個(gè)人二手房交易稅收問題淺析

杜靜萍

[摘 要] 2015至2016年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策多次調(diào)整：6次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)基準(zhǔn)利率，放寬房地產(chǎn)貸款政策，加大稅收優(yōu)惠等。這些政策極大的釋放了貨幣的流動(dòng)性，刺激了二手房交易，交易量和交易價(jià)格均大幅上漲，稅源規(guī)模擴(kuò)大，偷逃稅現(xiàn)象也隨之增加，成為稅務(wù)部門當(dāng)前亟待解決的征管熱點(diǎn)問題。基于此，我國(guó)應(yīng)改革二手房交易個(gè)人所得稅的征稅辦法;運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加強(qiáng)征收管理，核實(shí)成交價(jià)。個(gè)人二手房交易的征稅，要加強(qiáng)征管，也要完善相關(guān)稅制。要與國(guó)家宏觀調(diào)控相呼應(yīng)，又要保持稅法的嚴(yán)肅性。相關(guān)稅制建設(shè)仍是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的工作。

[關(guān)鍵詞] 個(gè)人;二手房交易;稅收問題;對(duì)策

[中圖分類號(hào)] F230[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

引論

2015年至2016年，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策多次調(diào)整。央行6次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)基準(zhǔn)利率，利率達(dá)到近年來最低，流通中的貨幣量極大增加。另外，房地產(chǎn)貸款政策放寬：二套房首付最低20%，公積金貸款個(gè)人額度最高可達(dá)40萬元，貸款利率低至2.75%。稅收優(yōu)惠，相關(guān)稅收均有減免。各種利好帶來了二手房交易的井噴，交易量和交易價(jià)格均大幅上漲。2015年8個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量約114.3萬套，同比上漲87.1%。2016年1月共成交近13萬套，同比漲91.8%（數(shù)據(jù)來自騰訊新聞客戶端）。房地產(chǎn)業(yè)是近年我國(guó)地方財(cái)政的主要收入來源。房地產(chǎn)交易涉及的稅種也比較多。

一、當(dāng)前我國(guó)個(gè)人二手房交易涉及的稅種及主要稅收政策

當(dāng)前我國(guó)二手房交易涉及轉(zhuǎn)讓方的稅種有：個(gè)人所得稅、增值稅及附加（包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）、土地增值稅、印花稅;涉及受讓方的稅種有：契稅、印花稅。

（一）二手房交易個(gè)人所得稅的相關(guān)政策

個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收方式有兩種：納稅人能提供購(gòu)房原值、繳納稅金及合理有效的費(fèi)用憑證的，其轉(zhuǎn)讓所得按個(gè)人所得稅法“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目依20%稅率征收個(gè)人所得稅;對(duì)不能提供完整、準(zhǔn)確、有效的房屋原值、繳納稅金及合理費(fèi)用憑證的，按轉(zhuǎn)讓收入額的1%征收個(gè)人所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得免征個(gè)人所得稅。

（二）二手房交易增值稅的相關(guān)政策

財(cái)政部規(guī)定：自2016年5月起，個(gè)人二手住房交易，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。另行公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

（三）二手房交易契稅的相關(guān)政策

財(cái)政部2016年規(guī)定：個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

（四）二手房交易其他稅收的相關(guān)政策

自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。從稅收政策上看，個(gè)人二手房交易稅收問題主要集中在個(gè)人所得稅。稅率高，稅負(fù)相對(duì)較重，實(shí)際交易中，賣方取得的個(gè)人所得稅多數(shù)轉(zhuǎn)嫁給買方，為減輕支付壓力，偷漏稅就難免了。

二、個(gè)人二手房交易稅收問題

二手房交易猛增，稅源規(guī)模擴(kuò)大，交易中的稅收問題凸顯：稅制老化，交易價(jià)格虛報(bào)，個(gè)人信息難查實(shí)等。阻礙了正常的稅收征管。具體分析如下：

（一）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅稅制不合理，不利執(zhí)行

1994年，全國(guó)第四次稅制改革規(guī)定，房屋交易個(gè)人所得稅按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅。20多年過去了，基本稅制始終未變。但20多年來，我國(guó)房屋交易情況發(fā)生了很大變化。

1.高房?jī)r(jià)時(shí)代，稅率偏高，稅負(fù)較重。房?jī)r(jià)高漲，計(jì)稅依據(jù)增大，個(gè)稅仍按20%的稅率計(jì)征，絕對(duì)稅額高。1987年全國(guó)商品房平均單價(jià)408元/平方米，1992年之前基本維持在每年上漲100元的節(jié)奏。1994年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格約在1000元左右。到2015年，中間雖然幾起幾落，均價(jià)仍近6800，比起1994年上漲了近六倍。2006年到2015年10年間，個(gè)人及家庭收入增加更快，財(cái)富積累更多，房屋交易量更大。2006年商品房平均單價(jià)3367元/平方米，.以100平米房屋為例，2006年以336700元買入，2015年679300元賣出，其他合理費(fèi)用按房屋原值的10%計(jì)算，計(jì)稅所得約30萬元，按20%的稅率計(jì)算，需要繳稅6萬元。而在房?jī)r(jià)上漲較多的一、二線城市，繳稅幾十萬元很普遍。高房?jī)r(jià)時(shí)代仍然沿用高稅率，稅負(fù)過重。（上述數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

2.減除項(xiàng)目不盡合理。《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。上述減除項(xiàng)目要求憑票扣除。以往裝修中，納稅人找“游擊隊(duì)”裝修的較多，難以提供正規(guī)發(fā)票，稅法規(guī)定最高可以減除原值15%的裝修費(fèi)納稅人無法享受，增加了納稅人的負(fù)擔(dān)。

（二）二手房計(jì)稅價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)，少報(bào)，瞞報(bào)現(xiàn)象嚴(yán)重

2015年全國(guó)住宅銷售均價(jià)為6472元/㎡，房屋均價(jià)上萬的城市有17個(gè)。高房?jī)r(jià)帶來了高稅額。趨利避稅，主觀上高稅負(fù)觸發(fā)了納稅人偷逃稅的動(dòng)機(jī)。假合同，假贈(zèng)與等現(xiàn)象突出，虛報(bào)交易價(jià)格。客觀方面，二手房交易不固定，房屋中介市場(chǎng)不規(guī)范，也給了納稅人逃稅的機(jī)會(huì)。稅法規(guī)定，計(jì)稅價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收。但由于缺乏對(duì)二手房交易價(jià)格信息足夠的掌握，當(dāng)?shù)卣块T難以制定較為合理的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性。現(xiàn)在雖然啟用了存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定系統(tǒng)，但系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新不及時(shí)等仍然加大了征管難度。

中介機(jī)構(gòu)也參與鉆空子。在近年房屋漲勢(shì)迅猛的前提下，持有5年以上的房屋差價(jià)都較高，成交價(jià)100萬的房屋，如果按差額50萬繳稅，要繳10萬，按轉(zhuǎn)讓收入的1%繳稅只是1萬，懸殊極大。實(shí)際操作中，對(duì)轉(zhuǎn)讓自用超過5年以上，或不是唯一住房的情況，中介機(jī)構(gòu)大多按房屋原值等資料不能準(zhǔn)確提供的情況處理，按轉(zhuǎn)讓收入額的1%計(jì)征，而不是按差額的20%。

（三）家庭唯一生活用房難以界定

稅法規(guī)定：轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房可享受契稅、個(gè)人所得稅等減免稅優(yōu)惠。但現(xiàn)在省與省之間，稅務(wù)與房管等其他部門之間，未建立系統(tǒng)完善的信息傳遞機(jī)制，沒有實(shí)現(xiàn)信息共享，難以建立稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，瞞報(bào)、虛報(bào)家庭住房的情況屢見不鮮。如何確定家庭唯一生活用房，僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握證據(jù)資料，深入調(diào)查難度又較大。

三、針對(duì)二手房交易的稅收問題，筆者認(rèn)為可以采取以下對(duì)策

（一）改革二手房交易個(gè)人所得稅的征稅辦法

個(gè)人二手房交易偷漏稅嚴(yán)重的深層原因還是稅負(fù)高，交易各方難以承受。房屋是老百姓最重要也是最貴的資產(chǎn)之一，一套房可能匯聚了一家?guī)状说男量嗨谩，F(xiàn)行個(gè)人所得稅按房屋交易價(jià)格減去原值及稅費(fèi)后的差價(jià)計(jì)稅，征稅效果較差。北京某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)者告訴記者：“二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們都是按照不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。這樣操作可以減輕二手房購(gòu)房者所承擔(dān)的稅負(fù)”（資料來源于“中國(guó)新聞網(wǎng)”）。這樣的操作嚴(yán)重影響了稅法的嚴(yán)肅性和剛性。既然在實(shí)際操作中全額計(jì)稅的方法得到普遍認(rèn)同，“存在即合理”。本著“稅制簡(jiǎn)便，方便征管”的原則，建議國(guó)家改革個(gè)人所得稅的計(jì)稅方法，按成交價(jià)全額計(jì)稅，制定1%-5%的幅度比例稅率。對(duì)普通住宅實(shí)行低稅率，高檔住宅實(shí)行中檔稅率，別墅等實(shí)行高稅率。

（二）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加強(qiáng)征收管理，核實(shí)成交價(jià)

1.開發(fā)“房屋交易搜價(jià)軟件”，掌握房?jī)r(jià)最新動(dòng)態(tài)。不管是國(guó)家政策變動(dòng)的影響，還是交易者隱瞞，我們都不能忽視市場(chǎng)這只“看不見的手”。二手房交易信息在網(wǎng)絡(luò)和中介機(jī)構(gòu)比較集中，網(wǎng)絡(luò)提供的主要是交易者的估價(jià)，中介機(jī)構(gòu)更多的是實(shí)時(shí)成交價(jià)格。“房屋交易搜價(jià)軟件”可以把這些數(shù)據(jù)匯總、比對(duì)，對(duì)同城同一區(qū)域房屋的交易價(jià)格階段性更新，為稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整成交價(jià)格給予更科學(xué)的指導(dǎo)。

2.加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，虛報(bào)重罰。中介機(jī)構(gòu)是二手房交易的重要橋梁。它們更了解交易雙方的需求和市場(chǎng)變化。但利益趨使，為了更多促成交易，他們幫交易者鉆稅法的漏洞，減少國(guó)家稅收。房屋交易個(gè)人所得稅的稅務(wù)檢查，應(yīng)將中介機(jī)構(gòu)作為重點(diǎn)。對(duì)虛報(bào)價(jià)格，弄虛作假等情況，一經(jīng)查實(shí)，一定嚴(yán)懲。重者可以建議工商部門吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

3.加強(qiáng)與其他部門的配合，建立聯(lián)網(wǎng)機(jī)制。對(duì)于家庭唯一生活用房難以查實(shí)的問題，需要加強(qiáng)相關(guān)各部門的配合，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立信息共享的聯(lián)網(wǎng)機(jī)制。無論是一個(gè)地區(qū)各個(gè)部門之間，還是跨地區(qū)的部門之間，都能夠查到個(gè)人住房的完整信息，為征稅提供準(zhǔn)確依據(jù)。

個(gè)人二手房交易的征稅，要加強(qiáng)征管，也要完善相關(guān)稅制。要與國(guó)家宏觀調(diào)控相呼應(yīng)，又要保持稅法的嚴(yán)肅性。相關(guān)稅制建設(shè)仍是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的工作。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊.二手房交易稅20%存在20年始終未變[EB/OL].人民網(wǎng)，2013-03-13

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[3]2015年7月全國(guó)二手房成交量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)樓市持續(xù)火爆[EB/OL].房天下深圳二手房網(wǎng)，2015-08-16

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[5]楊宏.當(dāng)前二手房交易稅收征管中存在的問題及對(duì)策[R].天水市地方稅務(wù)局，2014-8

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[責(zé)任編輯：潘洪志]