泡沫與崩盤：一個樓市神話的發生與破滅

經濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業關停，投身房地產市場；“地王”連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談論房市，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……

這種場景與當初的日本、中國香港何其相似？

如今的樓市是否存在泡沫？這是一個顯而易見的問題，但我們這近20年來，從未有過崩盤的經驗，大多數人一直在相信房價永遠漲的神話。但經濟規律是客觀存在的，不存在特殊。即便你不斷使用大規模的刺激手段，也不過是把泡沫發生的時間向后延遲而已。

我們最應該學習的，是如何面對泡沫。

神話是如何煉成的

日本樓市狂熱時，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。

第一個神話是“土地不會貶值”。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，“地王”每隔幾個月就刷新一次。

從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。

其實，金山銀礦的底子早已虧空了。

第二個神話是“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。

為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔憂？

然而，人們忽略了，當時的日本城市化率已經達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。

值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。

堅信兩個“神話”無堅不摧，上到房地產企業和金融機構，下到普通居民，沒有人不在購置房產和股票，期待在持續的暴漲中大賺一筆。

買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經濟繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來命名。

然而，危機還是來了。

2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。

然而，大多數普通日本人卻沒有小說里的幸運。

崩盤的代價

1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經指數從最高的38915點跌到14309點，跌幅高達50%以上。

接著，樓市崩盤。由于土地市場與資本市場關系密切，資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。

房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。

崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？

其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟于事。

當時日本的樓市調控措施與現在并沒有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。

然而，這些舉措對房市并沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。

在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導火索。

崩盤的代價有多大？

20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當于日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。

這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞“泡沫經濟”，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發明了一個名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個日本。

泡沫時代的生存法則

中國樓市從2002年起，就不斷有專家告誡我們：樓市要崩盤了，不要買房。結果房價漲了10幾年，崩盤還是沒有等來，倒是自己離房子越來越遠了。

再強大的政府、再流弊的經濟學家，誰也預測不到、誰也擋不住商業大周期的突襲。預測泡沫都是徒勞的，成功逃過泡沫更是少部分人才會有的好運氣。

長遠看泡沫遲早是會破的，就像長遠看人總是會死的一樣，難道這樣，你要每天把自己活得苦逼逼的？

這世上最不靠譜的事就是預測不可知的未來了，最簡單的一個法子：如果你永遠只堅持一種觀點，一定是對的。比如，你每年都公開說一次：房價一定會跌的。看過去那些地方的房價史，一般最長也就30年吧，你一定會答對一次的。

長期看，因為害怕泡沫而不去買房，個人所承擔的損失要遠遠大于躲過泡沫的收益。因為一個大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。

在深圳，即便是你遲至2013年在關內買一套四房，今天你也可能是一名千萬富翁了，至少，你不用面對現在已經漲到1000萬才能買一套房子的焦慮了。

無論如何，在這些年的經濟波動中，我們能看到，房地產依舊是儲藏財富和抵抗通脹的最好方式。

也許有更好的，但是，和普通老百姓攸關又最沒有專業門檻的，就是房地產了。看看美國、中國香港那些數據，結論很鮮明，香港房價在1998年亞洲金融風暴之后依然創了新高。每一個國家的房地產在長期過程中，都會表現出上漲，期間會經歷多次的小調整，但基本都是：漲起來很兇猛，跌起來一般般，最后來一個大泡泡收尾，再重新開始。

泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因為擔心那個不知道啥時候來的泡沫而選擇了什么都不做。那么，即便泡沫崩潰了，你自信有錢去抄底嗎？房地產至少還能跑贏通脹，但你只持有的現金卻在時間的流逝中，全貶值了。

總之，中國的房價，一線城市的房價，不要指望它沒有泡沫，不崩盤。因為我們從來沒有經歷過崩盤，所以才會相信房價永遠上漲的神話。但市場就是市場，不存在特殊，即便你不斷使用大規模的刺激手段，也不過是把泡沫發生的時間向后推延而已。

我們最應該學習的，是如何面對泡沫。