房地產融資方式多元化分析

摘 要：近兩年來，隨著我國房地產市場的剛性化需求和政府宏觀調控力度的加強，我國的銀行業業務對于利率可控制力度都大大提高。房地產投資的融資成本大大加強，使得房地產在融資方式方面引發了更多的思考，從傳統的單純銀行貸款方式向多元化的融資方式進步。融資方式的變化和改變，可以降低房地產市場的融資風險，提高資本市場的利用效率，從而對房地產作為國民經濟支柱產業的作用產生更好的推動意義和現實意義。

關鍵詞：房地產 融資方式 多元化分析。

一、引言

房地產行業被明確地列為國民經濟的支柱產業，我國的房地產在近二十年來進入了高速快速發展的關鍵時期，隨著市政建設的發展和人民生活水平提高，地皮的價格和房價也被越炒越高，尤其在發達城市這一態勢更加明顯。政府為了控制投資過熱的房地產行業產生泡沫經濟，因此對于房地產投資有關調控力度，開始加大，銀行的信貸部門的要求越來越高，傳統的金融渠道日益緊縮，使得房地產開發商的經濟運作資金面臨著極大的考驗。與此同時，房地產的資本運作風險和成本也在加大，為了擴大房地產的融資渠道，開發商開動腦筋，開辟出了很多多樣化的房地產金融融資渠道，從信托合作，資產證券化，買殼上市等等方面入手，盡可能的弱化對于銀行貸款的依賴性，把握時勢，結合自身條件選擇最佳的融資途徑。

二、土地獲取階段融資方式優缺點對比

房地產企業的根本，必然是實現經濟利益的最大化，而房地產行業是一個資金流動非常快，資金密集型集合的行業，房地產企業從拿地階段就面臨著巨大的資金投入，因此從這個階段開始選擇融資成本較低的融資方式是房地產企業保持資金穩定和創造更多的經濟效益的內在要求。房地產企業在拿地之前就會對于房地產企業，該項目進行立項，而在項目規劃和立項階段就會低于起拍價和預計成交價進行估算，在拿到成交確認書之后，就可以具備項目的啟動融資條件。這個時候一般是與銀行進行合作，通過對于項目的測算確定成交價的上限，然后辦理相關抵押手續。在進行拿地之后房地產企業可以根據土地合同證合一證來進行對于項目規模的測算，上報審批之后，進一步加強與銀行的抵押手續合作。因此在房地產項目的初級運籌階段，完成企業通常會與銀行貸款合作非常緊密，這個階段的融資方式主要是通過銀行貸款，而銀行貸款長期以來是房地產企業經營發展的支柱性融資來源，平均估算數據顯示，房地產開發資金中，至少有60%來源于銀行貸款，因此房地產開發資金對銀行的依賴程度非常大。

銀行貸款這種融資方式，使得企業在貸款批準之后就可以立刻昏迷，在銀行開立貸款賬戶，用于貸款的提取規劃和結存核算，而且一般來說，長期合作的房地產企業在銀行辦理貸款融資的過程中，管理過程非常簡單。銀行一般來說貸款種類項目繁多，而且銀行的各個門店分布很廣泛，因此貸款的類型和期限，比較豐富，可以滿足不同的房地產企業的發展需求，而且銀行貸款融資的風險較小，不涉及稅務問題。但是對于開發商而言，銀行貸款的最初申請步驟非常復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告和財務報表，以及相關土地使用證明等資料，對于開發商而言，貸款由于受到國家政策宏觀調控的影響，貸款的門檻將越來越高，不僅對于企業的開發資質和開發年限有所規定和要求，而且，國有土地使用權將作為抵押和企業擔保，且抵押的價值一般作為評估額的五折以內來進行抵押。即使是在這種規范性的管理保障之下，房地產企業出現資金鏈斷裂甚至破產的情況也時有發生，因此對于銀行而言可能會出現的呆壞賬，當銀行面臨這種不可避免的爛賬時，就會出現資金風險，由于銀行是無法使用證券化的方式來分散資金風險的，因此只能將風險集中的放在銀行自己身上。對于房地產企業來說，由于目前我國的，融資市場并沒有一個發達的評估市場和評級市場來進行輔助，因此與銀行貸款可能會使，自我項目開發的成本具有過大的危險，對于政府而言，由于大量的房地產融資都是源于銀行的模式，因此，整個房地產系統對于銀行的依賴非常大，而如果房地產系統癱瘓，對于政府和房地產行業的打擊將是巨大的。

三、工程在建階段融資方式優缺點對比

房地產工程項目在建過程中，可以通過其他融資集團來進行融資，比如說在國外有很多其他形式的金融機構，都可以為房地產開發商提供融資服務，比如房地產保險公司，房地產投資基金管理會，或者房地產財務公司的。這些融資機構或者信托投資公司雖然為房地產開發商提供了多種融資方式，給房地產企業融資帶來了新的希望和契機，但是由于我國房地產信托融資中有諸多的局限性，房地產信托融資額在整個房地產融資中，占比僅1%，而且主要以過橋貸款為主，最多只能成為房地產業的救急融資渠道。項目在建過程中，也可以通過基金來進行集合式的籌集資金，這種資金一般是集體籌資，分散投資。這種以基金形式來融資的方式對房地產產業來說比較便利，而私募基金也非常樂意涉足房地產市場，但是這種地下金融體制，只能借助財務管理公司或者投資公司的形式存在，在具體的操作運作方面缺乏必要的規范和法律保障。上市融資是房地產處于日益發達的資本市場之內的一種通過發行股票而進行融資的重要融資渠道，上市融資包括直接發行上市，或者借助殼公司資源間接上市。但是對于國內大部分房地產企業來說，上市門檻非常高，上市之后的監管壓力非常巨大，從證券公司與房地產企業的合作上看，我國房地產上市公司在資本市場上，暴露出了一系列的問題，極大程度上了影響了房地產股票對于證券市場的吸引力，表現出盈利能力不足，業績波動性大的缺點。房地產開發商也可以通過房地產債券來進行債券融資，但是由于房地產債券融資在我國并不能作為融資的主體去到證券融資，在我國房地產企業融資中的比重很小，房地產企業自身的約束，就使得債券融資不能被廣泛使用。商業性融資是企業在進行產品買賣，是你商品形式提供的借貸行為，是經濟活動中最普遍的債權和債務關系，這種商業性的存在對于擴大生產和促進流通有非常積極的作用。房地產企業借助商業信用融資，可以對于應付賬款融資，商業票據融資等進行自由支配，財力雄厚，聲譽較好的房地產及其發行的商業票據，可以直接從貨幣市場上籌集到短期的貨幣資金。

但是，商業性融資不可避免地存在著一定的消極影響，對于融資的房地產企業而言，應付賬款意味著放棄了現金交易的折扣，同時還要承擔的一定的成本，如果付款越早，折扣越多商業票據也就是房地產企業在延期付款交易時開具的債權債務票據，它是賣方的一種短期資金來源，因此信用形式應用非常有限。創新融資租賃不同于傳統的融資租賃業務，他是在房地產企業資金不足的情況下，為了能夠繼續擴大再生產，使企業享受稅前還款的優惠，企業對于固定資產更注重使用全市金融在流動股東增值，而不是沉淀到固定資產的投資過程中。這種融資方式的回報率不是很高，但是融資期限較短，一般期限不超過兩年，而且融資數額比較少，同時提供融資的單位還有回購和個人信用擔保來抑制風險，因此對于融資的企業來說，往往調動了大量的財政資源和信用，提供高額的擔保，得不償失。從長期的我國房地產企業的發展態勢可以看出，我國的房地產企業長期以來面臨著拿地靠關系，資金靠銀行這種松散的安全度很低的融資方式現狀。我國相應的金融政策的出臺，就是為了能夠對于房地產開發企業的資金鏈拉緊，淘汰掉實力不強的房地產開發企業，再融資難度加大的側面的房地產開發商提出更多的挑戰，這是加速我國房地產公司優勝劣汰的必然過程，在這個大浪淘沙的過程中，有品牌有實力，并且擁有更加綜合的管理能力和自己應變能力的公司，必將獲得更大的發展空間。

四、完工銷售項目融資方式優缺點對比

當房地產項目投入使用之后，在建項目本身就可以成為開發商進行融資的有效標的物。擁有土地經營權的房地產開發商，可以將該土地出租給其他的投資者，為其開發的房地產項目提供租賃服務，提供租賃服務就可以每年獲得相應租金，然后以每年獲得的租金作為抵押物，從而申請房地產開發項目的長期貸款。但是由于這種融資方式將出租的房產作為直接抵押物，在進行抵押過程中往往還款周期比較長，租賃方式分為出租人的房地產和承租人的房地產兩種方式，這種租賃融資方式，要求必須有土地經營權，使用的范圍比較狹窄。項目完成之后，也可以通過回租融資，回買融資，夾層融資等方式來進行融資，房地產開發商先出售自己開發的物業，然后再將其租回經營，或者開發商將自己開發的某項物業也賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該縣物業。這三種相對來說更加間接的方式，指的是不屬于抵押貸款的其他級別的貸款和優先股，雖然不同債券和股權的投資組合已經成為目前開發商進行資金重要方法，但是由于這些間接的融資方式缺乏相應的規范，操作程序也相對來說比較隨機和具有個性化，因此很難在房地產開發融資的道路上走的更遠，也不便于對于房地產企業融資方式的控制。

房地產項目在建和建成過程中，也可以采取合作開發的形式來進行融資，這種融資方式可以非常迅速地補充房地產企業自有資金，從而分散投資風險，是目前房地產企業開發作用出比較多的，但是這種合作開發有可能隨著房地產企業項目的銷售情況和項目的發展方向而產生變化，而且在對于利益分配方面的要求必須要非常細化，可能會在時間上對于房地產企業的融資產生一定的影響。房地產項目建成之后的融資方式，已經是建立在項目已經辦投入使用后全部投入使用的基礎上，在這種情況下融資要考慮到房地產項目的實用性。采用合作開發或與其他金融機構進行合作，可以使房地產項目在未完全投入使用之前，就能夠為房地產開發商謀取金融效益，這種高速運轉的融資方式目前已經越來越被開發商所看好。

五、結語

政府在對房地產行業多元化融資鏈的扶持力度是非常大的，房地產企業的發展離不開政府的政策扶持，房地產企業在任何時期都不能僅憑一己之力來完成艱巨的房地產開發任務，積極的政府扶持政策和監管策略是控制房地產金融風險、加大和發展房地產金融融資之路發展的有效助力。我國目前的房地產企業和政府的合作保持很好的互動態勢，為了穩定房價，時刻監控住房抵押貸款市場的危機，政府在宏觀調控方面作出了巨大的努力。因此我國的房地產企業在這個更加完善穩定、運作合理的金融大背景之下，需要加強與政府的公共監管機構的良性合作，充分發揮主觀能動性，與市場經濟相互配合，發展自身多元化的融資渠道，并借助政府的監管力量，維護融資渠道的健康和長遠發展。有效的房地產融資渠道可以完善和加強企業自身的發展能力，也必然會通過共贏的方式與政府的相關部門加強合作，為社會的公益事業做出長遠的貢獻，保障老百姓的切身利益，也保障企業自身的利潤水平。

參考文獻：

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