中小型房地產企業的轉型

袁潤生

摘要：近年來，國家政府機構為了使日趨上漲的房價趨于一個穩定的狀態，發布了一系列稅收政策和金融政策從而保障房地產行業的健康穩定和可持續性發展，隨著市場和政策環境的不斷變化，中小型房地產企業的發展形勢變得越來越嚴峻，因此，各企業必須重新看待社會大環境下的形勢變化，實施適合自身企業發展的轉型策略，把危機轉化為機會，在危機中生存并不斷的發展。

關鍵詞： 中小型房地產企業； 企業轉型

一、當前房地產形勢分析

政策趨勢決定房地產市場走勢，這是“中國式房地產”的顯著特征。自2008年開展大規模救市以來，過去的8年時間里，房產政策先后經歷了救市-調控-救市-再調控-去庫存的復雜過程。

對于2016年房地產市場的走勢，當前房地產市場調整尚未完成，調整仍需一段周期。但從政府調控的角度來看，如果單純依靠市場力量實現房地產市場出清，完成“去庫存”進程所需要的時間相對較長，其社會成本也十分巨大，并將影響到國民經濟的平穩運行。在這一背景下，政府會出臺相應的政策措施來加快房地產“去庫存”的進程，避免房地產開發投資的過度下滑，穩定宏觀經濟的增長速度。

展望2016年，房地產市場面臨的政策環境都將更加寬松。預計穩定和促進房地產市場發展的政策仍將會在2016年繼續出臺，但由于貸款政策和稅收政策等相對而言已較為寬松，進一步放松的空間有限，預計明年將會在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設等方面進行更多的調整，房地產市場將迎來政策最為寬松的時期。隨著這些措施的出臺，預計2016年房地產市場的銷售形勢相對較好，去庫存步伐有所加快，這有助于房地產市場早日實現出清，市場將重新尋求新的平衡。

二、中小型房地產企業面臨的危機與問題

（一）缺乏核心競爭力

中小型房地產企業缺乏核心競爭力，沒有明確的發展目標，大型的房地產企業資金實力較為雄厚而且管理技術較為先進，在當今競爭日趨激烈的社會形勢下，盲目跟從大企業的發展途徑已經不再適用中小企業的發展需要。

（二）融資能力薄弱，資本結構單一

作為一種典型的資金密集型行業，房地產企業的資本競爭力對企業的土地儲備能力、抗風險能力和企業的項目運作能力有很大影響。對于中小型房地產企業來說，他們的資金主要來自于銀行借貸資金，融資方式比較單一，同時項目的建設成本也在不斷的增加，這對很多房地產企業來說造成了融資艱難的困境；另外，銀行的按揭制度越來嚴格，這樣使得開發商不能及時取得按揭款項，資金的流動和利用變得困難，針對此種情況，中小型企業要想獲得可持續發展，必須要改變現有的盈利模式。

（三）管理手段較為落后，員工整體素質不高

中小型企業的項目管理人員素質不均衡，沒有建立健全相應的管理機制，對企業的長遠發展缺少必要的規劃。在人員組織上，領導權力較為集中，做不到合理適當的分權和授權，不能很好的將人力資源轉化為人力資本。

（四）后期物業服務不到位

作為房地產企業面對業主的主要服務平臺，物業管理的質量體現著企業的服務管理水平，并且承載著企業的信譽和口碑，又間接影響了企業后期項目的銷售業績，中小型房地產企業由于自身經濟規模較小，因此把主要精力都放在了項目的開發和銷售的管理方面，對后期物業的服務水平不能保障，這對于企業的后期發展很不利。

三、中小型房地產企業的戰略轉型

（一）中小型房地產企業及其轉型的含義

1.中小型房地產企業的定義

對中小企業的定義一般分為兩個方面，一個是質的表現，比如企業的組織形式、當前所處的行業地位以及融資方式等；另一個方面則主要是量的體現，主要包括企業內部雇員的人數多少、企業實收資本和資產總值等。我國的房地產業較國外來說起步較晚，2003年國家國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了不同類型的分類標準，中小型房地產企業是指從業人數在200人以下或者銷售額在15，000萬元以下的房地產企業。其中，中型房地產企業必須同時滿足從業人數在100人及以上且銷售額在1，000萬元以上，其余的則統統成為小型房地產企業。

2.中小型房地產企業轉型的含義

轉型是事物的結構形態、運轉模式和觀念的根本性轉變過程。轉型是一個創新性的過程，是主動求新求變的過程，轉型主體的狀態不同以及它對環境的適應程度是影響主體轉型內容和方向多樣性的重要因素。對于一個企業來說，要想獲得成功轉型，就必須根據外部環境的實際情況，對企業的運行模式和發展前景以及戰略規劃、體制機制等進行調整與創新，轉變為符合新時代發展的新的運行模式。當企業所屬行業的整體環境發生較大變化或者企業進入一個新的發展階段，而當前的生產經營理念和管理模式已經不再適用時，就需要企業及時轉型，尋找一種新的生存與成長模式，推動企業的發展戰略轉型。

（二）中小型房地產企業的戰略轉型措施

1.推行差異化發展戰略

我國的房地產市場經過多年的高速發展，目前正是結構性轉變的重要時期，人們的需求越來越多樣化，中小型房地產企業要注意對市場進行細分，抓住市場的空白和盲點，選擇競爭力較小的二三線城市作為自己的發展區域，在產品的定位上盡量選擇那些中低價商品房、經濟適用房或者平價商品房等中低檔的商業房地產作為自己的主要產品；再者，開發商要對自己所做的項目做出清晰明確的定位，不斷了解消費者的需求，這樣才能設計出更好的符合消費者需求的產品，同時有效利用項目所在地的地理位置和人文特色等特點，提高項目的文化品位，采用文化差異化的手段來吸引消費者，通過差異化的營銷方式進行創新性營銷也可以取得較好的效果；另外，一些中小型房地產企業可以關注政府保障房的項目的開發工作，一方面與政府可以建立較為良好的關系，又可以較為容易的獲得銀行貸款，承擔的風險也較低。

2.多元化發展戰略

物業管理行業的門檻不高，運營管理所需的成本也不高，可以作為企業多元化發展的一個行業。很多物業管理服務的小區樓盤大都是由企業本身開發的，這樣就保障了產品服務的連續性和統一性，同時物業管理行業屬于一個發展較為平穩的行業，在經營和盈利上相對穩定，可以作為企業的避風港；另外，可以有效利用房地產開發的技術優勢和專業優勢，發展經濟性連鎖酒店業，更便于降低投資減少成本，與企業共享品牌資源。

3.開展戰略聯盟

企業發展的其中一個目標就是要擴大企業規模，提高企業的經濟效益，作為實現這個目標的有利手段，戰略聯盟也是提升企業競爭力的有效辦法。一種是企業之間僅僅有生產協作關系或者在分工上較為專業化，但是不涉及資金和技術的往來，互相之間的約束力較為松散；另一種則是除了生產協作關系以外，在資金、技術和銷售上也進行聯合，實現兩個企業的共存。另外與大企業進行聯盟也不失為一種發展戰略，中小企業可以負責大企業的技術開發、售后服務等業務，超越自身的價值鏈，尋求更為廣闊的競爭優勢。

4.加強自身的戰略融資

房地產行業是一項資本密集型行業，企業自身的資本競爭力對企業的發展起到至關重要的作用，中小型房地產企業要想得到發展，首先要提升自身的融資能力，企業可以通過股票上市、海外私募基金、發行企業債券、房地產信托投資基金等多種方式和渠道進行多元化的融資。

5.轉變單一的盈利模式

市場環境的不斷變化，讓中小型房地產企業所面臨的挑戰越來越多，如果繼續保持之前單一的盈利模式對企業的發展會有所阻礙，企業可以有針對性和選擇性的對一些出租類的項目進行開發，比如商場、高檔公寓以及寫字樓等。企業在做選擇時，一定要依據自身的實際情況，結合企業所具備的優勢和有利條件來確定開發的類型。

四、結語

面對新的戰略調整，中小型房地產企業要積極的讓自身由被動變為主動，對企業的發展目標、實現目標的過程和方法重新進行思考，找尋出適合自身發展的轉型戰略，并不斷開發新技術、新產品，走出企業在原有經營模式下所遇到的困境，從而獲得企業的長期穩定發展并獲得新的競爭優勢。在企業轉型的過程中，企業要根據自身的情況，對企業面臨的未來的發展環境進行分析和研究，對企業的戰略目標作出改革和修正，只有這樣，企業才能獲得可持續的發展。

參考文獻：

[1]葉雷.新時代下的地產變革——“房地產+”決定房企的未來[J].城市開發，2015，34（10）：54-57.

[2]連志奇.新常態下房地產企業的戰略轉型研究[D].華中師范大學，2015.

[3]裴振營.淺談經濟新常態下房地產企業的戰略轉型[J].中國經貿，2015，20（4）：117-118.

[4]邵繼紅，何海麗.新形勢下中小房地產企業戰略轉型研究[J].湖北大學學報：哲學社會科學版，2015，42（5）：121-125.

（作者單位：昆明城建房地產開發股份有限公司）