“收信貸”降杠桿為樓市降溫

進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。

中國指數研究院8月1日發布的《2016年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告》數據顯示，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米。百城房價環比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看，66個城市環比上漲，30個城市環比下跌，4個城市持平。同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為22945元/平方米，環比上漲2.20%，漲幅較上月擴大0.68個百分點；同比上漲17.19%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。

上述數據表明，進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、東莞、佛山等二三線城市樓市出現“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至土地市場也是“地王”頻現。

那么，上述城市出現“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面之后，樓市調控政策會有哪些變化呢？相關政府部門是不是對于“買漲不買跌”現象坐視不管呢？顯然，不是。

樓市調控政策開始逐步收緊

幾個消息顯示樓市政策面開始逐步收緊。

比如從近期官方的表態來看，證監會已經收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出臺了“控地王”相關收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

此外，除了京滬深樓市調控政策在上半年收緊之外，7月1日合肥樓市新政正式實施：二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款，其政策的主要出發點也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。

7月9日，廈門市國土資源與房產管理局發布通知，宣布自7月15日起調整住房信貸政策，對樓市進行新的調控。至此，廈門成為合肥之后第二個出臺限貸政策的二線城市（盡管后期因為政策制定權限等問題官方撤銷該政策，但是由于房價上漲幅度過快，信貸政策收緊也是遲早的事情）；近日，南京、蘇州也紛紛傳出樓市“限貸”的消息，核心內容是二套房貸首付比例提高，通過“降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫；深圳首套房利率已經從基準利率的八八折回升至九折，九折以下利率再難現了。

此外，7月18日上午，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會，對2016年樓市進行摸底，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力，并為下一步政策調整支招。

顯然，無論住建部是否約談房企，熱點城市樓市調控政策已經開始收緊，那么，下半年樓市調控政策層面會出現哪些變化？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對房價上漲過快與“地王”頻現的城市來講，未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當樓市進入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如，政府開始出臺措施“控地王”、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進入調整期等等，在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。

“收信貸”降杠桿為下半年熱點城市樓市降溫

從上海、合肥、廈門、蘇州、南京等已經出臺調控政策或擬出臺調控政策的城市來看，下半年熱點城市樓市調控已經進入政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”已經是大概率的事件了，核心內容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例；部分基金開始上調利率。

另據媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支持的項目。

此外，從開貸款的角度來看，為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國范圍內的措施，不僅僅針對上海），此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

總的來看，對于住宅市場來講，由于市場過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。筆者認為，住建部約談房企之后，熱點城市也應該開始思考接下來樓市政策走勢了，尤其是國家統計局公布的房價上漲幅度排名TOP10以內的城市來講，未來政策層面面臨收緊的可能性。預計南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進提高首付“降杠桿”的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續上漲，但是，由于首付比例的提高導致的杠桿率降低、政策面預期收緊與市場調整的來臨，上述城市樓市火熱之后將面臨調整的風險，市場也會因此而降溫。

（作者系同策咨詢研究部總監）

專家點評

8月12日國家統計局發布《全國房地產開發投資和銷售情況》，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此做了點評。

房地產開發投資數據總體呈現出先高后低的態勢，這有三方面的因素。第一是受統計基數影響，去年基期值下跌的幅度不斷減弱，使得今年投資增速開始放緩，即同比值在1-4月份達到最高值時出現下滑。第二是部分房企因為高地價等因素影響，在土地投資等方面持保留意見，而部分房企則重心放在市場營銷或產品營銷方面，而非盲目地進行土地投資和房屋開發。第三是部分三四線城市的心態，部分城市雖然市場銷售不錯，但房企新開工節奏較慢，因為市場并未大復蘇，背后同庫存規模較大存在關系。

從土地購置面積增速來看，出現了跌幅擴大態勢，這表明今年7月份土地市場其實并不如預期的熱。雖然表面上看部分城市有地王等現象出現，但并非所有城市都如此。這表明土地市場存在兩極分化的現象。大城市需要不斷抑制地價，而中小城市則需要不斷通過招商引資和土地推介等方式，進而引導資金進入土地市場。

商品房銷售的同比數據出現回落，符合預期。7月份淡季效應顯現，進而拖累1-7月份的整體數據。當然從實際情況看，同比增幅數據較為樂觀。因為銷售金額同比增幅將近40%，換而言之，各房企和各城市實際上在銷售收入方面，相比2015年同期是有明顯提升，進一步改善此類房企的資金狀況。

從商品房待售面積的增幅來看，繼續下滑。作為現房指標的待售面積下滑，表明三四線城市去庫存過程中，現房銷售很好，而期房銷售相對存有壓力。對于此類現房銷售，三四線城市呈現積極購房的態勢存在擔憂。比如擔心期房交付不到位等問題。后續去庫存應該繼續在三四線城市發力，尤其需要配合新型城鎮化等市場機會。

從房企到位資金的數據來看，總體較穩定，相比去年，整個資金面其實相對寬裕。當然，接下來幾個月在抑制資產泡沫和高杠桿的過程中，其實要警惕資金面收緊的風險，尤其是要防范金融環境“外松內緊”的特點。對于房企來說，鑒于二線城市出現限購等政策，所以后續應該盡可能以謹慎心態對待房地產銷售市場，同時也注意對資金的使用采取“開源節流”的策略。