二手房買賣的公證“直通車”

嚴愛華

二手房市場魚龍混雜各類糾紛屢屢不斷

近幾年，隨著房地產市場的火爆，二手房交易也越來越活躍。由此產生的各類糾紛日趨增多，各種不規范甚至違法交易也不斷產生。“一房二嫁甚至多嫁”，房屋一天一個價，天天在漲價；簽了合同收了定金，說毀約就毀約；還有個別中介拿了押金卷款走人等等。這些擾亂二手房交易市場的現象屢見不鮮，群眾的合法權益受到嚴重損害，社會誠信、社會穩定受到嚴重影響！

2015年，李老伯在中介看中了郊區的一套房屋，想買下后入住，安度晚年。當他將大部分錢款付給對方后，準備辦理過戶手續，卻發現對方已人間蒸發。李老伯急得趕緊請律師打官司，要求法院保全這套房子。但為時已晚，該房早被其他法院查封。對方因做生意虧本欠了好多人的錢，債權人聯合起來將他告上法院，要求分割這套房子。其實，賣家早有預謀，故意隱瞞欠債事實，將房子出售給李老伯，一旦拿到錢款就逃回老家，致使李老伯損失慘重。

據奉賢區人民法院提供的數據顯示，近三年該院受理的房地產買賣糾紛案件呈快速上升趨勢，其中二手房買賣糾紛占了90%以上。研究分析表明，產生二手房買賣糾紛的原因主要可歸結為三大類。

原因一是二手房市場混亂，中介機構不規范。從調查郊區一個中心鎮而言，該地區有中介經營機構300多家，門店800家，其中無證經營占69%，中介從業人員近4000人，但持證上崗者只占3%。有很多房源在進入市場前就被“黃牛”吃掉，再加價出售，導致房源價格居高不下。在政府取消對二手房中介收費的統一定價后，有些中介通過降低收費來吸引顧客，造成中介之間惡性競爭，嚴重影響市場秩序。

原因二是交易過程中信息不對稱。目前二手房源信息主要是賣方通過中介機構提供給買方，但是賣方從自身利益出發，往往對所出售的二手房的一些不利信息進行隱瞞，不能真實、客觀地提供信息，埋下了許多隱患。

原因三是交易手續復雜，交易程序繁瑣。購房人辦理交易手續，如果材料齊全，也需要到中介、銀行、交易中心來回跑好幾次，前后需花費一個多月甚至幾個月。交易歷時長，更是增加了交易風險。

“直通車” 讓市場更規范

市場需要規范有序，社會需要誠信穩定，百姓更需要公平可靠！

如何將公證服務延伸至不動產登記領域，通過公證的公信力，為不動產交易的安全性和可靠性提供有力的法律支持和保障，促進房產交易市場規范有序，成了奉賢公證處的一大使命。他們本著便民、利民、惠民的服務宗旨，勇于探索，敢于擔當，大膽實踐，通過赴昆明考察，學習該市公證行業辦理二手房買賣公證的經驗，對本市二手房市場進行了廣泛調研。在此基礎上，他們與房產交易中心、稅務、銀行等相關職能部門反復研究、協商，于去年率先在全市創新推出了“二手房買賣直通車全方位服務”舉措，為人民群眾提供了安全可靠、便捷高效的法律服務。這一新舉措的實施，開創了公證事業新局面。“二手房買賣直通車”運行近一年來，效果較為顯著，截至目前，為1500多人辦理了公證服務項目。

“直通車”防范風險的“安全車”

“公證提供的法律服務是一項重要的預防性法律制度，能防患于未然，在糾紛發生后也可以提供有力的證據，促進糾紛的有效解決。”奉賢公證處主任秦保國在介紹“二手房買賣直通車”具體服務內容時談到，公證機構是依法設立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構。

在二手房直通車中，買賣雙方可在公證處平臺上免費登記和查閱房源，并在沒有第三方介入的情況下商定價格、簽訂買賣合同。交易過程中，公證處可以應買賣雙方要求介入全過程：為當事人提供買賣合同公證、委托公證、提存公證等法律服務，同時，還可為當事人提供代辦房產信息查詢、預告登記、辦理貸款、評估、審稅、限購查詢、撤銷預告登記、繳稅、過戶、領取房產證等后續服務。整個過程買賣雙方除向公證處按《上海市公證行業收費標準》繳納公證費外，無需繳納額外費用，更無中介費。買賣雙方只要對交易房屋的價格達成一致并在公證處辦理相關公證，其他工作均由公證處完成，直到等候通知領取產權證。

這一全方位的服務將公證所具有的事前、事中、事終監管，預防糾紛、風險防范、中立、公平正義的特點得到了充分發揮。公證處通過提供房屋交易整個程序的法律服務，一方面對房屋轉讓的真實性、合法性進行專業的審核，可以有效降低交易過程中的法律風險，另一方面能夠遏制交易中的不法行為，使二手房交易真正實現規范有序、公開透明、誠實守信。

“直通車”讓當事人放心稱心

“真是不可思議！這么快、這么省力省心又省錢就拿到了房產證，你們的‘直通車服務真好！”日前，當老周從奉賢公證處不動產事務中心領取房產證時，對公證處推出的“二手房買賣直通車”新舉措稱贊不已。

家住奉賢金匯的老周，得知對門鄰居朱先生要賣房，老周夫妻倆打算把這房子買下。朱先生平時住在市區，由于急需錢，要求老周夫婦一次性付清房款。當雙方來到房地產交易中心想直接付款過戶時，得知所辦手續繁瑣且時間要花2至3個月。朱先生等不及，老周夫婦更不放心，一次性付清房款，萬一產證過不了戶，就麻煩了。如果到中介辦理，這筆數目不小的費用給中介，劃不來。怎么辦？在交易中心公證服務窗口工作人員的建議下，他們抱著試試看的心態來到公證處咨詢，談了各自的想法與顧慮。對此，公證人員將“二手房買賣直通車全方位服務”的功能及流程向他們作了詳細的介紹。聽了這一番介紹，他們立馬消除了顧慮，當即要求辦理公證。在公證人員的引導下，朱先生和老周當場申請了買賣合同公證、委托公證及提存公證，并要求公證處提供直通車服務。

一個月還差3天，公證人員就將登記有周先生夫婦名字的房產證交到了他們手中，賣方朱先生也從公證處提取了周先生提存的全額房款。從雙方簽訂買賣合同到房屋過戶，周先生和朱先生僅在公證處一個部門花費了一個多小時。

“直通車”排憂解難消隱患

對奉賢一家開發公司來說，奉賢公證處推出的“二手房買賣直通車”不僅幫他們了卻了一樁心頭事，更重要的是為園區穩定消除了隱患。

早幾年，上海多元工貿城商鋪建造后出售給外地客戶。由于招商未果，導致商鋪空關，業主們拿不到租金。投資了一大筆錢，結果是一場空。他們意見很大，多次吵鬧并揚言要鬧訪。對此，該公司高度重視，幾經研究，決定對工貿城內的1634套商鋪進行回購。由于業主多為外地客戶且居住在外地，當公司提出收購商鋪設想，聯系業主后，他們紛紛表示寧愿將商鋪空關著也不愿意特地來上海辦理商鋪回購事宜。經了解，原來多數人有兩個擔憂：一是商鋪回購手續繁雜，僅來一次上海肯定不能辦完所有手續，得來回幾次，公司如不提供住宿和交通費，無疑會增加支出；二是公司能否按照事先的承諾及時全額支付房款。為此，商鋪回購的事一拖再拖。

去年初，當公司了解到奉賢公證處推出了二手房直通車服務后十分高興，希望公證處通過“二手房買賣直通車”的服務，協助公司回購商鋪。雙方經協商達成一致協議，公證處以整體服務打包的形式承接這一項目。服務內容主要包括擬定《房屋居間買賣合同》、網簽《房屋買賣合同》、代付房款、代為申請辦理房屋信息查詢，申領查詢結果、代辦房地產交易相關手續等。

此舉受到了外地業主的歡迎，他們只需來一次公證處，辦理好買賣合同公證和委托公證，公證處就將房款代為支付給業主。于是，外地購房人紛紛趕來辦理了相關手續。截至目前，共辦理了906套商鋪的回購。

欄目主持人：劉雨濛 lymjcfy@163.com

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昆明公證服務 規范二手房交易市場

早在2002年前，昆明市公證行業根據當事人的自愿申請，探索性地辦理二手房買賣公證，取得一定效果。

2003年《昆明市房屋權屬登記管理條例》頒布后，昆明公證行業普遍開展房屋買賣公證，二手房買賣交易公證得到了社會和房屋產權登記部門的認可。期間，二手房交易辦理公證出現了一股波折而暫被叫停。但隨之交易中買賣雙方因不熟悉許多交易環節和繁瑣的手續，經常與交易中心、稅務等部門人員發生矛盾和沖突，引發越來越多的投訴、信訪和訴訟，相關部門忙于應付各種糾紛的調處，群眾的切身需求得不到滿足。為此，社會各方紛紛要求公證處重新介入二手房買賣服務。

2008年云南省司法廳與建設廳聯合發出了《關于房屋登記活動中充分發揮公證的法定證明效力的通知》，公證服務名正言順進入二手房交易市場。

經過近十年的市場驗證，昆明的二手房買賣公證業務獲得了較高的社會認可度及客戶滿意度，二手房市場上90%以上的交易經過公證服務完成。昆明地區諸多房地產公司、二手房經紀公司、金融機構等紛紛加入合作。據調查，昆明市房產交易中心近幾年一直保持房產交易糾紛零訴訟。昆明的實踐經驗表明，公證保障了二手房交易的安全性與可靠性。