我國城市運營業務與投資盈利模式初探

摘 要：隨著房地產企業本身綜合開發實力的日益提高以及與日俱增的社會責任感，政府也越來越愿意邀請他們一同參與到“城市運營”的建設中來。本文首先說明了城市運營的概念及其主要內容，然后詳細闡述了城市運營的投資盈利模式，最后提出了提升城市運營商城市運營水平的途徑。

關鍵詞：城市運營 房地產 投資盈利 一級開發 土地

一、城市運營的概念及其主要內容

1.城市運營的概念。所謂城市運營即政府和企業在充分認識城市資源基礎上，運用政策、市場和法律的手段對城市資源進行整合、優化、創新而取得城市資源的增值和城市發展最大化的過程。城市運營的終極目標是：（1）城市自然資源得到有效合理開發，實現城市自然資源的增值，推動城市經濟發展，增強城市的市場競爭力。（2）城市資源開發運營的成敗取決于城市社會效益和公共效益的最大化，通過城市資源的優化整合、開發運營，解決城市不同群體的民生問題。（3）取得更好的自然環境效益和人文環境效益，因而必須強調城市的可持續發展的重要性，經濟社會資源和環境保護要協調發展。

2.城市運營的主要內容。城市運營包含的三大內容：城市有形資產的經營、城市無形資產的整合與經營以及城市品牌的建立和推廣。城市有形資產的經營主要是指，將如土地、生態環境、文物古跡和旅游資源等有形資產經營市場化。通過對土地的儲備、有形資產的整合和租售，讓有形資產產生遞增效應，廣泛招商引資，形成人氣鼎盛、萬商云集的局面。城市無形資產的整合與經營主要是指在完善城市配套設施、城市交通等有形資產的前提下，為城市提供優質的商務環境、居民生活環境，從而為城市創造經濟效益與社會效益。城市品牌的建立與推廣就是以管理城市文化形象為發展前提，以城市產業資源為經濟支撐，在城市創新能力的推動下，使其歷史文化、地理資源、經濟技術等要素被社會公眾廣泛認同的過程。

二、城市運營的投資盈利模式

1.從一級開發本身獲利。通過政府支付固定的一級開發利潤獲利。包括三種形式：由土地儲備機構主導：土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2%。由開發企業主導：由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施的，利潤率為開發成本的8%。由政府承諾收益保底：在項目一級開發中政府承諾一級開發企業投入土地一級開發資金每年將獲得最低收益（通常為12%-15%），所提取的收益不足開發總成本的5%時，政府將補足差額。

2.分享土地出讓金。地方政府平臺公司可直接就土地出讓金與地方政府實現分成。此種模式下派生出兩種具體操作手法：

2.1企業與政府簽訂《土地一級開發委托協議》中明確雙方土地出讓金分成比例，企業憑借合法協議而獲得土地出讓金的分成權。

2.2企業與政府合資成立項目公司，企業憑借在合資公司中股權占比，而獲得土地出讓金的分成權。出讓金分成以何種形式回到企業，是此種模式下的制度關鍵點。在制度框架內各地政府一般會最大限度將收益按承諾分配給企業。相較二級市場土地“招拍掛”和房地產開發的政策規定，土地一級開發的政策并不明晰，諸多操作尚不規范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。

3.分享土地增值收益。土地一級開發商與政府分享土地增值收益的模式，被廣為采用，保證土地出讓后地價增值收益與開發企業分成。在一些城市，采取了在政府、開發商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享土地出讓增值收益的機制。在此情況下，土地一級開發商的盈利模式非常清晰，即通過拆遷、土地平整將“生地”變為“熟地”以達到出讓標準。待土地通過招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。該模式可以通過創新性的開發活動，最大限度地提升土地價值。在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：投資環境景觀。例如，改造舊河道，變廢為寶；加強景觀和園林的規劃建設，美化環境。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。投資公共配套設施。例如，配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場，等等。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。

4.二級開發聯動低價拿地。土地一級開發商獲取一二級聯動開發收益的模式，日益盛行。在一級開發時為二級低價拿地鋪墊、提高項目整體利潤率。土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發商取得部分二級開發項目。為了確保一級開發企業低價甚至無償拿到二級土地，可以通過采取與政府協商代建換置以及成本返還的方式，或參與政府的土地招拍掛出讓活動。土地一級開發商成立相關房地產項目公司，參與土地出讓招拍掛，獲得土地進行二級開發。土地一級開發企業與政府協商，制定土地出讓規則，確保拿到優質地塊；或者通過幾家項目公司全額拿下土地，以坐享二級項目開發高額利潤。

三、提升城市運營商城市運營水平的途徑

1.運營商要遵循正確的運營程序。首先，遵循正確的投資運營程序。例如，土地成本、開發成本、運營成本都需要產品實現和變現，才能回收。好的項目產品規劃設計，結合了政府、市民等多方面認同，可以在項目投產前就贏得投資機構和個人的認可和投入，從而使得運營商可以通過自籌資金、合資合作投資、債券融資、股權融資、施工單位代建等多種方式，建立良性投資組合，實現滾動開發，也可以在項目投產后較為容易實現產品現貨變現，盤活現金流，甚至成為資本市場的上好產品。其次，遵循正確的開發運營程序。城市運營通常由若干項目組成，開發程序要結合本地情況設定，在規劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過利潤較大項目的先期投產，提前收回項目投資。工程管理也是決定運營成敗的關鍵。最后，遵循正確的商業運營程序。城市運營歸根到底還是商業活動，應該進行統一的商業規劃和運營管理，形成獨立的運營管理機制。

2.運營商要制定可持續發展戰略目標。城市可利用資源大部分是有限的，在開發和利用資源時，要做好城市資源的保護，實現資源的可持續利用。城市運營不能只顧眼前利益，尤其是對不可再生資源要有長期的使用規劃，使城市走上良性循環的發展道路。

四、結語

綜上，城市運營商作為一個大型的地產開發商，通過提供高質量服務管理，將有望徹底解決地產商誠信問題。隨著城市化的不斷發展，城市運營商將得到更大的發展空間。

參考文獻：

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