“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響之探討

丁睿

摘 要：2016年將是房地產(chǎn)行業(yè)迎來全面稅制改革的關(guān)鍵一年。在尚待推廣實(shí)施“營(yíng)改增”的幾個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，因其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和特殊性，尤其成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在這次稅制改革面前何去何從，“營(yíng)改增”后究竟會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生哪些影響，企業(yè)應(yīng)采取哪些措施積極應(yīng)對(duì)，針對(duì)這些問題進(jìn)行了一系列探討，希望給房企實(shí)務(wù)方面帶來一些借鑒和啟示。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；影響；措施

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）08-0020-02

引言

伴隨著2012 年1 月1 日上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作的開展，“營(yíng)改增”稅制改革在全國(guó)范圍內(nèi)拉開帷幕。國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在2015年1月召開的全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議上進(jìn)一步明確，將在未來實(shí)現(xiàn)包括建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)在內(nèi)的“營(yíng)改增”全覆蓋。房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用稅收政策，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)具有深遠(yuǎn)意義。

一、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)企業(yè)資產(chǎn)及相關(guān)指標(biāo)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要由存貨、投資性房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)等項(xiàng)目構(gòu)成。實(shí)施“營(yíng)改增”后，改變了原來采購(gòu)資產(chǎn)或發(fā)生建安費(fèi)用全額計(jì)入成本的做法，按照企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票列示稅款進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，將相應(yīng)減少存貨中開發(fā)成本及投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，從而總資產(chǎn)項(xiàng)目金額較之前有所降低。

例1：建造某辦公樓項(xiàng)目，購(gòu)入空調(diào)主機(jī)設(shè)備A，其增值稅專用發(fā)票列示：含稅價(jià)款1 170萬(wàn)元，稅率17% 。A資產(chǎn)不含稅價(jià)=1 170萬(wàn)÷（1+17%）=1 000萬(wàn)元。

A資產(chǎn)入帳價(jià)值及會(huì)計(jì)分錄如表1所示。

企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中列示的資產(chǎn)總額較之前降低，在企業(yè)負(fù)債總額保持不變的前提下，評(píng)價(jià)企業(yè)償債能力的指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率有所上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增大將會(huì)對(duì)企業(yè)融資能力造成一定的影響。

（二）對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本及利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)的影響

主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)稅金及附加等項(xiàng)目。“營(yíng)改增”后，不再以產(chǎn)品的銷售價(jià)全額計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，取而代之的是扣除了銷項(xiàng)稅額后的金額。營(yíng)業(yè)成本的入賬金額由扣除進(jìn)項(xiàng)稅額后計(jì)入開發(fā)成本的相應(yīng)金額轉(zhuǎn)入。原先按照營(yíng)業(yè)收入5%計(jì)提的營(yíng)業(yè)稅計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，“營(yíng)改增”后增值稅銷項(xiàng)稅將不計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，營(yíng)業(yè)稅金及附加項(xiàng)目列示金額有所降低。相應(yīng)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等數(shù)據(jù)指標(biāo)也將發(fā)生不同的變化。

例2：房產(chǎn)企業(yè)出售某項(xiàng)資產(chǎn)B，含稅收入5 550萬(wàn)元，假設(shè)適用增值稅率11%，不含稅收入=5 550萬(wàn)÷（1+11%）=

5 000萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)成本含稅價(jià)2 000萬(wàn)元，假設(shè)均取得增值稅專用發(fā)票，增值稅率17%，不含稅價(jià)=2 000÷（1+17%）=1710萬(wàn)。期間費(fèi)用500萬(wàn)元。其他適用稅率：營(yíng)業(yè)稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅率5%，教育費(fèi)附加（含地方教育費(fèi)附加）5%，所得稅率25%。

“營(yíng)改增”前，營(yíng)業(yè)稅金及附加：5 550×5%+5 550×5%×（5%+5%）=305萬(wàn)元

“營(yíng)改增”后，營(yíng)業(yè)稅金及附加：5 000×11%×（5%+5%）=55萬(wàn)

出售資產(chǎn)B，利潤(rùn)表相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)比如表2所示。

出售B資產(chǎn)事項(xiàng)，“營(yíng)改增”前后，利潤(rùn)表各項(xiàng)目列示數(shù)據(jù)、銷售凈利率指標(biāo)均存在不同程度的差異，對(duì)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加的變動(dòng)影響最大。在銷售凈利潤(rùn)差距不大的情況下，由于營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)金額的差異，使銷售凈利率指標(biāo)提高較為顯著，改善債權(quán)人對(duì)企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)。

（三）對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。如表1：A資產(chǎn)入賬價(jià)值及會(huì)計(jì)記錄對(duì)比表及表2：出售B資產(chǎn) 利潤(rùn)表相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)比表所示，“營(yíng)改增”后，一方面，以扣除進(jìn)項(xiàng)稅后的價(jià)款計(jì)入開發(fā)成本，并最終結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)成本，將使成本費(fèi)用較之前有所降低，從而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量有所增加；另一方面，由于房產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目尚未達(dá)到預(yù)售狀態(tài)前，只會(huì)產(chǎn)生成本費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅，而未發(fā)生房產(chǎn)銷售的銷項(xiàng)稅，進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)相互抵扣后，可能相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)不交或少交納增值稅款，減少了資金占用，改善了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”稅制改革的應(yīng)對(duì)措施

（一）關(guān)注稅收政策，及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)成本中大約有25%—35%為前期投入土地成本，其中支付的土地使用權(quán)出讓金、動(dòng)遷補(bǔ)償款等事項(xiàng)，取得的是政府部門開具的財(cái)政專用收據(jù)，此部分金額較大，目前尚無(wú)法進(jìn)項(xiàng)抵扣。為此，房企應(yīng)保持高度敏感，仔細(xì)研究國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，關(guān)注相關(guān)部門是否出臺(tái)減稅措施、是否存在后續(xù)征稅環(huán)節(jié)進(jìn)行補(bǔ)充抵扣的可能、稅收政策完善細(xì)則等焦點(diǎn)問題，及時(shí)做好稅收籌劃工作。

（二）加強(qiáng)工程成本管理，合理甄選供應(yīng)商

“營(yíng)改增”后房企能否從供應(yīng)商那里取得增值稅發(fā)票，將直接決定成本費(fèi)用稅金能否進(jìn)行抵扣。房產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)對(duì)象廣泛，大到機(jī)器設(shè)備，小到五金配件，合作的供應(yīng)商規(guī)模、品質(zhì)參差不齊。房企應(yīng)對(duì)供應(yīng)商戶重新梳理，優(yōu)先選擇正規(guī)資質(zhì)、具有增值稅納稅人資格并開具增值稅專用發(fā)票的合作對(duì)象。不同的供應(yīng)商，其扣減稅率可能存在差異，這也是房企在確定供應(yīng)商時(shí)要考慮的一個(gè)重要因素。及時(shí)與施工單位辦理工程進(jìn)度決算并取得增值稅專用發(fā)票，最大限度地爭(zhēng)取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，節(jié)約企業(yè)的稅金成本。

（三）建筑施工業(yè)務(wù)外包，合理轉(zhuǎn)移稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)企業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜，從現(xiàn)實(shí)的業(yè)務(wù)流來看，很難每個(gè)環(huán)節(jié)都能取得相應(yīng)的增值稅票，因而易造成稅金無(wú)法及時(shí)、足額抵扣的情況。對(duì)此，房企可選擇進(jìn)行職能性轉(zhuǎn)變，除拿地、銷售外，建工業(yè)務(wù)全部外包，盡量減少零星用工，通過業(yè)務(wù)外包的形式將建筑施工業(yè)務(wù)從其主業(yè)中剝離出去，所以只需在外包業(yè)務(wù)完成時(shí)向上游的建工企業(yè)索取增值稅發(fā)票，從而將某些無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。

（四）增加精裝修房比例，擴(kuò)大企業(yè)盈利空間

降低稅負(fù)最直接的方法就是取得更多的增值稅專用發(fā)票以備抵扣。“營(yíng)改增”之后，房企為了降低稅負(fù)，應(yīng)在既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)進(jìn)行稅收籌劃。精裝修產(chǎn)品在核算成本時(shí)相對(duì)簡(jiǎn)單易行，房企可以選擇提高房屋建設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是增加住宅用房中精裝修的比例，通過增加裝修采購(gòu)的固定資產(chǎn)價(jià)值，如空調(diào)、供暖設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)施等，獲取更多的固定資產(chǎn)及相關(guān)物料的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，提高整體建安成本占總成本的比例，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)、增加盈利空間的目的。

結(jié)語(yǔ)

國(guó)家為完善稅收體系，消除重復(fù)征稅，“營(yíng)改增”勢(shì)在必行。新的稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，充滿著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。兩大稅種的銜接，給房企帶來更多稅收籌劃空間。改革當(dāng)前，房企應(yīng)未雨綢繆，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)行業(yè)變革，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)。