學區房的天價與利益死結

中國的學區房已然不僅是“坐地起價”“一房難求”等表面的經濟現象，更多的反映出“中國家長們”的深層饑渴，一方面是“孟母三遷”式的“擇校”情結，一方面是“望子成龍、望女成鳳”式的教育期盼。而歸根結底，則直指中國教育的死結。九年義務教育實行“就近區域入學”制引發了“中國式家長”對優質教育資源的搶奪。

到底中國學區房是如何一步步走向畸形的？在這一條利益繩索上，捆綁著開發商、地方政府、中介，唯獨家長們急需“救命”。

“保殼救命”的學區房

中國的學區房到底是何天價，一則最新的熱點新聞足以說明。

“*ST寧通B”原是一家上市公司，主營大型通信設備生產。受經濟下行影響，這家公司連續兩個會計年度出現虧損，公司的股票已被實行退市風險警示。很顯然，如果沒有重組計劃或資產出售，這間公司很難扭轉盈虧，因而觸發退市危機。

就在此時，他們突然想起來，2004年曾買了兩套學區房，當時購入價只有7589元/平方米，每一套花費130多萬元。而12年后，兩套房經評估，市場價值每平米8萬元，總價為2829.1萬元，凈賺2142.88萬，增值16倍。

而2016年上半年，該公司實際虧損為2235.44萬元。也就是說，只要房子順利賣出，公司就可以扭虧為盈，上半年的虧損部分將被抹平，公司保殼的成功幾率也會大大增加。

據了解，這兩套房產位于北京西城區槐柏樹街11號樓，屬于北京相來家園小區，其對應的是北京市重點小學——北京小學的本部，中學為北京十四中，北側挨著中國音樂最高學府——中央音樂學院，是真正的被北京市重點學區環抱。

上述房產轉讓事項受賣房消息影響，*ST寧通B在9月21日報收于8.48元/股，小幅上漲0.59%。

辛辛苦苦一年賺來的錢，還不如兩套房產的市值高，這讓實體經濟怎么活？據萬德數據庫，今年上半年，凈利潤不到1000萬元的公司，共有627家，占到滬深兩市所有上市公司的兩成。而*ST寧通B出售的學區房，一套預計產生凈收益約1200萬元。可憐的是，這600多家上市公司拿出半年凈利，都買不起一套。

實際上，不少公司手里握有這種投資性的房地產。數據顯示，在今年上半年凈利潤不足1000萬元的627家上市公司中，有208家擁有投資性房地產。其中有34家上市公司擁有的投資性房地產凈額超過1億元，其中蘇寧云商、京東方A、*ST商城4家上市公司擁有的投資性房地產凈額超過10億元。

這也意味著，如果這些企業把房子賣掉，收益將遠遠超過賬面上數字。

近日賣房的上市企業不在少數。已被暫停上市的*ST新梅9月14日公告，其控股子公司擬將所持有的新梅大廈部分辦公用房出售給公司關聯方上海鑫兆房產發展有限公司。此外，近期還有多家上市公司大幅甩賣房產。其中，海航創新在9月19日發布公告中稱，擬賣掉公司所持有的兩套辦公用房。9月20日晚間，綠庭投資公告中稱，旗下子公司上海仁暉實業有限公司將位于松江區洞涇鎮沈磚公路5598弄9、10號的工業房產以2168 。98萬元的價格轉讓給晉拓公司。

中原地產首席分析師張大偉認為，500多家上市公司一年凈利潤不足以買一套房，反映出房價上漲畸形。

中國式家長的熱盼與焦灼

學區房為什么那么貴？歸根到底，中國九年制義務教育，仍在實行按照區域就近入學的制度。

這直接引發了，中國式家長的“孟母三遷”情結，讓學區房剛需過旺；“望子成龍、望女成鳳”的情結則促使家長們瘋狂爭搶優勢教育資源。就中國教育的現狀，全民享有的教育資源并不均衡，學區有教育優勢高低之分，房子則有學區好壞之分。直接影響就是學區房價格的畸形發展。在中國，幾乎所有的學區房比普通地位的房子貴，而擁有優質教育資源的學區房，則直逼天價，且一房難求。

今年濟南市房價一漲再漲，9月，王廣按捺不住想買一套學區房。他看好一套魯能領秀城98平的房子，并在第一時間與中介簽訂意向書并繳納意向金。就在王廣回家籌措首付與貸款事宜時，簽訂意向書的第三天，中介打來電話稱，房主已反悔，并以更高的價格賣給了另外一位買家。

王廣氣憤不已地找到了記者，頗無奈的是，他繳納的是意向金而非定金，且在協議第二部分的第三條明確寫著：如果賣方拒絕承認以上條款，則此合約無效，無息如數返還意向金。

“到底那位房主出了多高的價格？”氣憤的王廣再次致電該房產中介，一工作人員告訴王廣，原定120萬出售的房子，最后以高達158萬的價格售出，比房主原定的價格足足高出38萬。

三天漲了38萬，哪位房主不動心？

眼見著要到手的學區房沒了，王廣意識到購買學區房的緊迫，“抓緊再去買一套學區房，不然過一陣子價格又會漲。”王廣說，“永遠沒有賠錢的學區房，買的貴，賣時更貴。”

在中國，九年制義務教育實施劃片區入學，這讓學區房一直處于“坐地起價”的態勢中，不僅如此，一座學區房可能一夜之間變臉為非學區房。今年五月，位于山東省博物館對面的舜興東方小區迎來了一場“變故”，原定學區為山大輔仁學校，卻突然被教育局劃出了該學區，并給出了理由：該區域內當年入學的學生數量超過區域內教育資源承受力，故把區域最遠的舜興東方小區劃出。這直接引發了舜興東方業主們的維權事件，好在9月輔仁學校開學時，舜興東方的孩子們都如愿進入了該小學。據了解，最終是教育局與山大輔仁學校協商，由原本8個班的招生計劃，增為10個班，又臨時建設了教室。

實際上，每年的學區都有微調，原因就在于名校的教育資源太緊張，這也引發了不少維權事件，說白了，都是在爭奪優質教育資源。

一條利益繩索，捆綁了誰？

就近入學本來意圖良好的教育政策，然而，卻因為教育資源的不均，意外結出了“學區房”這顆燙嘴的山芋，甚至成為一場停不下來的金錢比拼游戲。尤其是，當開發商與中介們瞅準了這塊“肥肉”，不斷打氣“學區房”的噱頭，并將房價抬得更高，于是，學區房這一條利益的繩索將家長們捆得越來越緊，最終變成了“蚱蜢”。

其實，不止是學區房，學校和地產聯姻在當下的房地產市場上顯得越來越普遍，在很多開發商的廣告上都極力突出宣傳周圍的名校，甚至引入名校，借以作為漲價的理由。一種不公平導致另一種不公平，從根本上說傷害的是家長和消費者的利益。

就在今年7月，保利華庭的業主們開啟了一場維權大戰。業主曲欣告訴記者：“2013年買保利華庭小區的房子時，開發商打出的最吸引人的噱頭是，將來業主們的孩子可以就讀歷下區名校解放路第一小學分校。然而，7月歷下區教育局發出的一則報名通知上卻寫著‘科苑小學’，購房合同上明明白白寫著的解放路第一小學分校，怎么變成了剛建成的科苑小學？”曲欣非常氣憤，因為當時買房時，保利華庭的價格比同區位的房子高出不少，就是因為“第一名校”的噱頭吸引了她的“一擲萬金”。

實際上，學區房的利益鏈條上有三個利益主體：地方建設、開發商以及中介。

拿兩套*ST寧通B的保殼學區房來說，其交易過程中會為地方政府帶來巨大的財政稅收。張大偉指出，需要扣除房產稅、土地使用稅以及契稅、營業稅、土地增值稅等約800萬元。足以說明，在房地產市場爆發過程中，地方政府分享到了巨大的財稅收益。

而學區房之所以多年瘋漲卻幾乎不受宏觀政策影響，首先要從房地產現有模式中看出端倪。目前，無論是新城區開發，還是舊城區改造，手中無錢的地方政府幾乎將推倒重來的成本全推給了開發商，開發商要包攬包括路面建設、公共綠化、園林景觀乃至地下管網鋪設等成本。作為利益回饋，地方政府也允許開發出來的商品房，獲得包括戶籍、公辦學位等公共資源。

無形之中，開發商就得靠不算抬高學區房的價格來抵消樓盤附帶的無形投資，其中之一就是向地方政府購買學位。