房地產企業稅務內部控制管理

摘 要：房地產的業務比較復雜，開發周期相對較長，面臨的稅負壓力也比較大，因此，若要降低涉稅風險，就必須加強稅務內部管理，增強房地產企業開發過程中各個環節的規范性。本文首先分析了房地產企業稅務內部控制的基本要素，又在此基礎上闡述了當前房地產企業稅務內部控制現狀，指出其中還存在風險意識不強、缺乏內部監控力、稅務內部控制理念薄弱等問題。又在此基礎上提出了相應的管理策略，即加強稅務信息溝通、增強稅務風險控制意識、完善稅務風險管理制度等。希望以此增強房地產企業稅收內部控制管理的實效性，促進我國房地產企業的不斷發展。

關鍵詞：房地產 稅務 內部控制

房地產企業發展潛力巨大、投資量較大、建設周期相對較長。其稅種較多，而且負擔較重。因此，若要推動房地產企業持續發展，就必須加強稅務內部控制，最大限度的降低房地產企業的稅收成本與涉稅風險。相較于其他行業，房地產的稅負金額較大，稅額在企業總收入中占較大比重。正因為如此，房地產的稅收內部控制對企業的收益和發展起著至關重要的作用。加強稅收內部控制能夠極大的增強房地產企業的核心競爭力。

一、房地產企業稅務內部控制的基本要素

首先是稅務內部控制環境，它是房地產企業稅務內部控制的基本要素，若要規范實施內部控制，就必須形成良好的內部控制環境，并組織員工、管理層都積極參與到稅務內部控制中。而稅務內部控制環境主要是指項目稅務員工的勝任能力與誠信、項目人力資源政策、項目管理層的職責分工等。其次是稅務風險評估，主要包括分析稅務風險、識別稅務風險和評估稅務風險。在房地產開發的預售階段、土地獲取階段、清算注銷階段、設計施工階段、竣工結轉階段都離不開稅務風險評估。房地產企業的稅收政策復雜，涉及到多個稅種，因此，若要及時發現經營過程中的涉稅問題，就必須進行稅務風險評估。再次是稅務內部控制活動。它主要是指為控制房地產企業的稅務風險進行的各種活動。房地產項目開發主要包括涉稅相關的財務核算、稅款繳納的及時性、稅務資料的保存和管理、初始稅務登記、稅收指標的監測與控制、項目的定期檢查等。房地產企業應當結合稅務風險防范策略和項目稅務測算指標，加強涉稅業務的控制。此外，還有稅務信息管理和溝通。房地產企業應當及時收集企業內部信息和外部信息，并加強與有關部門的交流，其中，內部稅務信息主要是指財務核算制度、日常納稅要求、成本歸集、采購票據管理規范、稅務定期分析報告等，外部信息則是指開發項目的稽查要求，以及相關的行業政策。

二、房地產企業稅務內部控制現狀

1.風險意識不強。若要加強房地產企業的稅收內部控制管理，就必須具備一定的風險意識。在內部控制管理過程中，經常會受到各種不良因素的影響，導致難以達到預期目標。通常情況下，稅收政策會存在一定的風險，房地產事務管理也存在風險，經營過程中也存在不同程度的風險。因此，房地產企業必須增強風險意識。但目前許多房地產企業風險意識不強，導致規避風險難以落實。

2.缺乏內部監控力。當前，許多房地產企業的稅務風險管理仍舊由財務部門負責，成本、采購等部門參與積極性不高。此外，財務部門與其他部門缺乏必要的溝通，忽視了企業的整體利益，多著眼于部門利益。例如成本部門在制定預算時時常缺乏企業所得稅、土地增值稅、流轉稅的預算。同時，由于當地產企業缺乏完善的內部檢查機制，導致企業定期檢查多針對總部財務中心，對稅務管理情況則缺少專項檢查，導致一些稅務風險無法得到及時處理。

3.稅務內部控制理念薄弱。調查顯示，當前我國許多房企產企業仍舊將稅務工作視為按時申報稅務、做好稅務登記等。缺少事前控制理念，一味的被動接受各種納稅義務和行為，對稅收制度缺乏系統、全面的了解。同時，大部分房地產企業沒有根據稅收性質設計相關的采購方案與預算方案。

三、房地產企業稅務內部控制管理途徑

1.加強稅務信息溝通。房地產企業與相關部門的溝通聯系是加強稅務內部控制的重要因素，房地產企業的基本社會關系主要包括客戶關系、政府關系、供貨商關系等。若要構建良性社會關系，有效防范企業的稅務風險，就應當處理好與上述部門的關系，建立良好的溝通渠道。首先，要加強與主管稅務機關的溝通。房地產企業應當安排專門的聯絡人員與稅務機關溝通交流。一方面，要按照相關標準和時間完成每月的納稅申報、日常申報、備案、統計等工作，并及時入庫稅款。積極配合稅務人員的工作，以建立良好的征納關系。另一方面，房地產企業還要及時了解各種稅收政策，企業要根據新政策及時開展內部培訓，通過及時溝通交流減少對稅收政策的誤解。此外，還應當與相關公司及時溝通，了解能夠享受的各種優惠政策，熟悉審批流程，進而控制稅收成本。其次，要及時與施工方、供貨商溝通。若供應商的發票不合格就會對企業造成巨大損失。房地產企業可以通過稅務部門向施工方、供貨商發布相關的發票標本與合同管理要求，進而減少業務矛盾。

2.增強稅務風險控制意識。房地產企業稅務內部控制管理具有較強的專業性與技術性。對納稅申報人、會計都有較高要求。所以，房地產企業應當財務措施提升自身素質。不能將稅務內部控制僅僅集中在財務部門，應將責任具體到公司各個部門及相關環節的主要負責人。要著力提升這些人員的涉稅風險意識，進而防范稅務風險。此外，房地產企業還應當樹立依法納稅的觀念，只有具備這種理念才能夠順利實施內部控制，進而控制稅收風險。除此之外，房地產企業還應當提高會計的核算能力，為控制稅收風險提供充足依據。同時，還應當根據企業利益和個稅高低，制定合理的稅收策劃方案。

3.完善稅務風險管理制度。首先，房地產企業要完善風險預警機制。即根據企業的主要經營特征，在建設開發、清算、取得土地、銷售等環節制定風險預警制度，并安排相關人員進行監控負責。例如，在取得清算環節，要安排專職人員收集其他企業、稅務機關和企業內部的涉稅信息。并根據清算進程與清算方案，利用專業稅務知識，制定稅務風險預警報告，進而使房地產企業管理層人員能夠及時了解企業的納稅風險，并根據企業整體利益采取措施力避稅務風險。其次，要完善合同管理制度。合同中若存在漏洞也會引發房地產企業的稅務風險。稅務部門在檢查和評估過程中也時常聚焦于企業合同。因此，企業應當完善合同管理機制，針對每個環節涉及到的合同都應交稅務部門審核。此外，還應對合同簽訂時間、歸納、付款時間、雙方權責加強管理。

綜上所述，房地產企業稅收負擔較重，面臨的稅收風險也相對較大，因此，應當加強稅收內部控制。同時，還應當及時了解國家有關稅收的各種新法規、新政策，并充分利用這些有利條件制定稅收規劃，以增強稅收風險意識，降低經營成本，實現企業受益。此外，房地產企業還應當根據國家政策及時調整稅收內部控制策略，增強控制管理的實效性。

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作者簡介：胡玲玲（1978—），女，安徽合肥，漢族，本科，中級會計師，安徽融科智地房地產開發有限公司財務負責人，主要研究方向：財務管理、稅務管控、資金調整、會計核算等。