營改增后房地產企業面臨的問題及應對策略

牛宇晨

[摘 要] “營改增”實施之后，有效地推動了房地產企業的發展。但由于我國房地產企業項目施工周期長、開發資金投入大、經營融資成本高等經營特點，使營改增后房地產企業面臨一定的問題，如無法適應統一的稅收政策，影響房地產企業的財務工作，稅負可能不減反增，造成企業資金短缺等。房地產企業需積極面對，結合實際，通過在內部對營改增稅改政策做出優化、增強企業的財務管理能力、強化核算業務管理能力、改變企業的經營模式、注重企業會計人才的培養等策略做出應對。

[關鍵詞] 營改增;房地產;問題;策略

[中圖分類號] F293.30[文獻標識碼] B

營改增是當前我國稅收改革的重大舉措，而針對房地產企業的經營特點，基于營改增政策的背景，房地產企業需認識到自身現階段發展面臨的主要問題，并結合實際需要做出有效應對。

一、我國房地產企業經營特點

為了更好地理解營改增是如何對我國房地產企業經營產生影響和沖擊這一課題，我們需要對我國房地產企業經營的特點梳理清楚。

（一）我國房地產企業項目施工周期長

我國對土地開發已經形成規定，房地產開發商需經過前期調研，呈報、建筑設計、房屋拆遷、建筑施工、裝飾綠化以及市場營銷等流程，期間不同企業員工的工作能力以及氣候、自然環境的影響也是不可預估的，所以房地產企業的開發周期比較長。

（二）房地產開發資金投入大

房地產項目一般規模較大，其成本投入較其它行業都要大。這些費用包含地皮購買、拆遷安置，工程設計、項目規劃等。此外，還有建筑材料購買、工程裝修再加上施工勞力及工程管理、后期銷售一系列活動，都需要大量資金支持。這些資金都來源于房地產企業的流動資金，尤其是土地購買以及建筑施工，更是占據整個工程項目費用的絕大部分。

（三）房地產經營融資成本高

房地產企業項目開發資金投入大，而且占用周期長，其資金密集的特點使它融資時遭遇更多困難。尤其是在建筑項目推行的前期，需要大筆的資金啟動，面臨的融資阻力就更大，為了保證融資及時，只能不斷地開拓新的融資渠道，同時降低融資的要求，所以最終導致企業融資的成本升高，但這也是不得已的策略。

二、房地產企業面臨的營改增背景

（一）房地產企業實施營改增的必然性

縱觀我國的稅收歷史與房地產企業的發展歷程，可以發現，房地產企業實行營改增是必然的。首先，站在增值稅的立場上，就足以預見稅收改革的方向。增值稅是我國稅收的主要來源，也是我國主要的稅種，然而隨著我國經濟的騰飛，只針對企業、個人、車船營運征收所得稅，顯然已經無法應對復雜的局勢，所以，實行營改增是無論是在法律上還是從滿足國家發展需要上都是必然的。其次，營改增是完善我國稅收體系的一種有效途徑。我國堅持以經濟建設為中心，而營業稅和增值稅是我國主要的流轉稅稅種，它們在稅收政策中分立并行。由于現有稅收機制在運行中已經明顯表現出它的缺陷和不足，所以進一步催化了營改增的出臺。最后，營改增政策有利于提高房地產企業的市場競爭力。營業稅機制下是對其營業全額征稅，其中存在很多重復的部分，所以不利于企業的資金流動和發展，營改增一定程度上幫助房地產企業改善了稅收問題的困擾。

（二）房地產企業面臨的營改增國家政策背景

營改增的國家政策背景，更多的需要是對其試行階段的追溯。最開始，國務院下達試行文件通知，決定以上海為試驗點，率先對交通運輸業中的陸路、水路及航空業試行營改增策略，就此拉開了稅改帷幕。緊接著到2013年5月份，國家下發通知，決定對全國的交通運輸業中的陸路、水路、航空業以及部分服務業實行營改增，大大促進了市場公平化發展。隨后還有類似郵電業、電信業等加入實行，范圍也不斷擴大，營改增就這樣一點點滲透進我國經濟發展，最終成為我國的主要稅收政策。而且隨著這些試點成功推行營改增后，房地產業也在大家的期待中自然而然地與營改增正面交鋒，并一步步互相融合至今。

三、房地產企業的稅負概況

按照國家的有關標準，我國房地產企業應繳納的稅種共有11種，營業稅、城建稅、教育附加費、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等，其中土地增值稅、營業稅、企業所得稅是房地產企業主要的稅種。從整體上看，房地產企業的稅負較重，已然形成負擔，房地產行業的稅負要高于其它行業。許多的數據也表明，我國房地產稅負近幾年來呈較大增幅，可以用一個結果來說明這種情況，房地產企業每賺2.15元，就要被政府征稅1.15元。不過也正是因為房地產企業這種高壓稅負，加快了我國推行營改增的腳步。

四、實施營改增后房地產企業面臨的主要問題

（一）無法適應統一的稅收政策

全國統一實行營改增稅收政策后，對企業的生存和發展無疑又是一次大考驗。基于各個地區的經濟狀況及具體實際情況的差異，再加上國家政策不同程度的發展支援，房地產企業的規模以及實際運轉都各不相同，所以統一化的營改增，可能會給部分企業帶來不適應，需要時間做出調整。一方面對一些經濟狀況不是良好的房地產企業而言，營改增對他們會形成發展負擔，限制了企業的壯大，從而影響區域經濟發展。另一方面，房地產企業規模大小不一，經營方式也豐富多樣，各自融資的手段以及企業的生產結構也存在較大差異，所以實行營改增過程中，很難劃分他們的征稅數額及屬性，容易引發不公平事件。以上這兩點，都會對營改增的推行產生阻力，如果這個問題處理不當，也會對房地產企業的發展產生消極的影響。

（二）影響房地產企業的財務工作

每個房地產企業在運營的過程中，都已經形成了與自身的發展相適應的財務工作機制，企業尤其注重對稅收問題的處理，所以營改增的推行，對房地產企業的財務工作提出了新的要求。首先，是對房地產企業財務工作人員變動的影響。因為針對新推行的營改增，不可能繼續沿用先前的人員結構和崗位安排，在這期間可能消耗了企業更多的時間并增加了企業的人力資源成本。其次，是對企業財務管理人員業務操作能力的影響。原有的許多財務人員，對營改增的操作流程以及相關業務處理都沒有科學的認知以及了解，這意味著房地產企業的財務工作要受到影響。簡言之，無論是站在人事變動、新人培養還是站在業務處理的角度，營改增在房地產企業實行后，企業內部的財務工作不可避免會受到影響，企業如何應對也是企業發展的關鍵。

（三）稅負可能不減反增

在營改增試行期間，許多企業的稅務賬本呈現的是減負的喜訊，然而也有一些企業，出現了不減反增的現象，尤其是針對房地產的稅務，出現這樣事件的概率就更高。仔細分析后就可以發現其原因如下。第一，稅率過高。雖然營改增是針對增值部分征稅，但如果稅率相較原來而言過高，對一些企業而言，反而會起到反作用，增加他們的經濟負擔。第二，實行營改增后，會出現抵扣困難。比如，企業無法以增值稅專用發票來抵扣人工費，也不能獲得全部的購買建筑材料的增值稅專用發票，即營改增為企業的納稅籌劃帶來了困難，企業出現抵扣困難，資金無法及時回籠，就會對企業的可持續發展帶來危機。營改增政策的到來，不是所有房地產企業的都能減負，當然，其影響的屬性是可以通過企業合理的處理而轉變的。

（四）造成企業資金短缺

營改增實行后，房地產企業在較長一段時間內，可以看做是成本的增加，進而會造成企業資金短缺。顯然，這種成本的增加，對房地產企業的建筑項目投資是極其不利的。因為房地產企業投建的項目規模大，資金投入多，而建設周期長，所以納稅后帶來的資金短缺，會對項目的工期造成影響，而工期的延誤會讓房地產企業遭受經濟效益的巨大損失，還有可能撼動企業的根基。對有的房地產企業而言，營改增造成的資金短缺，如果處理不當，很有可能讓該企業處于一種惡性循環中，直至破產。

（五）影響房地產企業的資產負債表及利潤表

企業的資金結構與企業的稅收密不可分，所以國家推行營改增后，對房地產企業的資產負債和利潤都有影響，直觀表現為企業資產負債表以及利潤表的變動。營改增政策實行的背后，對房地產企業發展的意義遠不止表面稅收的變化，上升到企業的根本而言，還是稅負增減實質對企業的資產形成的影響。因為稅收政策不同，不同性質、不同經營策略的房地產企業就會面臨全新的稅負，房地產企業每一個建設項目的金額少則上萬多則上億，再加上稅率的波動，計算后其資產負債表和利潤表的數字變化也就很明顯了。而這些變化，會進一步影響企業之前的決策，所以企業還需要依據新的財務報表，對未來的發展做出新的規劃。

五、解決營改增后房地產企業所面臨問題的對策

針對營改增政策后，房地產企業面臨的這一系列的問題，企業管理者應努力提高自己以應對稅收政策的變化，比如可以在內部對營改增做出優化，增強企業的財務管理能力，強化核算業務管理能力、改變企業的經營模式，并注重企業會計人才的培養等策略對此做出應對。

（一）進一步優化稅改政策

房地產企業受到營改增的沖擊，這從側面證明營改增政策仍有許多不足，所以政府的相關部門應注重稅改推行后企業的反應，以便能及時發現其中的不足并作出調整。在對稅收政策優化的過程中，首先，政府應注重傾聽企業的心聲，了解營改增對企業發展形成的實際影響，對照現行法規做出合理的調整，并完善營改增處理稅收的能力。其次，政府應提高營改增的針對性。因為不同的房地產企業具有不同的財務狀況，所以納稅當然也要有所區分，在優化稅收政策時，要強調因地制宜，才能體現稅收的公平性。誠然，營改增還處于成長期，在今后的發展道路上，與企業發展的實際結合是政府稅改應一直遵循的原則。

（二）提升企業的財務管理能力和會計核算能力

企業的發展與外界環境的變化密不可分，但更關鍵的是企業自身的應變能力。比如，應對營改增的執行，房地產企業的當務之急就是提升企業的財務管理能力和會計核算能力。一方面，是對財務管理能力的加強，要求企業結合營改增的大環境，對之前的財務管理系統做出調整，盡快適應新的稅收政策，并朝著企業發展有利的方向改革內部的財務管理機制。另一方面，企業會計的核算能力也需要提高。企業的稅收計算一直是企業財務管理的重頭戲，企業會計既要保持嚴謹認真的工作態度開展稅收核算工作，同時也應學會引進更科學的核算方法，提高核算的精確度，為企業的稅收核算把好關。企業注重了財務管理以及會計核算能力的提高，才能在營改增的壓力下，保持經濟的流暢運營。

（三）加強對會計核算業務的管理

營改增實施后，為了保證企業的工作仍能有條不紊地開展，房地產企業一定要加強會計核算業務的管理。一是企業需要建立科學會計核算管理機制，將具體事務分配到個人，這樣責任清晰，有利于各項工作的執行。二是企業需要建立嚴格的獎懲制度，在管理的過程中對核算工作表現突出的職員加以獎勵，并對因核算失誤造成企業損失的職員給予一定的懲罰。獎懲分明使管理更有說服力，也可以保持員工工作的熱情和動力。

（四）改變企業的經營模式

許多企業的經營模式存在著缺陷與弊端，這也是在營改增政策下，許多企業的稅收不減反增的原因，而企業最好的應對策略就是對經營模式做出調整。首先，企業應對營改增政策的要求有具體詳細的了解，依據這些條款，保留自身有利的經營模式，對一些增加稅負的經營模式做出整改。其次，企業可以向一些稅收處理較好的同行交流經驗，吸收其它企業有效的方法，不斷改變自身的經營模式以減輕稅收的負擔。企業經營模式是長期發展形成的，所以它的改變也不可能一蹴而就，企業切記不能急功近利。

（五）加強對企業財務會計人員的培訓

人才始終占據企業發展的根本，應對營改增政策的出臺，如果企業具有足夠的人才意識，那么就可以從容面對這一場稅改。所以，在房地產企業的決策中，應樹立人才的儲備意識。就內部而言，要營造良好的學習氛圍，促進會計之間的相互交流和學習，這是一種免成本的“培訓”，不可否認它也是一種有效提升企業會計工作能力的手段。從外部來看，則是外派學習，無論是國外還是國內的先進經驗，企業要為員工學習創造條件，讓他們學習先進會計理念，從而更好地幫助企業應對營改增的考驗。

系統的分析后可得出結論，房地產企業自身經營的特點使得它在營改增政策實施時需要面對更大的壓力與挑戰。所以，房地產企業如何穩住大局，更好地應對，是對其領導層以及相關財務人員的考驗。但商業沒有捷徑，房地產企業要想在千變萬化的市場中保持活力，原則和智慧缺一不可。

[參 考 文 獻]

[1]沈瓊.“營改增”對房地產企業的影響及對策[J].中國商貿，2015，7（11）：29-30

[2]崔志剛.“營改增”政策對房地產企業的影響及對策[J].財經界，2013，14（29）：106-107

[3]鄭軍.關于我國房地產企業土地增值稅籌劃的思考[J].市場論壇，2013，1（3）：45-46

[責任編輯：王鳳娟]