新一輪調控下七城市房價仍將上漲

盤古宏觀團隊的調研報告稱：通過對35個大中城市進行分析排序，認為廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津與北上深具有類似的結構性優勢，房價仍然具有上漲潛力。但投資時應同時考慮已經臨近的周期回調因素，不可盲目追漲。中國房地產價格變化存在明顯的周期現象。通過70個大中城市住宅價格指數的變化，發現以下規律：首先，一個完整的價格變化周期長度約為3年，主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成。每個階段持續約0.5-1年。第二，最近一次房價加速下跌始于2014年三季度，并于2015年二季度達到峰值。之后房價企穩回升。以前幾輪周期作為參考，可見當前已接近本輪加速上漲的峰值階段，即將進入減速上漲期，跌勢可能在半年至一年之后形成。第三，在加速上漲階段增幅明顯的城市，之后都會經歷同樣顯著的增速停滯。因此，這些城市房價的變化是良好的觀察點。如觀察到這些城市上漲后出現了明顯的增長停滯，就可以判斷房價周期已進入減速上漲階段。本輪周期中，住宅價格提升驅動地產行業提前復蘇。從2015年初開啟的成交量升勢并沒有帶動房地產開發資金增速改善，反而率先拉動了住宅價格。直到2015年底，開發資金和新開工面積才出現明顯的回暖跡象。這與之前幾輪周期的現象完全不同。結合微觀層面，前期的瘋狂擴張使得銀行對地產企業的信心在2015年的大多時間都較為低迷，因此地產企業融資更多依靠信托等方式，成本抬升明顯。雖然地產類公司債的火爆切實解決了一部分企業的融資難題，但一方面，受益的均為大型企業，而非整個行業；另一方面，融資用途多為置換存量貸款，降低融資成本。因此站在開發的角度，房地產行業在2015年依然處在筑底期，并沒有到達自然回暖的狀態。本輪房價抬升是去庫存政策所致，而非正常周期性回暖。我們認為，優質資產稀缺和流動性充裕造成的資源爭奪是本輪房價上漲的直接原因。中長期貸款利率是住宅價格指數的先行指標，存在利率下降后房價上升、利率抬升后房價下跌的基本規律。但是，指標領先的時間并不確定，這可能源于不同時期貨幣政策傳導效率的差異。可以看到，本輪房價企穩回升，肇始于貸款利率自2014年底的加速下行。配合各地鼓勵購房政策的推出，成交量和房價均進入快速上升通道。在房地產開發沒有恢復的情況下，成交量激增確實達到了去庫存的效果。根據央行2016年4月發布的數字，截至3月末，全國個人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%。自2015年5月以來，個人購房貸款增速連續10個月攀升，累積回升8.3%。住宅價格企穩回升的時點也恰為2015年4-5月，貸款資金驅動房價上漲的邏輯與上述推測完全吻合。