炒樓炒不出大國(guó)神韻

眼下，地王頻現(xiàn)，一個(gè)比一個(gè)牛。同時(shí)，制造商紛紛“轉(zhuǎn)型”炒樓，曾被喻為“世界工廠”的東莞市近年因制造業(yè)陷入寒冬，不少工廠老板改為投資房地產(chǎn)，廠房十室九空。

（一）資金脫實(shí)向虛

“最好賺錢的還是買房子”，大量原本應(yīng)當(dāng)投向制造業(yè)的資金流向房地產(chǎn)，樓市杠桿化越來(lái)越高，泡沫也越吹越大。

2016年以來(lái)，房地產(chǎn)升溫，呈現(xiàn)出高房?jī)r(jià)、高漲幅、高地價(jià)、高庫(kù)存、投資升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)：

1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46，631億元，同比增長(zhǎng)6.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金68，135億元，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，其他資金33，314億元，增長(zhǎng)38.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18，934億元，增長(zhǎng)34.1%；個(gè)人按揭貸款11，245億元，增長(zhǎng)57.0%。

數(shù)據(jù)還顯示，以往制造業(yè)在投資中占比超過(guò) 30%，但從今年二季度開(kāi)始，制造業(yè)投資增速呈現(xiàn)快速滑坡之勢(shì)，6 月份當(dāng)月同比甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，累計(jì)同比增速?gòu)?004～2007年間的均值38%、2008～2012年間的均值28%、2013～2015年間的均值13.9%，一路下降到個(gè)位數(shù)，當(dāng)前僅有 3%左右。今年 5～7月制造業(yè)投資超預(yù)期下滑拖累整體投資增速超過(guò) 1%，問(wèn)題的嚴(yán)重程度已經(jīng)遠(yuǎn)超此前預(yù)期。

一方面房地產(chǎn)投資居高不下，另一方面制造業(yè)投資嚴(yán)重滑坡，火爆的樓市掩蓋著中國(guó)經(jīng)濟(jì)一張浮腫的臉，形勢(shì)十分嚴(yán)峻。市場(chǎng)對(duì)制造業(yè)和民間投資的失速存在擔(dān)憂，引起監(jiān)管層的高度重視。

房地產(chǎn)高杠桿的直接危害是為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。由于高杠桿，房?jī)r(jià)一波又一波上漲。南京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月25日一天認(rèn)購(gòu)1570套，成交164套新房。2016年7月南京市場(chǎng)的一手房均價(jià)20055元/平方米，而在去年同期，南京市場(chǎng)一手房均價(jià)為15018元/平方米，漲幅33.5%?，F(xiàn)在南京主城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)“奔3”，正向一線城市房?jī)r(jià)邁進(jìn)，令人咋舌。在一些敏感樓盤，一夜之間就漲了兩三千元。還有更熱鬧的場(chǎng)景——民政局離婚登記處，離婚人數(shù)激增，有些自稱是被限購(gòu)政策“催來(lái)”的，與新政賽跑。

易居研究院近日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)研顯示，2015年房?jī)r(jià)暴漲的深圳，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)25.8，位列全國(guó)之首，同比增幅達(dá)27.6%，而全國(guó)的平均值為7.2。

這讓炒房的投資者有暴利可圖，并成為房?jī)r(jià)高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個(gè)別月份投資超過(guò)30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進(jìn)行購(gòu)房。

在拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，投資者最低只需投資1000元即可參與購(gòu)房并分享房?jī)r(jià)上漲的收益。深圳樓市中的投資客比例已超30%。眼下，房屋的居住價(jià)值正在剝離，投資價(jià)值正在增持。

（二）房地產(chǎn)高杠桿危害大

房地產(chǎn)高杠桿的遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)是為金融危機(jī)埋下導(dǎo)火索。表面上看，火爆的樓盤銷售為去庫(kù)存作出了貢獻(xiàn)，一座座樓盤一夜之間銷售一空。但是，在高杠桿操作之下，庫(kù)存積壓的危機(jī)克服了，金融風(fēng)險(xiǎn)卻有可能潛滋暗生。

在諸多“湊足”首付的購(gòu)房者和炒房者中，有不少人收入預(yù)期并不確定，拆東墻補(bǔ)西墻，捉襟見(jiàn)肘，不但按揭形成的月供難以兌現(xiàn)，首付中的貸款部分也可能違約。首付貸雖不如高利貸那么可怕，但利息也是可觀的。例如搜狐焦點(diǎn)和搜易貸推出的首付貸24個(gè)月的利率是10%，同時(shí)，搜易貸平臺(tái)對(duì)借款用戶還收取貸款額3%的服務(wù)費(fèi)用。首付貸最高可貸款總房款的20%。

這些錢很多都是通過(guò)銀行渠道流出來(lái)的，最終的風(fēng)險(xiǎn)從四面八方又涌向銀行，銀行成為房貸違約的冤大頭。待到銀行將違約者的房子收回，房?jī)r(jià)又開(kāi)始大跌，大批違約房成了銀行燙手的山芋，金融危機(jī)一夜就會(huì)爆發(fā)。

至于P2P平臺(tái)更是風(fēng)雨如晦。目前二手房中介領(lǐng)域，除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，世聯(lián)行、我愛(ài)我家、房多多、好屋中國(guó)、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下的房產(chǎn)中介都紛紛推出了包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。購(gòu)房者一旦違約，以其第一套房產(chǎn)作為抵押物獲得貸款，該房產(chǎn)的價(jià)值能否覆蓋購(gòu)房者的違約金額？而如果房屋是二抵，P2P平臺(tái)無(wú)法享受優(yōu)先受償權(quán)，要變現(xiàn)也是銀行優(yōu)先，P2P平臺(tái)靠后。

這不禁讓人們想起了美國(guó)金融危機(jī)的元兇——次級(jí)抵押貸款。這是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的貸款，與傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的區(qū)別在于，次級(jí)抵押貸款對(duì)貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會(huì)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買住房。

在2006年之前的5年時(shí)間里，在美國(guó)“兩房”公司（房地美和房利美）的攛掇之下，住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮，加上前幾年美國(guó)利率水平較低，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。隨著美國(guó)住房市場(chǎng)的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時(shí)，住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機(jī)。

西方學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)正處于次貸危機(jī)的前夜，雖說(shuō)有點(diǎn)危言聳聽(tīng)，但也從反面提出警示。中國(guó)的“首付貸”比起美國(guó)銀行業(yè)當(dāng)年打著創(chuàng)新旗號(hào)創(chuàng)立的次級(jí)貸款CDO（債務(wù)抵押憑證）只是小兒科把戲，但危害同樣不可小覷。目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的。如果銀行按揭+首付貸的雙重杠桿疊加，購(gòu)房者或炒房者實(shí)際出資額很低，一旦違約，更容易棄房斷供跑路，樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。

回溯全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源，多半是由房地產(chǎn)危機(jī)引起的，只要樓市出現(xiàn)大的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)與金融一定會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)總市值至少在200萬(wàn)億元以上，一旦有事，龐大的體量對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的撞擊造成的震蕩是非常驚人的，國(guó)家需要支付巨額資金來(lái)救市，勢(shì)必影響經(jīng)濟(jì)大局。在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的情勢(shì)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能出現(xiàn)意外傷害，不能有折騰。假如房地產(chǎn)領(lǐng)域的違約與地方債違約疊加，后果不堪設(shè)想。

（三）炒房炒不出大國(guó)神韻

我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，聽(tīng)任房地產(chǎn)高杠桿招搖過(guò)市，將是一場(chǎng)金融災(zāi)難。監(jiān)管部門應(yīng)亮出政策利劍，制止和打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的高杠桿逆流，嚴(yán)格貫徹中央房地產(chǎn)新政，沿著正確的政策軌道上去庫(kù)存，將金融危機(jī)消弭于萌芽狀態(tài)。

毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)瘋漲，剝奪了大眾購(gòu)房的權(quán)利，在損耗著大眾的改革獲得感，也對(duì)政府產(chǎn)生怨艾，不利政治和諧。中國(guó)全面深化改革的成果很輝煌，唯有房地產(chǎn)這一塊成“燈下黑”，不如人意。越來(lái)越多真正需要買房解決居住問(wèn)題或改善居住條件的市民，在高房?jī)r(jià)面前嘆息。

從國(guó)家經(jīng)濟(jì)的軀干來(lái)說(shuō)，強(qiáng)身健體寄希望于強(qiáng)大的制造業(yè)，而不能指望房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)失去市場(chǎng)理性的畸形發(fā)展，充其量只是支撐起經(jīng)濟(jì)一張浮腫的臉。炒房炒不出大國(guó)神韻，房地產(chǎn)再火爆也不是大國(guó)的標(biāo)配。

現(xiàn)在經(jīng)常有一個(gè)說(shuō)法在耳邊聒噪，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，何謂“支柱產(chǎn)業(yè)”？顧名思義就是整個(gè)工業(yè)體系的棟梁，能夠支撐、拉動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，最主要的特征是“可持續(xù)發(fā)展”。

美國(guó)一直把握著全世界最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，過(guò)去的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車、鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)制造業(yè)，現(xiàn)在則是航天、信息產(chǎn)業(yè)?？恐@些支柱產(chǎn)業(yè)，美國(guó)現(xiàn)在幾乎壟斷著全球GPS、軍火工業(yè)和軟件等市場(chǎng)，掌握著太空的制空權(quán)，俯視全球，全方位打造信息時(shí)代的全球霸主地位。

日本是以汽車、電子、光學(xué)和計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)奠定世界第二經(jīng)濟(jì)體的地位，繼明治維新之后實(shí)現(xiàn)了國(guó)家第二次復(fù)興。

而后起之秀的韓國(guó)是將船舶制造業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，以此為基礎(chǔ)，在汽車、電子和軍工產(chǎn)業(yè)方面異軍突起，準(zhǔn)備在亞太地區(qū)爭(zhēng)雄。

迄今為止，世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑借傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動(dòng)了當(dāng)代大國(guó)發(fā)展的奇觀，鮮有哪個(gè)國(guó)家憑借“蓋房子”將國(guó)家“蓋”出大國(guó)神韻的。房地產(chǎn)業(yè)的火爆，能帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)只是煤炭、鋼鐵，是土地的巨大損耗，這是吃子孫飯的產(chǎn)業(yè)。

從這個(gè)意義上說(shuō)，上海最牛地王的產(chǎn)生并非值得驕傲的好事，而是讓民眾指瘠梁骨的麻煩事。而制造業(yè)嗷嗷待哺，才是決策者在政策上予以傾斜關(guān)注的著力點(diǎn)。