瘋狂的樓市：濟南東部樓盤調查

幾年前，提起位于濟南繞城高速東邊的唐冶片區，很多人還把它定位在少人問津的農村。如今受地鐵、奧特萊斯等“潛力股”影響，它已成為濟南土地市場新“網紅”。記者調查發現，房價突飛猛進，開盤即售罄的“日光盤”現象成為濟南東部多數住宅項目的新常態，開盤沒賣完反倒成了稀罕事。

9月26日南京正式開始實施限購令。早在之前，蘇州、廈門、杭州就已經出臺了限購政策。濟南樓市限購令將在何時到來？不過，假如限購令來了，濟南的房價會不升反降嗎？

從“愛答不理”到“高攀不起”

9月22日，記者驅車沿濟南市經十路一直往東，通過繞城高速后很快就進入了唐冶新區。記者看到一邊是滿眼的樓盤廣告宣傳，一邊是遍地開花的高層住宅動工建設，處處彰顯著這座新城在眾多房企眼中“璞玉”的價值。

記者走進位于經十東路與唐冶西路交叉口西北側的和潤幸福城售樓處，大廳里有些“冷清”，工作人員告訴記者，“現在房子一期售罄，二期已經封盤，預計2017年加推。到時房價大約13000-14000左右，但是不確定。”據了解，幸福城的房價5月份約為8000/㎡，本打算一年內賣完，“因為市場實在火爆，一下就賣光了，我們真是賣虧了。”

隨后，記者行至圍子山附近的銀豐唐郡售樓處。工作人員各自在處理手頭的工作，記者上前詢問得知，目前只有三套房源對外出售，“分別在49號樓的2層和11層，其余房源均已售罄。”據了解，該樓盤毛坯房價格在14000/㎡左右，“后期還會加推，但一共也就80來套，定價還沒出。”短短5分鐘的談話期間，已有兩組看房者前來詢問情況，其中一位女士告訴記者：“這個位置賣到一萬多已經超出了心理價位，沒想到竟然沒有房源了。”

記者隨即驅車來到在唐冶片區內規劃面積最大的綠地城，接近中午時分，售樓處外的車輛排成長隊，售樓處內也是人來人往，一片熱鬧景象。工作人員匆匆介紹了基本情況后，便迎來了新一撥的訪客。據了解，綠地城最近有一場認籌活動，“高層價格在9800/㎡左右，小高層12000/㎡。這兩天來看房的顧客一直很多。”

據悉，9月17日，綠地城以北的魯能泰山七號項目在濟南奧體中心開盤，首期推出1224套房源，兩個半小時便被一搶而空，銷售額達11.06億，刷新了東部樓市開盤新紀錄。記者了解到，此次開盤整盤均價在8431元/㎡，高層均價8374元/㎡，小高層均價在9650元/㎡。有網友感嘆：在淘寶上買個東西都貨比三家的買主們，到了這里卻被逼著揮舞著銀行卡與時間賽跑，只用幾秒鐘的時間就選定了房子。

而在漲價的同時，也有開發商高層表達了自己的看法，“價格并非是我們推高的，而是市場規律造成的，過去不少開發商都是協議拿地，拿地成本較低，所以唐冶片區一直以來房價都比較低，而現在，把土地放到市場上讓眾多開發商競爭，看到這邊未來前景的開發商必定會擠破頭。”

北起膠濟鐵路，南至經十路，西至繞城高速東環線，東至圍子山，在濟南的片區控制性詳細規劃中，唐冶片區定位是濟南東部城區的城市二級中心、文化創意產業中心和新興產業承載地。粗略一算，從先前進駐的恒大名都、魯商鳳凰城、銀豐唐郡等樓盤，到近年新增的華夏帝苑、地華鴻府、和潤幸福城、綠地城等幾個項目，目前已有十幾家房企扎堆搶占地盤。

在唐冶新區隨處可見的宣傳語中，一句“唐冶新區六年城熟”，似乎代表著不少投資唐冶的房企和購房者的心聲。“現在在唐冶買房，買的就是未來”，去年入住銀豐唐郡的朱先生仍充滿信心的期待著，“樓下就有幼兒園，小區邊的小學已經可以入學了，初中也正在建，等周邊配套設施一配齊，這里的環境就會好起來。”按照規劃，片區內十字形軸線劃分出四個大型居住組團；大型居住組團正隨著各大房企紛紛入駐逐漸成熟起來。

不過記者采訪中也注意到在唐冶公交樞紐站點，沿路近300米長的距離依次排列著幾百輛電動車、自行車，從公交站點下車后再騎車回家，是附近居民常用的出行方式。附近居民肖女士告訴記者，“以前周末基本就宅在家里，想要逛街、看電影都要花上半個多小時的車程，今年高新萬達和大潤發博物館店開業，這已經是最近的了。”除此之外，距離唐冶新區最近的大型醫院，則是十公里外的省立醫院東院，乘公交就需要花費1個多小時。

“日光盤”成為新常態

“一開始是奔著東部新城去的，今年受東部CBD和萬達城等因素的影響，房價漲的太快了。”在濟南名士豪庭附近學校工作的趙女士告訴記者，年初她把位于閔子騫路的小三室賣掉，打算在東部買一套大點的房子。看房這半年，因為地理位置、戶型大小等各種因素一直沒有選定合適的房源，卻經歷了東城房價連連“跳漲”。

“后來好不容易選中的又被告知賣完了，這倆月眼看著中意的景和山莊從一萬二漲到了一萬五，”進入9月，趙女士索性在名士豪庭買了一套兩室兩廳的二手房，“年初房子賣了135萬，新房也沒住成，自己還添了60多萬！”

在景和山莊，記者注意到，售樓大廳內放置了兩塊大展板，一塊印有媒體關于東部房價瘋漲的報道，一塊公示了包括預售證在內的相關證件。據了解，景和山莊一共20棟樓，目前在售的只有1號樓和11號樓兩棟，且均為大戶型，動輒140多平米、180多平米乃至200平米以上。至于普通戶型，置業顧問始終沒有給出任何細節。置業顧問明確透露，“目前小區的房子基本都已封頂，明年年底就能交房，有的預售證已經拿到了，但沒有開始賣，就沒有公示。”

記者走訪東部漢峪片區的幾個樓盤，在旅游路與舜華南路交會處南側，緊挨在一起的三處樓盤均處于未開盤狀態。其中，高新區綠城玉蘭花園、三盛國際公園正在認籌中，鄰近的華皓英倫聯邦稱預計下周開始認籌。

“一期已售罄，二期預計9月底或是10月初開盤，具體日期未定，只開一棟樓，目前已認籌到600多號。”9月25日華皓英倫聯邦置業顧問表示，但因為未開盤，置業顧問始終沒有給出具體價格。“領導不跟我們說，我們也沒法跟你說，區間價在15000/㎡-16000/㎡之間，一期房子賣完時的價格是14400元。”

同樣高新區綠城玉蘭花園的置業顧問在價格、開盤日期上也是不確定。“只能跟你說，預計十月初開盤。目前認籌的兩棟樓，一共100多套房子，面積有120㎡、140㎡、160㎡。已經認籌670號左右，購房選房都是按認籌號碼來的，您要買的話，抓緊來。最近領導說隨時封籌，具體日期沒有定。”

“我們的房子共180套左右，預計十月中旬開盤，價格也是區間價，大約在15000/㎡-17000/㎡。房價漲勢兇猛，一個月內這邊漲了5000多塊錢。現已認籌一個多月了，目前排了600多號。”三盛國際公園置業顧問告訴記者“一定早來”。

“其實我們開發商真的沒有預估到現在能漲到這個價，本來6月份開盤的時候，我們預計年底能漲到一萬五就很不錯了，沒想到現在才9月份就到一萬四了，年底一萬八沒問題。”歷下區鳳山路東部的銀盛泰金域藍山置業顧問這樣告訴記者。

記者了解到，目前濟南東部新城主要分為高新區片區、漢峪片區、雪山片區及唐冶新區四大片區。房價突飛猛進，開盤即售罄的“日光盤”現象成為濟南東部多數住宅項目的新常態，開盤沒賣完反倒成了稀罕事。一位“快的看房”公司的劉姓工作人員告訴記者：“現在每天接待看房者平均3組左右，周六周天格外火爆，買房者多來自濟南，外地的也有不少。”

濟南某房產中介負責人也告訴記者，今年以來，部分剛需購房者已經轉向南部、西部等區域。除了價格因素，東部一些樓盤的不確定性過多也讓不少剛需者望“樓”興嘆。“不確定，開盤時間和開盤價格都不確定，大致的時間都沒有，更別說具體的時間了。”

會不會限購？

記者發現，今年濟南銷售的新房中，大部分位于東部。上半年濟南市6個城區共網簽商品房10.6萬套，其中，僅歷下區、歷城區和高新區便占到65%。位于濟南東部的樓盤至少賣出了上半年6成的房子。而在相關機構統計的上半年在售樓盤30強名單中，位于二環東路以東的多達17家。

業內相關人士表示，2016年濟南房地產市場尤其是東部樓盤供需兩旺，成交價格穩中有升。受成交加速的影響，庫存量持續在低位；當前客戶入市積極，預計在供求兩旺的背景下，庫存周期將持續在低位。此外，由于地閘口收緊，供應面積急劇下降。土地市場若無大量供應，未來1-2年將呈現供不應求，甚至“無貨可賣”的局面。

“濟南房價這么個漲法，說實話，我們做房地產的都心虛。”濟南本土一房地產公司老板說，地產市場起起落落這么多年，濟南樓市一直比較平穩，沒像外地一些城市那樣大起大落。

“我們最不希望市場出現大幅波動，房地產一過熱，政府就要收緊政策，特別是信貸。銀行一收緊銀根，就有資金鏈緊張的同行要倒下。三四年前，一批過度膨脹的開發商死在半路上，有的雖沒死，可到現在還沒緩過勁來。數數前些年留下的那些爛尾樓盤就知道了。”他表示，市場一折騰，倒霉的不光是購房者，還有開發商。

面對節節高升的房價，濟南地產圈一位資深人士認為：“有些樓盤壓根就不值這個價，趁著市場火，隨便找個理由就敢漲幾千。樓市是典型的買漲不買跌。現在有些樓盤漲得沒道理，缺乏支撐，漲得越高，摔得越慘。開發商提前透支了未來五年甚至十年的升值空間。”

不過，金九銀十是樓市旺季，業內人士預判濟南房價還要漲，但在漲多少上意見并不一致。有的認為房價虛火旺盛，再漲可能真的有價無市，有的認為，成交量居高不下，跟周邊其他省份同類城市相比，濟南房價才剛起步。

9月25日下午5點，南京發布《關于進一步調控我市房地產市場實施主城區限購措施的通知》（簡稱《通知》），宣布針對南京主城范圍內實施限購：外地戶籍家庭，最多允許在南京購買一套住房；南京本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，將無法購買新商品房。新政將從9月26日正式開始實施。早在南京出現限購令之前，蘇州、廈門、杭州就已經出臺了限購政策。

濟南是否也會限購？有消息稱，前期調研工作已展開。但記者向多個職能部門求證，均未獲證實，“沒聽說要改變現有政策。”駐濟各大銀行對房貸仍敞開供應，利率仍為史上最低。公積金政策也處于最寬松狀態，繼續支持居民購房。不過，限購令來了，濟南的房價會不升反降嗎？