借PPP東風快速推動產業園區發展

張翀

經過調查發現，前幾年，隨著房地產的快速發展，各地政府相繼設立了等級不同的產業園區，但是，由于受近年來國內外經濟下行的影響，加之各地方產業園區管委會的運營機制不暢，導致目前大多數產業園區建設的進度較為緩慢，甚至有的完全停滯形成了政府的雞肋。在當前形勢下如何推進產業園區的發展？經過多方探索，筆者認為，國家目前倡導的PPP模式是一劑良藥。

一、掣肘產業園區發展的主要問題

1.國內外經濟環境對園區發展沖擊較大

當前全球經濟仍未復蘇，國內因調整結構而經濟放緩，特別是上游產業需求萎縮、出口下滑對產業園區的進一步發展都帶來不小的沖擊。而產業園區一般規劃面積較大，相當于一個城市副中心，受先天誕生條件和運作體制的限制，園區功能定位較為單一，運作主體較多效率較低，特別在城市邊緣地區來說，投資套現的經濟性較差，造成土地招商困難。

2.土地較“生”，“人氣”不足

作為政府統籌建設園區的模式，建設資金來源主要是財政投入和開發區土地出讓收入的返還。這種模式下發展的主要策略是依靠公共配套優先完善來營造招商環境，主要通過建設道路交通系統、市政公共設施和生活公共服務配套等創造園區優勢。成功例子如，國外的東京新宿園區全面開發之前，東京政府率先對區內包括城鐵、廣場、花園等交通、市政和公共設施建設投入巨資，把“生地”變成“熟地”后再投向市場，極大地縮短了開發周期，很快就吸引了大量金融后臺和金融服務外包企業入駐；國內的深圳和廣州金融服務園區把學校、體育中心、圖書館、公園等公共服務設施先期建設完成，直至把區政府等行政機構均設在園區。

3.進一步投資公共設施的壓力過大

如果要進一步改善園區的招商環境，一方面區政府要投資道路、綠化、公園、雨水排泄、文體活動中心等公共市政和服務設施的建設，另一方面專業市政公司要投資供熱、燃氣、電力、通信、自來水等可收費的公共產品和準公共產品的建設。就目前來說，各地財政普遍負債較高，再投入資金有一定的壓力。而在園區開發的初期，由于用戶較少，專業市政公司不愿意提前進行水電氣熱的基礎投資建設。

4.產業園區建設的專業化力量相對不足

現代園區的建設不僅涉及到初期的產業規劃、生態規劃和空間規劃，而且還要了解潛在入駐企業的經營戰略和服務需求，同時還要營銷園區和整體運營園區，甚至園區的建筑設計風格也對園區的發展有較大的影響。雖然，各地產業園區受體制所限，相對于從事多年的新城建設和房地產投資開發的大型專業公司來說，市場運作的經驗不足，專業資源較少，不足以支撐起園區快速發展所需的企業入駐平臺。比如國內知名度較高的萬達集團在萬達廣場綜合體方面的成功、紅星美凱龍高端建材市場的建設，都是一定程度的定制式開發，在調研資源庫中的企業有入駐意愿基礎上實施，因此，建成之前就已經保障了足夠多的入駐商戶。

二、推進產業園區發展的對策

如何走出以上問題的困擾，加快產業園區的發展，關鍵是盡快完善市政基礎設施、美化生態環境，聚集商氣和人氣形成新的土地熱點，度過園區的初始階段。而當前園區開發的一級和二級運作模式已經遠遠不能滿足土地從“生”到“熟”的這關鍵一步。因此，園區的一級和二級開發必須突破現有的運作方式，才能把園區的發展帶到一個新的高度。園區的發展離不開進一步資金的投入，從市場化角度來說實際上就是對資本的專業運營。近年來，國家倡導積極推動國內新城鎮建設改革創新，鼓勵和支持用PPP模式推進新型城鎮化、開發區和基礎設施融資。PPP模式（即Public—Private—Partnership的字母縮寫，是指政府與社會資本之間，為了合作建設城市基礎設施項目，或是為了提供某種公共服務，以特許權協議為基礎，彼此之間形成一種合作關系）是國內外新城市建設和城市基礎設施建設中總結出的一種可借鑒的成功經驗。總體上，就是引進資本實力雄厚的專業企業（以下簡稱PPP公司）和產業園區合作，借助其專業團隊和商業資源通過統一策劃運作園區的開發和建設。在和專業組織的合作中，除了借助企業資本外，還要借助企業的專業人才，特別是借助企業在經濟開發區或新城建設的豐富經驗實現園區高品質快速發展。

總結起來具體有三種建設模式。

模式一，由產業園區和PPP公司合作成立城投公司，深化一級土地開發。

為盡快完善市政基礎設施、美化園區生態環境，可由產業園區和PPP公司合作成立城投公司。城投公司對園區統一策劃、統一設計、統一宣傳經營，主要功能任務包括：一是對園區進行深入的產業規劃、生態規劃以及結合產業規劃和生態規劃深入調整空間規劃；二是根據成熟的產業規劃和生態規劃進一步對園區進行一級開發，完成大小市政如水、電、氣、熱、通信等基礎設施建設；三是建設以公共綠地為主的高品質綠化美化、污水循環利用和垃圾分類回收系統等生態園區；四是負責園區日常運營管理。城投公司的投資計入土地上市成本。合作各方通過簽署合同來明確權利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

模式二，產業園區通過協議持有地塊和PPP公司合作建設公共和準公共服務設施。

通過履行財務和行政程序，將園區公共服務和準公共服務設施用地通過協議方式轉交產業園區持有。產業園區再和PPP公司合作開發建設行政中心、文體中心、公園、停車設施、醫院、幼兒園、圖書館等公共服務產品，以及會議中心、信息服務中心、金融創業孵化器大樓等準公共服務產品。通過公共和準公共服務設施的建設，進一步提升園區品質，更好地為入駐園區提供全方位的合作，也給小微創業型功能企業的入駐提供了便利條件。

模式三，產業園區和PPP公司合作成立投資公司，以招標方式建設金融小鎮項目。

由產業園區和PPP公司合作成立投資公司，以招標的方式取得建設用地，推進重點項目落地。重點項目的建設主要是以房地產開發的形式來推進，以特色園中園理念整體設計城市空間，投資建設商業地產，再通過租售的方式進行招商。在招標過程中對中標條件進行設置，可規定房產租售對象只能是和產業園區的產業相關的企業，以此保障產業功能的聚集效應。endprint