“地王”背后的土地困局

時隔三年，“地王”又一次成為市場焦點。諸如，拿地主力、資金來源、盈利空間、具體企業的經營戰略、房企之間的合縱連橫，乃至一年拿下六塊地王的信達地產的前世今生，均被全方位無死角關注了。

這一出賺盡眼球的微觀大戲，還預示了中觀層面的行業走向，也再次暴露了中國土地供應制度的頑疾。

最近十年的四次“地王潮”均是房地產行業短周期的拐點，若是本輪政策處理不當，歷史可能重演——成交量與房價都將陸續走弱。在資金來源以銷售收入為主的情況下，房地產投資將會隨之減速。這對于當前仍未產生新的內生動力的疲軟經濟而言，不啻于一個壞消息。

“地王”們微觀考量的背后，是土地供需的失衡，熱點城市去化周期快速下降到超低水位的時候，土地供應不僅沒有隨之增加，甚至還大幅減少。

“地王潮”是見頂信號

2015年下半年以來，高價拿地已經非常普遍，其中不乏“面粉高于面包”者。2016年土地市場愈加火爆，僅僅5月，一線和熱點二線城市便誕生了69宗“地王”。

這種躁動頗似2015年股市5000點時的市場情緒，高總價、高單價、高溢價的“三高”地塊的數量均遠遠超過了上一個“地王”井噴的2013年。

土地市場的異常已經引起監管部門的重視，調控政策正在陸續推出。住建部、國資委、國土部等監管部門，或喊話或召集開發商座談或約談央企，試圖通過窗口指導來避免“地王”的爆發，連國家統計局都警示“地王現象確實需要引起關注”，人民銀行上?？偛亢蜕虾ｃy監局的相關人士甚至坐鎮嘉定土地拍賣現場。

熱點城市已針對土地市場發布了新的政策。如蘇州、南京，直接對招拍掛的土地設置最高報價，若開發商超限，競價結果將無效；合肥擬提升競買保證金比例，并縮短出讓金繳納期限，若成交價格超過當地歷史最高報價，開發商需在1個月內繳清出讓金。

從過去的經驗看，“地王”頻出的年份剛好對應政策持續收緊的區間，廣發證券地產分析師樂家棟認為，3月以來，政策收緊的趨勢還將延續，未來政策收緊范圍可能繼續擴大。

受此影響，本輪房地產市場小周期是不是要告一段落呢？

過去幾輪房地產短周期的經驗顯示，“地王”頻出往往對應著成交量的頂部。樂家棟指出，2010年及2013年“地王”頻繁產生時，成交量已經過了小周期高點或者正處于小周期高點，此后成交走弱，到2011年、2014年成交量明顯回落。

推演至本輪小周期，成交量很可能也已過了小周期高點。中信建投地產分析師陳慎判斷，4月銷售增速全年階段性見頂已基本確認，預計銷售增速在6月仍將延續5月的下行趨勢，全年市場增速將呈現前高后低的格局。國家統計局數據顯示，1-5月份，商品房銷售面積與銷售額的同比增速較1-4月份分別下降3.3個百分點和5.2個百分點。

一者，進入5月和6月份，基數抬升效應開始顯現；二者，3月底以來，部分熱點城市政策收緊，如深圳、上海、南京針對住房市場推行限購、限價、差別信貸等政策；三者，流動性難以持續寬松，權威人士講話發布后，貨幣供應量已經明顯減速，再加上債券市場風險集中暴露，5月，M2進一步減速至11.8%、社會融資規模僅為6599億元，僅企業債券融資同比減少逾2000億元。

但是，當前中國經濟穩增長的動力主要來自房地產。一季度，房地產行業為GDP貢獻了0.6個百分點，較上年多貢獻了0.5個百分點，剛好抵消了金融業減少的部分。在消費與投資整體增速持續放緩的時候，房地產的逆勢上揚確實無愧于支柱行業的名頭。因此，房地產行業的調控政策更為重要，在避免過熱的同時，也要防止過快收緊導致市場的下滑。而對癥下藥，首先需要知道癥之所起。

土地供應偏少是根本原因

“地王”產生的原因很復雜，正如野村中國地產研究部主管高劍鋒所言，“看不到利潤，地王們很難賺到錢”，那么開發商們天價拿地究竟為了什么？

“拿地企業可能是為了維護公司團隊的生存，”易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，“也可能是為了開發高檔次樓盤以維持或擴大品牌影響力，提升房企排名”。

“地王”們還可能是為了增加總資產，國金證券地產分析師胡華如認為，拍到地王后可顯著增加企業土地儲備賬面價值和存貨含金量，有利于拿地企業特別是國資背景的房企在國企整合浪潮中獲取更多話語權，而低成本的充裕資金則為地王頻繁產生提供了必要條件，2014年三季度以來房企的現金流、負債成本和融資環境均有大幅改善。

紛繁復雜的表象下，真正起決定性作用的仍是供需關系。開發商們一致看好的區域非常集中，胡華如指出，一線城市拿地已被反復印證是正確的，購房需求有深度特別是二手房交易活躍的城市相對有限。

相對于需求，這些熱點區域的供給卻頗為不足。前期銷售持續好轉后，熱點城市去化周期已經顯著縮短，國泰君安跟蹤的12個典型城市的新房平均去化時間僅為8.7個月，其中，南京為2.2個月、上海5.6個月、杭州6.7個月、蘇州7.5個月、廣州8.3個月。此外，海通證券監測的合肥去化周期也不足3個月。

在去化周期持續縮短的時候，上述區域的土地供應并沒有隨之增長，甚至還大幅減少。Wind匯總的各地土地交易數據顯示，上海供應土地占地面積已經連續28個月負增長，2016年1-5月同比減少逾40%；廣州、合肥前5個月亦是同比下降16%、39%，分別較上年同期少供應106萬、49萬平米；前5個月，南京、杭州供應土地雖高于上年，卻低于2014年房地產市場的低谷期，分別較2014年同期少供應14萬、182萬平米。

盡管地價與房價之間的相互聯動關系頗為復雜，但土地供需關系毫無疑問會影響出讓土地的溢價率。由此，供應不足推動土地溢價率暴漲，所謂“地王”頻頻誕生，與持續回暖的房地產市場形成聯動效果。

上述問題并不是偶發的，不僅主導了歷次“地王潮”，還長期存在于土地市場中，使得地價增速快于房產價格增速。

為什么商品房用地供應偏少？一般談到這個問題，很容易被籠統地泛化到中國“人多地少”。但是，“人多地少”可能會長期推動地價一定程度的上升，卻不能解釋短短十數年間翻了幾番的土地價格。

土地供應閘門的背后

最近湖北省副省長曹廣晶的一段言論頗受關注：“控制土地供應閘門是調控房地產市場的最基本手段。”

這個閘門完全由政府掌控，放多放少、什么時候放、具體位置與用地類型、以何種價格、放給誰，均由政府說了算。在理論上，土地供應要受規劃約束，但在現實中，各地規劃并不具備強制力，地方領導換屆之后，不按規劃或調整規劃屢見不鮮。

雖然土地供應閘門承擔了調控職能，但效果并不好，在時間分布上不均衡，各級政府常常會順周期供應土地，熱時減少、冷時增加；在區域分布上，也沒有順應人口流動的大趨勢，反而限制吸引力強的特大城市、鼓勵人口持續流出的中小城市發展房地產，一定程度上導致當前房地產市場在不同地域上冰火兩重天。

深究之下，中國的建設用地并沒有得到有效利用，住宅用地供應不足，同時伴生著建設用地的結構失衡與閑置問題。土地無法再生的有限性不等于土地的稀缺，現有建設用地仍然蘊含了巨大的騰挪空間。政府可以重新整合閑置與低效利用的農村建設用地、城市工業用地與商業地產，以提高住宅在建設用地中的占比，也能考慮提高遠低于國際大都市的住宅容積率等。

財稅體制的安排也使得地方政府有動力追求土地出讓收入的最大化。中央財經大學財政學院教授李升指出，土地財政是地方政府于分稅制之外形成的、可獨享的“第二財政”資源，地方政府由此避開與中央“分財”，也改變了與中央政府在可支配財力上的相對地位。

從土地出讓收入的支出結構來看，土地財政是城市建設資金主要來源之一。其實，城市土地供應有多種方式，除招拍掛之外，單價更低的協議出讓規模亦不在少數，2014年占招拍掛供應面積的8%。通過劃撥方式供應的土地更多，2014年劃撥土地宗數是出讓宗數的38%。由此可見招拍掛的市場化方式所承擔的收入壓力。

曹廣晶的言論則充分表明了地方政府怕跌盼漲的心理。南京大學社會學院社會工作與政策系主任陳友華認為，地方政府利用對土地的壟斷，通過嚴格限制土地供應量的“饑餓營銷”策略與“招拍掛”制度安排，推升了土地價格。