該搞清楚中國究竟有多少房子了

國家統計局在發布2016年9月份70個大中城市房價數據的同時，對15個熱點城市10月上半月的房價走勢進行了統計。自國家統計局建立這個指標以來，這是第一次。

結果當然是立竿見影的，10月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。與9月份相比，15個熱點城市10月上半個月新建商品住宅價格環比指數均有所降低，其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環比出現下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點。從成交量看，多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降80%～60%的城市有4個，下降60%～40%的城市有3個，下降40%～20%的城市有3個。

在經歷一個迅猛的上漲之后，疾風驟雨的限購限貸信號連夜出臺，都在明白無誤地向市場傳遞信號，有關部門對市場的過度投資投機持否定態度，通過限購限貸這些過去的措施，意在讓市場回歸理性。如果任市場的溫度繼續升高，去年股市的慘劇很有可能在房地產市場重演。所以，選擇在這個時候出臺調控措施，意在主動為市場降溫，意在保護市場，防止出現暴漲暴跌的局面。如果在黃金周期間不出臺政策，由于市場已經形成強大的合謀力量，房價繼續上漲，市場繼續瘋狂，杠桿繼續增加的趨勢很難改變，對此如果置若罔聞，勢必加速房地產暴漲之后暴跌的來臨。

但是，和過去限購限貸政策的效果一樣，限購限貸只是暫時逆轉市場的預期，給火熱的市場潑了一盆冷水。但如果對房價未來上漲的預期沒有改變，這種降溫只會是暫時的。降溫只是給市場打“麻藥”，更重要的是要給市場“做手術”，切除市場不健康發展的病根。過去房地產市場難以走出這個周期，原因就在于打完“麻藥”之后，并沒有進行關鍵的手術，結果“麻藥”過后，市場瘋狂依舊。我們相信這一次政策的力度，包括信貸監管部門也三令五申要求嚴格執行限貸政策，房地產主管部門也不斷強調市場交易秩序。但是，如果不能利用限購限貸暫時的降溫爭取到的時間窗口，抓緊時間在長期的制度建設上布局，徹底改變市場暴漲的預期，很可能重演之前報復性上漲的劇情。

筆者一直認為，在中國房地產基本面今非昔比的情況下，如何利用房地產去庫存的周期，實現中國房地產政策體系的重新構建，以適應房地產市場新的形勢，相對于短期去庫存政策本身，對中國房地產長期健康的意義更為重大。在市場分化極為嚴重的情況下，政府主導的去庫存其實實施起來難度很大。當下中國的房地產政策，絕非短期地幫助開發商去庫存，而是在中國房地產已經出現真正轉折點的情況下，重新梳理和設計房地產的基本制度，為房地產長期穩定的發展，構建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內的一系列基本制度能夠擺脫為地方創收或者主要作為穩增長的工具。中國房地產發展到今天，規模已經足夠龐大，靠零打碎敲的政策，既解決不了當下房價快速上漲的問題，更無法圍繞一個健康的城鎮化構建符合中國國情的制度體系。

為什么在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預期？為什么大量的新增貸款進入到房地產領域，除了今年貨幣政策超預期寬松，以及全球的資產荒之外，筆者認為，最根本的原因是大家一直認為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數據的透明度而言，中國的房地產市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎數據、房價的統計指標、土地供應、城市規劃，住房需求等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎數據來說，從1998年房地產市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統計。筆者在研究中國房地產問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數據能夠應用。比如北京，北京現在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權威的數據。記得有一年北京市公安局曾經有一個數據，大體是北京有380多萬住戶聯系不到，當時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關部門對此進行否認，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

基于此，筆者多年來一直呼吁中國進行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態，房地產的健康發展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產稅提供基礎數據，才能為房地產政策提供最基本的決策依據。

穩定房價說難很難，說簡單也很簡單，只要做到房子供需數據的完全透明，只要做到土地供應不搞饑餓營銷，只要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎數據殘缺不全的情況下，就會出現人為制造短缺的各種恐慌，從而導致房價非理性上漲。