關于山西省三、四線城市房地產去庫存的思考

摘 要：三、四線城市房地產去庫存是中央經濟工作會議確定的“去庫存”任務中的重要環節。本文對山西省晉城、陽泉、呂梁、長治、臨汾等三、四線城市（以下簡稱5市）房地產去庫存情況進行了調查，分析了房地產去庫存面臨的問題，提出了支持農民進城購房、完善相關配套等建議。

關鍵詞：房地產 去庫存 城鎮化

一、房地產市場運行情況

一是房地產開發投資、商品房銷售均下降。2016年1—5月，5市房地產開發投資同比下降3.89%，5市商品房銷售面積同比下降3.93%。二是房地產融資仍以自有資金為主。2014年1—5月、2015年1—5月、2016年1—5月，5市房地產企業投入開發資金基本持平；從融資情況看，房地產融資仍以自有資金為主。三是購房貸款持續增加，個人住房貸款增長較快。新建房貸款、二手房貸款、個人住房公積金貸款均呈現較大幅度的增長。

二、去庫存采取的措施

1.國家及地方出臺系列利好政策。住建部出臺政策大力發展住房租賃，進一步用足用好住房公積金，繼續推進棚改貨幣化安置，2016年安排600萬套棚戶區改造任務，實現公租房貨幣化。國土部出臺去庫存政策，綜合考慮房地產去庫存和加快農民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策，創新適應新型城鎮化要求的用地管理，加強建設用地分類管控等。山西省政府6月12日發布《關于加快化解房地產庫存的若干意見》，提出了農業轉移人口市民化、農業人口城鎮購房、落實住房消費金融財稅政策、棚戶區改造貨幣化安置等11條措施去庫存。

2.地方政府推行購房補貼。地方政府通過多種方式積極響應國家號召，包括根據當地實際出臺具體政策、創新金融扶持模式等等。例如，呂梁市轄屬孝義市將義烏商博城列入山西首家“扶貧創業“扶助計劃，首批購買的100戶家庭可獲得公益購房補貼，該活動通過華宇扶貧基金會“公益+地產+金融”創新模式，由企業募捐和政府扶持金獲得資金源，由人壽保險股份有限公司承保，并由民政局撥付監管，充分發揮社會及公益慈善力量對惠民工程的扶持作用，幫助中低收入家庭實現住房安居、置業創業的夢想。晉城市陽城縣努力扭轉煤炭產業下滑對縣域經濟的影響，積極發展旅游業特別是美麗鄉村旅游，產業結構的調整有效促進了經濟結構轉型，帶動了縣域經濟發展，提高了居民收入，同時出臺房地產去庫存鼓勵措施，有效減小了房地產庫存壓力。

3.信貸政策精準發力。一是在符合監管部門監管要求的前提下，擇優支持有較強實力、行業排名前列的重點房地產客戶。二是新增授信要符合《房地產行業規范條件》，嚴格控制低水平、重復建設項目貸款投放，并把握好房地產行業在該行的貸款占比。三是對存量客戶中不符合行業規范的房地產企業，制定可行計劃，逐步壓縮退出。同時對于不符合規定要求的企業項目，不提供任何形式的新增授信支持。

三、面臨的主要困難和問題

1.房價漲幅大于收入增長，房地產市場有效需求不足。一是房價漲幅大于收入增長。經濟增長動力不足，就業崗位規模和收入水平形成不了消化當地房地產存量的有效需求，特別是在縣域，商品房價格漲幅超過居民收入增幅，加之縣域城鎮就業崗位少、產業活力不夠、人才不斷流失等困難，直接加大消化當地房地產存量的難度。二是三、四線城市人口吸附能力差。城市吸附能力的強弱主要取決于經濟發展速度、教育、就業、醫療等多種因素。由于三、四線城市吸引力弱，導致人口流出較多，大多數涌入臨近中心城市。受人口規模特別是流動人口規模有限影響，房地產買方市場需求較之大中型城市明顯不足。

2.住宅供給側結構性問題比較突出，樓盤同質化嚴重。一是結構性問題比較突出。90平方米及以下、144平方米以上戶型庫存積壓明顯；90平方米至144平方米戶型住宅是當前房地產銷售的主力，庫存消化較快。二是樓盤同質化嚴重。三、四線城市商品房供給同質化現象嚴重，一定程度上影響了去庫存效果。以某縣項目為例，80%以上的戶型面積在100平方米以上，幾乎沒有80平方米以下的戶型，大面積的戶型和較高的單價給縣域居民帶來了很大的購房壓力，造成大部分購買力較弱的縣域居民的有效需求難以得到滿足。

3.保障性住房配套設施不完善，對有需求的居民吸引力不足。從保障性住房開發貸款情況可以看出，商業銀行對保障性住房開發貸款的發放越來越謹慎。原因是部分保障性住房交通不便，學校、醫院、超市、銀行等周邊配套設施缺乏，對保障性住房有需求的居民沒有形成足夠的吸引力。

4.配套政策及社會保障機制不健全。加快農民工市民化進程，鼓勵農民工進城購房，是推動三、四線城市房地產去庫存的重要舉措。由于戶籍制度和城鄉社會保險的差異性，農民工的社會保障制度覆蓋面比較低。對于大多數縣域城鎮，人口流動有其自然規律，農民工進城務工首先選擇是發達地區和一、二線城市。

四、相關建議

1.引導房地產企業通過降價促銷等多種方式去庫存。一是引導房地產企業降價銷售，通過以價換量促銷策略完成去庫存化。二是鼓勵房地產企業優化住房供應套型結構，根據市場需求確定商品住房套型面積。三是引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施等方式提升產品附加值，推動住房消費。四是支持房地產開發企業通過強強聯合、優化重組或與其他市場主體合作等方式，增強市場競爭力。五是創新房地產開發企業商業模式，建立開發和租賃一體化的運作模式，加快去庫存化速度。

2.完善相關配套政策。一是因地制宜，引導農民工就業入城，增加收入購買房產。二是落實樓市稅費補貼類政策。對于特定產品類型樓盤給予契稅優惠或減免。二是實施鼓勵引進人才購房政策，將人才引進、戶籍制度等優惠政策與鼓勵購房相結合。三是加大農民工購房政策支持力度。探索將農民工納入公積金制度，完善住戶公積金管理政策。

3.加大金融支持農民進城購房的力度。一是按照因地施策原則，根據各地風險情況、市場環境、及借款人資信狀況實行差別化個人住房貸款政策。鼓勵商業銀行創新金融產品，通過創新品種，支持農民工進城購房。二是創新并推出農民專享個人房貸產品。為農民工提供靈活的還款方式，緩解農民工還款壓力。三是金融機構應探索利用承包地和宅基地抵押方式，開展農村居民個人住房貸款業務。

4.調整產業結構，提升人口吸納能力。去庫存的核心還是人口，人口的核心是產業，沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。三、四線城市關鍵是要調整產業結構，引導增加第三產業比重，增強對人口的吸納能力。（聲明：本文僅代表作者個人學術觀點，不代表供職單位觀點）。