政策？北京房協副會長陳志認為，目前沒必要對北京現有的限購政策更加嚴格。

上海此次政策強度與北京幾無差異，5年納稅、社保的政策，北京已執行了5年，而且不久前北京市住建委還表態：限購政策執行效果良好。“如北京再加強政策強度，實際上反證了上海這次推出的5年納稅、社保政策無效。”陳志說。

在財經專家、中央電視臺財經頻道評論員馬光遠的眼里，北京房價市場現在出現反彈、銷量回升、二手房大量交易等現象，是其作為一個一線城市出現的正常情況。

滬深之后，南京、武漢也相繼發布對樓市的約束政策。可以預見，打擊樓市投機行為和穩定一線城市房價將成為未來一段時間內的樓市風向標，而限購政策則成為其有力手段。