淺析我國房價的推動因素

趙霞 孫博軒

摘 要：我國房價不僅受供求因素影響，還存在其他復雜的影響因素，如地方政府、房地產開發商、投資者、購房者等要素。地方政府為發展當地經濟，通過增加財政收入，利用土地財政模式得到房價的財政收益。而房地產開發商和投資者作為理性的經濟人，追求利益最大化，利用房價以增加營業利潤和資本積累，進一步推動房價。購房者則由于剛性需求、改善性需求、投資及投機性需求，促使房價波動。由于房價影響因素紛繁復雜，因此，從影響住房的供給和需求兩方面主要因素來分析我國房價的推動因素。

關鍵詞：房價；住房供求因素；推動因素

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）08-0112-02

一、受外力干擾的房地產市場

我國的房地產市場不僅受市場供求的影響，還受到除供求因素以外的其他影響。其中，主要有中央政府宏觀調控政策、地方政府的行為選擇、城市化、人口流動、收入等要素。今年以來，我國32個省市地區實施住房公積金政策調整，提高惠及力度，主要以提高貸款額度、放寬住房套數認定標準、降低首付比例等為主要內容。在此期間，由于我國央行降低銀行存款利息，使住房公積金貸款利率也隨其下降。2015年3月末中央政府出臺實施的“3·30”新政，直接影響了我國房地產市場的交易量及價格。據統計數據顯示，“3·30”新政實施以來，我國30個大中城市新建商品住房成交量達到1 657萬平方米，環比增長15.1%，同比增長30.8%；十大城市住房平均價格為18 961元/平方米，環比增漲0.12個百分點。受國家財政補貼和公積金的政策影響，2015年上半年我國房價的下降幅度明顯收窄。7月份以來，我國經濟發達地區和經濟欠發達地區的房價開始出現分化。例如，北京、上海、深圳、寧波、杭州、重慶等一線和二線發達城市的房價依舊“火熱”，反觀有些二線中等及發展較弱三、四線城市房價走勢依舊持續下跌，去庫存壓力嚴峻。

二、住房供給因素對我國房價的推動

（一）土地出讓金

從1998年起，國家針對城市住房政策進行貨幣化制度革新，由此，我國房地產市場得到發展。經過十幾年的發展，房地產已經變成我國經濟支柱產業之一。從中可以看出，這個行業是全社會所有產業部門不能缺少的環境，更加重要的是，它是連接產業間不可或缺的因素。一個地區的經濟發展都以房地產業為基礎，房地產業對促進經濟增長具有不可替代的作用。

在1994年，我國頒布實行財政分稅制度，這一政策的實行，在某些方面也導致地方政府財政的“財權”與“事權”分配不合理。地方政府的土地財政模式，將土地出讓作為財政收入，這種模式會導致有些地方政府官員用房價將房地產開發商捆綁在同一利益聯盟，以增加財政收入，實現政績。地方政府將會以土地出讓金當做其財政的收入來源，將土地資源的供給予以壟斷，以達到能夠妥善解決財政收支合理的問題。故而，有些地方政府為了拉動地方區域經濟增長，會鼓勵性地發展房地產市場，也在一定程度上推動了房價。

（二）住房供給量

目前，我國的房地產市場仍是一個以增量和存量并存的市場，房地產開發商的行為對市場具有決定性作用，垂直產品差異化程度高，不僅增量房和存量房之間的質量差別較大，新建增量房之間的差別也在擴大，這就導致房地產市場產生了更強的壟斷性。房地產開發商是從供給方面決策定價，主要在土地開發費用、房價開發費用以及各種交易費用的基礎上采取平均定價法。而開發商作為房地產市場的主體，實現企業的利潤最大化是房地產開發商的必然選擇。由于房地產開發商具有相當的壟斷影響力，選擇提高房價可以促使其利潤增加。房地產開發商將房價推到居高不下的手段主要是緩慢增加土地供應和住房供應，將住房供給量控制在一定程度上，可以影響購房者的購房需求，最終將會作用于房價。

（三）房地產開發企業資金來源

根據統計數據劃分，我國房地產開發企業的資金來源主要包括國內貸款、利用外資、外資直接投資、企業自籌資金以及其他資金來源。20世紀90年代末，我國房地產市場開始興起，房地產開發企業來自于國內貸款的資金支持不斷提高。從圖1，我們可以看到，2000—2014年間，由1 385.08億元上升到21 242.61億元，上漲15倍以上。外資和外資直接投資的資金來源增長幅度約在4倍左右。企業自籌資金和其他資金來源增長較高，分別為31.23和17.62。房地產開發企業資金不斷增加，使得房地產市場的投資不斷上漲，從而對房價也有一定的推動作用。

三、購房者對我國房價的推動

（一）城市化與剛性需求

隨著社會經濟的發展，工業化、城市化水平發展迅速。1995年我國的城市化率不到30%，僅有29.04%，而在1998年我國剛實施住房改革時，城市化率為33.35%。我國的城市人口數量首次超過農村人口數量是在2011年，城市化率為51.27%，到2014年又提高了3.5個百分點。隨城市化發展，城市的范圍和數量擴大，加快工業、商業和金融業等服務業以及城市的基礎設施等建設，城市對于土地、住宅和非住宅物業的需求也會越來越大，這就會使得對于城市的住房需求也越來越大。在城市化的進程中，城市人口數量的增加，意味著潛在需求在逐漸增加。而由于人們支付能力的增長，潛在需求日益轉變為現實需求。人口城市化增加了對城市住宅的巨大需求。我國城鎮居民人均住房面積從改革開放初期的6.7平方米，到2012年我國城市居民人均住房面積已達到32.9平方米，為30多年前的4.9倍。因而，社會經濟和城市化的發展，使城市范圍、規模、人口等增加，使得居民對于城市住房具有剛性需求。

（二）收入水平與改善性需求

21世紀初，我國的經濟開始進入快車道，10年間10%左右的經濟發展速度，使得我國的各行業經濟欣欣向榮，尤其是房地產行業。在住房商品化以來，房地產業逐漸成為我國經濟發展的支柱產業。從圖中我們可以看到，隨著GDP增長速度的升高，人們的生活水平逐漸提高，房價增長速度也隨之上升。而在2013年以后，我國經濟發展進入新常態，經濟發展速度變為中高速發展，居民可支配收入水平增長，居民對于生活的要求也不斷提升，在一定程度上也推動著房價。

（三）投資及投機需求

1.投資需求

根據房地產的特性可知，房地產具有投資、消費以及增值的性質。人們還可以房地產作為一種投資品。根據分配理論我們知道，當人們的可支配收入增加時，分配的收入用于基本的消費需求后，剩余的可支配收入就會進行儲蓄或投資。商品房作為一種投資品，當人們受到可支配收入增加、人口數量增加以及生活水平提高等的影響時，人們對于住房投資需求就會出現，從而推動房價波動。由于在2007年次貸危機影響下，人們對于手中的貨幣已不再僅限于股市或保險等。我國房地產市場雖經歷國家數次政策調控，但是房價總體仍然呈螺旋式上升的趨勢。尤其是在大中型發達城市，人們對于房價依舊存在上漲的預期，也使得對于住房的投資需求增加。而且在通貨膨脹的條件下，住房作為一種固定資產，具有保值和升值特性，也使投資需求增加，推動房價上漲。

2.投機需求

住房的投機需求是住房投資的一種特殊表現形式，購房者購買住房不是為了自己居住，而是為了能夠通過買進與賣出之間的差價獲取利益。在一定時間內，商品房的供應量是固定的。如果房地產投機者大批量地購買商品房，市場出現供不應求的表象，房價就會隨之上漲。當房價上漲時，人們基于對房價上漲的預期，就會投入更多的資金，導致商品房需求增加，推動房價的價格上漲。如果房地產開發商、房產中介機構和一般投機者的投機活動存在集體投機，必然會出現房地產市場需求增加的假象，最終導致房價波動。

四、結論

我國的房地產市場是一個受各種復雜因素影響的綜合市場，其本身的調控僅僅靠市場是無法完成的。地方政府出于地方經濟發展、自身政績提高和地方政府財政收入追求的目的；房地產開發商則是根據土地開發費用、房屋開發費用和各種交易成本對房價進行選擇，作為住房直接供應者，以追求利潤最大化原則為目的；購房者存在不同的需求目的；而且房地產開發企業資金來源不同、城市化進程加快，城市化人口增加等要素的綜合影響，使得房地產市場的房價開始呈現分化走勢。在未來房價依舊是一線及二線發達城市處于上升態勢，而三、四線城市則仍舊處于去庫存期，房價可能依舊處于下降趨勢。但總體而言，我國房價是處于螺旋式上升趨勢。房地產業是一個關聯度比較廣的行業，供求因素和相關因素都在一定程度上影響著我國的房價波動。