房價：天下一線同熱

全球范圍內的“一線”城市，即便是高收入白領也無法依靠工薪和按揭買一套60平方米的蝸居。

2015年，瑞銀集團UBS發表了一份報告，針對全球15個人口中心都市的房價進行研究，包括美歐和亞洲的紐約、波士頓、芝加哥、舊金山、溫哥華、倫敦、巴黎、法蘭克福、阿姆斯特丹、日內瓦、蘇黎世、東京、香港、新加坡、悉尼等。換言之，這些城市可以類比中國的所謂“一線城市”概念。

從房價/收入比的角度，有分析者認為，全球中心都市按離譜程度排列依次是香港、倫敦、巴黎、紐約、東京。在這些城市，即便是高收入白領也無法依靠工薪和按揭買房（60平方米兩居室）。

紐約豪宅與蝸居

2015年，管理著2萬億美元資產的國際Association of Foreign Investors in Real Estate（海外不動產投資者協會）進行的成員調查顯示，90%的投資者準備增加他們在美國的不動產投資。分析認為這與美國被評為全球最安全不動產投資地（位列亞軍的是德國，第三名為英國）有莫大關系。

并非美國全境都是房地產的“金礦”。按照海外不動產投資者協會的分析，把美國房地產投資按受歡迎程度排序，分別是紐約、舊金山、休斯頓、洛杉磯、華盛頓，而紐約和加州（舊金山、洛杉磯）似乎也是中國赴美置業人士最青睞的城市。

美國房地產調查機構Corcoran Group的報告顯示，在曼哈頓豪華公共管理型公寓市場，2016年初豪華公寓售價中位數從上年同期的95萬美元（約合617萬元人民幣）上漲到110萬美元（約合715萬元人民幣），漲幅15.8%，在美國是一個可觀的數據。

豪宅針對的是生活在曼哈頓、中央公園、布魯克林一帶的紐約市民，是塔尖上的財富精英，豪宅是這個階層在住宿方面的身份象征。對紐約市區871萬人口（大紐約市約有2000萬人口）而言，豪宅離他們太遠，但高房價離大多數紐約人（特別是年輕人、普通收入階層）卻并不遙遠（與他們的收入相比）。

媒體比較注重一個群體——拿到大學學位的年輕白領，這批人比較多地工作在紐約商務區林立的龐大寫字樓里，收入較為穩定，而且據調查數據，有大學學位的白領平均收入水平是低學歷人士的兩倍。

媒體調查發現，以居住成本計，紐約對這些大學畢業生越來越“苛刻”，這種情況有愈演愈烈之勢，已經持續了幾十年。

大多數普通家庭背景的美國大學生多少都要依靠學生貸款完成學業，隨著美國大學學費水平不斷增高，據2012年的統計，美國大學生負債總額高達1萬億美元，媒體形容美國普通家庭背景大學生剛畢業就深陷“淹到膝蓋的債務”泥潭，美國大學生貸款在畢業后靠工作薪水歸還，面對紐約的房租，學生債務的歸還壓力顯得尤為突出。

紐約經濟高度發達，可以為大學畢業生提供很多工作機會，但紐約的房價卻令這些年輕人的個人財務捉襟見肘。據Federal Reserve Bank of New York（聯邦紐約儲備銀行）的調查，在學生貸款和房價增加的雙重壓力下，自2012年以后，背負學生貸款的30歲左右群體獲得住房按揭貸款的可能性變小了，在30歲左右的同齡人中擁有住房的比率大幅下降。

所以新老大學生來到紐約工作，居住問題多半靠租，而且是中國城市中常見的合租。

三位來自不同院校的服裝專業畢女生決定花費3000～3600美元（約合19500～23400元人民幣）的預算，租一套可以打隔斷成為“偽三居”的兩居室合住。她們的預算在紐約熱門地段“低得很可笑”， 6次看房，最終在東村花費月租2800美元（約合18200元人民幣），支付12%年租中介費4000美元（約合26000元人民幣）租下一套“偽三居”。

這套房子極有可能是一個帶廚衛的大開間改造過來，兩間“臥室”沒有窗戶，沒有壁櫥也沒有門板（只分別有一個門洞），另外一位姑娘只能用屏風將“客廳”隔斷成為自己的“臥室”。

合租住在離紐約市中心比較遠的冷門地段的兩居室（很可能不帶窗戶和隔斷門），每人每月大約需要支出900～1200美元（約合5850～7800元人民幣），那么住在曼哈頓周邊的租金代價就不可同比了。

有足夠首付和按揭歸還能力的人也可以選擇在曼哈頓地區買房。在大學學習金融和創業專業，在大型金融服務公司工作的安妮·歌爾（Anne Gole）就是例子，歌爾的預算是45萬美元（約合295萬元人民幣），目標房型是曼哈頓東區一居室公寓，帶門衛、電梯、物業。歌爾覺得自己有足夠的優勢——可以支付30%左右的首付款（約13.5萬美元），比較容易獲得按揭。

經過N次周末看房的奔波，歌爾看中布魯明戴爾區的一幢公寓，首先這座大樓符合歌爾對資產財務狀況的要求：未經過資產評估，沒有抵押記錄。最終成交價為42.6萬美元（約合277萬元人民幣），每月還需支付物業費維修費1000美元（約合6500元人民幣），歌爾愿意支付35%首付（約合15萬美元）提升競價力。買下后花費裝修費3萬美元。

只有歌爾這樣的高收入華爾街白領或者有家庭提供財力支持的年輕人，才有在曼哈頓擁有一居室公寓的可能性。

漲了又漲看德國

德國在全球金融風暴和歐債危機中算得上“獨善其身”，一般認為是得益于德國實體產業（特別是制造業）強大的生產力支撐，易于產生金融泡沫的建筑業和房地產在德國歷史上沒有形成過大的經濟波瀾。分析認為這與金融杠桿對德國房地產業的介入程度比歐美淺得多有關，例如美國曾經的零首付或低首付在德國歷史上沒有出現過。

然而，最近幾年德國政府和業內專家發現，德國房地產的熱度正在增加。

歷史上德國人有視不動產為“安全投資”的傳統，因此德國有一個特殊的事物——建筑儲蓄所。建筑儲蓄所吸收個人存款，專門用于投資建房行業，為儲戶提供投資回報。曾經有一段時間，建筑儲蓄行業的生意比較冷清。但從2010年開始，德國建筑儲蓄這個曾經被認為“可笑的儲蓄方式”開始火起來。按德國建筑儲蓄所聯合會主席的說法，2011年德國私營建房儲蓄信貸社機構吸引到的存款在“大幅增加”，增長了20%，新增建筑儲蓄180億歐元（約合1281億元人民幣），2011年德國建筑儲蓄存款總額1000億歐元（約合7100億元人民幣）。

德國建筑儲蓄所聯合會主席解讀這種“突然”火起來的情況認為，因為投資者發現德國建筑業有投資價值了，“人們很清楚應該在哪方面投資”。顯而易見，建筑業的火熱與房地產市場有關。2011年，德國頒發的建筑開工許可證增長了20%，前述人士認為德國人甚至開始將房產作為養老和資產保值的工具。

2012年，安永會計師事務所進行的題為“2012年房地產投資市場發展趨勢”專題調查，大約有80家德國銀行、房地產基金、投資公司參加，被調查者認為，德國穩定的經濟令德國成為“理想的物業投資區域”。調查者認為，德國的不動產投資吸引力甚至“超過歐債危機之前”。而調查認為，德國住宅和商鋪是理想購買標的。

2012年，安永還就歐洲物業市場進行調查，11個歐洲國家的540家投資公司參與。調查認為，德國、瑞典、瑞士房地產是歐洲理想房產投資地前三甲，德國排第一，基本背景是這三國的經濟穩定。

2011年，德國房地產交易總額280億歐元（約合1988億元人民幣）。此后，德國房地產前進的步伐并未有絲毫遲疑的跡象，到2013年，德國央行發出關于德國房地產狀況的評估。德國央行認為，鑒于德國與歐洲普遍的低利息政策，金融風暴和歐債危機后人們選擇更安全的房地產投資等，導致德國房地產開始供不應求。

德國經濟學家則認為，與已經出現金融危機和房地產泡沫破滅的西班牙、愛爾蘭等歐洲國家比較，德國似乎不太可能出現房地產泡沫化及破滅的隱憂，因為德國人買房的信貸量并未快速大量增長，自有資產占比較大，不像西班牙、美國、愛爾蘭等出現過房地產泡沫的國家首付曾經低于10%，德國對首付的比例要求高得多。

當然，德國房地產市場發熱的背后也脫不開全球都存在的市場分化。德國央行在2013年的報告中注意到，在全德國房地產價格上漲的背景下，出現了七個“一線城市”，它們的房產均價高出全國水平20%。

德國房地產的火熱持續到今年已經5個年頭，而且并沒有降溫的跡象。2016年2月，Zentralen Immobilien-Ausschusses（德國中央地產委員會ZIA）公布其春季報告，認為房價（租價）在繼續上漲，預計2016年全年將保持繼續上漲的總趨勢。

ZIA的報告重點關注了“一線城市”問題，認為德國房地產市場區域差異化越來越大，在德國“一線城市”的名單中有七位成員：柏林、慕尼黑、斯圖加特、科隆、法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫，這七個城市正是德國人口密度最大的。

報告指出，以所謂“精裝”單元房（套內使用面積60～70平方米）價格為參照物，租金漲幅排名分別是慕尼黑（7.4%）、斯圖加特（6.8%）、柏林（4.4%）、法蘭克福（3.8%）、杜塞爾多夫（3%）、科隆（3%）和漢堡（1%）。

而購買房屋的售價上漲速度則遠高于租金上漲，說明出售比出租回報期望高，售價漲幅排名斯圖加特（18.8%），柏林（14.4%）、慕尼黑（12.9%）、科隆（12.5%）、法蘭克福（11.7%）、漢堡（9.4%）、杜塞爾多夫（8.7%）。

德國非一線城市的房價則參差不齊， 所謂Kreise（縣級）及kreisfreien St?dte（非縣轄城市）的房價有一半城市超過漲幅6%，有25%的縣級以下城市的房價甚至在下降。

德國人（特別是德國年輕人）想要擁有一套自有住房的支付壓力有多大呢？Postbank（郵政儲蓄銀行）委托德國研究機構Prognos（經濟研究所）對德國2015年購房市場進行了調查，基本結論是樂觀的：如果德國家庭中的適齡勞動力都在工作，買房就“不費勁”。

在德國，接受調查的403個城市中，普遍而言，雙職工加兩個或者多個孩子的家庭，四分之三家庭通過按揭可以買下面積在195平方米左右的住宅。如果是三口之家，通過按揭買得起130平方米住宅的比例為92%，沒有孩子的雙職工家庭則更不在話下。

以上調查的購房支付條件是，首付20%，按揭利息3%，個人稅前月收入在3100～5000歐元范圍，無論是有孩子的家庭還是剛畢業的情侶，兩人的收入都足以負擔還款壓力。

情況也有例外，那就是生活在德國“一線城市”的人們。在德國，“買得起房”一般是指月度凈收入的40%及以下用于支付房貸，在德國普通城市這問題不大，在一線城市就顯得吃力。上述調查發現，柏林、漢堡等“一線城市”居民月度還房貸的支出占其家庭凈收入的53%（按110平方米住宅計算），最吃力的是慕尼黑居民，需要拿出凈收入的60%～70%還房貸。

根據2016年德國央行的研究，近五年來，德國房地產熱已經導致德國“一線城市”的房價至少上漲了40%，而且低利率和高房價預期還在推動房價往上走。德國房地產委員會的最新研究報告認為，這種房屋投資收益與使用價值脫節的情況開始“瘋狂”。

外來者捧熱倫敦

香港的房價已經被媒體多次報道，無論是房價絕對值還是房價/收入比，都顯得畸高。UBS認為，倫敦房價“僅次于香港”，應該列在亞軍位置。報告認為，2013年到2015年之間，倫敦房價飆升了40%，瑞銀房價泡沫指數倫敦達到1.7（香港為1.9），瑞銀泡沫指數超過1就被認為會在不超過三年之中引發房市調整。

但倫敦（或者英國）本地人正憋著一肚子氣看待房地產熱。

2014年10月，在法國戛納舉辦了25屆的國際房地產投資展覽會（MIPIM）移師西倫敦。倫敦市政當局的原意是吸引更多投資者到倫敦房地產市場，拉動倫敦經濟成長，時任倫敦市長約翰遜出席開幕式并發表演講，有倫敦市議會及各種機構的嘉賓參加。但此次展會惹翻了“關注民生團體”，他們組織的抗議活動甚至一度迫使MIPIM關門謝客。抗議活動的組織者在媒體上撰文，指責“倫敦是發展商榨取利潤的工具”，還有抗議者演講認為“房屋是必需品，不是為貪婪而設”。

2009年金融風暴初起時看倫敦房地產，業界和專家的眼光還是比較悲觀的。2009年年底的統計，倫敦需要“去庫存”的新建住宅高達總量的50%，還有市區大量空置的老舊房屋，當時倫敦被認為在1999～2009年期間吹積了可觀的房地產泡沫。當時在倫敦尋找住處的煩惱是“合適”而非有無，特別是方便而合理的住宅很難尋覓。

五年之后，媒體上對倫敦房產的評價變化為“新式國際儲備貨幣”， 2013～2014年倫敦房產增值了一千億英鎊，相當于當年越南全國的GDP總值，這個資產價格的增加與倫敦房價的飆升密不可分。

2014年初，英國央行行長認為，造成倫敦房價一年間上漲10%的并非央行信貸，而是“現金”。換言之，在倫敦買房的業主主要是可以一次性支付總價的豪客，而這些富裕的買主多半來自英國以外，所以英國央行無法用貨幣工具干預房價。

媒體大致估算認為，在2014年～2015年的倫敦房地產交易市場中，有70%的房子被“外國人”買走。媒體認為，“外國人”已經把倫敦的混凝土和磚石瓦塊當成可以變現的期權股票，投資需求超過居住需求。

按照英國官方的統計，倫敦二居室單元住宅的平均房價為50萬英鎊（約合450萬元人民幣），而中心區熱門地段的高端住宅的均價要翻一倍，即在100萬英鎊（920萬元人民幣）左右。

2015年上半年，倫敦中心區高端住宅的建筑許可證申請量為54000套，但是，2014年全年倫敦高端市場住房成交僅3900套，媒體認為豪宅供應量超過實際需求的14倍，是典型的泡沫。

2016年初，倫敦高端住宅市場的變化引起媒體關注，認為已經出現“有價無市”的跡象。媒體認為倫敦乃至英國的豪宅市場已經出現投資人減少，這與亞洲新興國家的經濟放緩不無關系。有倫敦房產經紀認為，自2014年以來，在倫敦買高端期房的只剩下“不了解情況”的外國人。

正如前述抗議MIPIM的英國人士所言，倫敦本地人（包括準備在倫敦置業止住的英國人）“越來越感覺買不起房”了。一般認為，倫敦普通家庭可以接受的平均房價按二居室單元房計在25萬英鎊（約合227萬元人民幣）總價，但目前倫敦的平均房價超過50萬英鎊（約合450萬元人民幣），相去甚遠。

還有一個問題是倫敦房產商熱衷于豪宅市場，普通住宅供應不足，特別是公共房屋短缺，例如紐漢姆區Newham在市議會登記的住房等候者有43000人，但該區僅有400套（間）空置房。

在住房博覽會MIPIM開幕式上發表演講的市長約翰遜承認，倫敦房價的確離譜，“居民無法承擔自己工作地的房價”。約翰遜舉例，他和前妻購買的首套房位于Hammersmith，花費9萬3千英鎊（約合84萬元人民幣），2014年這套住宅價值160萬英鎊（約合1450萬元人民幣）

倫敦的房價令業內人士和專業機構都看不懂。London Residential Research（倫敦住房研究所）的專家認為，倫敦房價正經歷15年來所未見最急劇的升勢，連傳統上屬于“非高尚住宅區”的泰晤士河南岸區域，現在的房價也與高尚住宅即豪宅別無二致。

專家認為，倫敦無論高端還是二線區域的樓盤，都“擠滿了外國人”，全球（或者主要是亞洲）的投資者都涌向倫敦買房待升值，誰來接盤呢？